Chiarimenti in merito al condono edilizio e alla sua incidenza sull’ordine di demolizione

Ormai è assodato che il rispetto della legalità urbanistica rappresenta un principio cardine che l’ordinamento non consente di comprimere neppure di fronte al decorso del tempo o a situazioni di fatto consolidate.
La sentenza del TAR della Puglia ruota intorno a tali principi in quanto riguarda il ricorso avverso un’ordinanza di demolizione per opere edilizie realizzate senza l’opportuno permesso di costruire. Il ricorrente sosteneva l’illegittimità del provvedimento, invocando istanze di condono pendenti, presunto silenzio-assenso e la natura pertinenziale delle opere. Il TAR ha ritenuto che le opere costituissero delle nuove costruzioni abusive non pertinenziali e quindi non coperte da validi titoli edilizi o da condoni riferibili agli stessi manufatti. Ha escluso che la presenza di domande di condono non riferibili alle opere contestate, potessero incidere sulla legittimità dell’ordine demolitorio.

Il caso

Il ricorrente si oppone all'ordinanza con cui il Comune lo obbliga alla demolizione di una serie di opere realizzate senza titolo edilizio all'interno di un complesso immobiliare.

Gli interventi contestati erano numerosi e di rilevante consistenza:

• un piano ammezzato con terrazzo;
• un'abitazione;
• una veranda;
• un ampio salone con servizi;
• due depositi;
• una piscina;
• strutture frangisole;
• una recinzione realizzata in modo difforme rispetto a un precedente titolo edilizio.

Nel ricorso il proprietario ha contestato il comportamento dell'amministrazione comunale sotto diversi profili, ma la posizione del TAR è chiara, infatti viene respinto integralmente il ricorso e ritenuto pienamente legittimo l'operato dell'amministrazione.

Condono edilizio e ordine di demolizione

Il giudice precisa che “La sanzione demolitoria è atto dovuto, dal momento che gli interventi di cui al provvedimento impugnato, pur essendo qualificabili in termini di nuova costruzione, sono stati realizzati in mancanza del presupposto p.d.c. Il fatto che il compendio immobiliare di proprietà del ricorrente sia stato interessato nel tempo dalla presentazione di tre istanze di condono, a cui pure fanno ripetuto riferimento le censure articolate con il ricorso e i motivi aggiunti, non assume rilevanza viziante rispetto alla ordinanza di demolizione, dal momento che non vi è alcuna prova del fatto che le predette istanze riguardino le opere indicate nel provvedimento impugnato. (…) Peraltro, nel corpo del provvedimento impugnato l’Amministrazione comunale, con statuizione non oggetto di puntuale contestazione, ha espressamente dato atto della esistenza delle istanze in questione, precisando che le stesse riguardano manufatti diversi e distinti (“ulteriori”) rispetto a quelli attinti dalla ingiunzione demolitoria.”
L’ordine di demolizione è obbligatorio quando le opere edilizie sono state realizzate senza permesso di costruire (p.d.c.), anche se rientrano nella categoria della nuova costruzione.
Le istanze di condono presentate nel tempo non impediscono la demolizione se non è provato che riguardino proprio quelle opere contestate. Infatti il Comune ha chiarito che le istanze di sanatoria si riferiscono ad altri interventi, diversi da quelli abusivi contestati. Di conseguenza, la demolizione resta valida perché non incisa da elementi che ne mettano in discussione la legittimità.

ATTENZIONE in caso di ricorso avverso provvedimenti demolitori, è importante di individuare con precisione le opere cui si riferiscono eventuali domande di condono.

Pertinenze o non?

Inoltre il giudice sottolinea che “Né può fondatamente sostenersi che le opere in questione costituiscano mere pertinenze, trattandosi invece (come si evince dalla descrizione contenuta nell’ordinanza impugnata e dai rilievi fotografici allegati in atti) di interventi che, complessivamente considerati, sono destinati a mutare stabilmente lo stato dei luoghi mediante l’insediamento di nuove volumetrie suscettibili di autonomo sfruttamento, anche a fini abitativi (…)”
Le opere non sono semplici pertinenze, anzi l'insieme degli interventi realizzati modifica in maniera stabile lo stato dei luoghi, creando nuove volumetrie autonome, utilizzabili anche a fini abitativi.

I principi della sentenza sono lineari:

1. la semplice pendenza di una domanda di condono non impedisce automaticamente al Comune di ordinare la demolizione se non si riesce a dimostrare che la richiesta di sanatoria riguardi le stesse opere contestate.
2. per interventi che determinano una stabile trasformazione del territorio e creano nuove volumetrie autonome la normativa edilizia impone il rilascio del titolo abilitativo e, in caso di abuso, legittima l'adozione delle misure demolitorie.

Scarica la sentenza in allegato

Keywords: ordine di demolizione, abuso edilizio, condono edilizio pendente, pertinenze urbanistiche, permesso di costruire.

FAQ Tecniche: Chiarimenti in merito al condono edilizio e alla sua incidenza sull’ordine di demolizione

Una domanda di condono edilizio sospende automaticamente un ordine di demolizione?
No. Secondo il principio richiamato dalla sentenza, la pendenza della domanda di condono rileva solo se riguarda le stesse opere oggetto dell'ordinanza. Se la sanatoria interessa manufatti diversi, l'ordine di demolizione conserva la propria efficacia.

Quando un'opera è considerata una pertinenza urbanistica?
La pertinenza urbanistica deve avere carattere accessorio e non deve determinare un'autonoma trasformazione del territorio né creare nuove volumetrie. In caso contrario è qualificata come nuova costruzione e richiede il relativo titolo edilizio.

Quale titolo edilizio è necessario per realizzare nuove volumetrie?
In via generale è richiesto il permesso di costruire ai sensi del DPR 380/2001 per gli interventi di nuova costruzione. Restano ferme le eccezioni previste dalla normativa vigente. [Verificare specifica tecnica/norma].

Su quale normativa si fonda l'ordine di demolizione?
L'ordine di demolizione costituisce la sanzione ordinaria prevista dal Testo Unico dell'Edilizia per opere realizzate in assenza del necessario titolo abilitativo, secondo la disciplina del DPR 380/2001.

Quali verifiche dovrebbe effettuare un tecnico in presenza di una domanda di condono?
È fondamentale verificare la perfetta corrispondenza tra le opere oggetto della domanda di condono e quelle contestate nell'ordinanza, controllando elaborati grafici, planimetrie, consistenze e documentazione amministrativa.

Perché è importante distinguere una pertinenza da una nuova costruzione?
La qualificazione urbanistica determina il regime autorizzativo applicabile e le eventuali conseguenze sanzionatorie. Un'errata qualificazione può comportare il rigetto della difesa e la conferma dell'ordine demolitorio.

Quali errori occorre evitare nei ricorsi contro un ordine di demolizione?
È opportuno non limitarsi a richiamare genericamente vecchie pratiche di condono. Occorre dimostrare documentalmente che la sanatoria riguarda esattamente le opere contestate e verificare il corretto inquadramento urbanistico degli interventi.