Chiusura del balcone con telaio in metallo e vetri: serve il permesso o è libera?

La chiusura stabile di un balcone con telaio metallico e vetrate, trasformandolo in uno spazio chiuso e utilizzabile, non rientra nell’edilizia libera né nella disciplina delle VEPA amovibili: l’intervento può integrare una ristrutturazione edilizia pesante e richiedere il permesso di costruire. Il TAR Lazio evidenzia inoltre che l’abuso ha carattere permanente, grava sul proprietario l’onere di provarne la legittimità e non bastano né la vetustà dell’opera né le tolleranze del Salva Casa.

Chiusura del balcone: ancora tu?

La chiusura del balcone è un tipo di intervento edilizio molto 'gettonato' in tutto il mondo, ma le regole italiane contenute nel Testo Unico Edilizia a volte possono creare dei dubbi negli operatori: per l'opera in questione, quindi, serve un permesso ad hoc o basta una semplice SCIA?

Ci fornisce un chiarimento importante il Tar Lazio nella sentenza 8215/2026, che come sempre va letta ricordandosi che ogni caso va valutato nel suo complesso (e nella complessità dell'intervento).

Prima di tutto, ricordiamo cosa di recente ha affermato la giustizia amministrativa: se si trasforma una balconata o terrazza aperta in un vano chiuso e stabilmente utilizzabile, bisogna munirsi di un permesso di costruire 'dedicato' in quanto si tratta di un intervento edilizio 'aggiuntivo', assolutamente autonomo a livello urbanistico-edilizio, visto che modifica la consistenza funzionale e volumetrica dell'immobile.

La veranda del contendere

Si dibatte sul ricorso contro l’ordine di demolizione e ripristino, ex artt. 16 L.R. 15/2008 e 33, comma 4, TUED, in relazione “alla realizzazione, in epoca non precisata, della chiusura di un balcone con affaccio sul cortile interno condominiale tramite una struttura tipo veranda, con telaio in metallo e vetri” presso l’unità immobiliare di proprietà della ricorrente e ciò in quanto trattasi di ristrutturazione edilizia pesante come emerge dalle norme richiamate nel provvedimento impugnato.

Datazione e responsablità dell'abuso

In primis, il TAR evidenzia che grava sul proprietario dell’immobile, e non sull’Amministrazione, l’onere della prova circa la legittimità urbanistica dello stesso che la ricorrente, nel caso di specie, non ha assolto, non avendo essa nulla dedotto al riguardo.

Né rileva la diversa la circostanza per la quale la ricorrente non avrebbe realizzato l’abuso edilizio per cui è causa, ma lo avrebbe semplicemente acquistato. Sul punto, è sufficiente notare come il carattere abusivo dell’opera edile abbia natura oggettiva e impone all’attuale proprietario di attivarsi per la demolizione.

Del pari, è altresì irrilevante che la realizzazione dell’edificio sia antecedente all’anno 1967, in quanto nella città di Roma l’obbligo della licenza edilizia era previsto a partire dall’anno 1912.

Infatti, in attuazione dell’art. 16 L. n. 502/1907, gli artt. 3 e 5 del regolamento edilizio del Comune di Roma, R.D. 1522/1911 avevano sancito l’obbligo, in capo al privato interessato, di dotarsi di precipua autorizzazione edilizia per le nuove costruzioni, in riferimento all’intero territorio comunale, senza quindi più distinguere, come invece avveniva nei regolamenti precedenti, tra centro abitato e zone di espansione.

Insomma, neppure le regole 'pre' Legge Ponte (765/1967), che consentivano la realizzazione di opere edilizie senza permesso nelle zone extra centro abitato, possono venire in soccorso visto che qui c'erà già un regolamento ad hoc che imponeva la richista di autorizzazione.

L'abuso edilizio è tale anche se commesso prima dell'entrata in vigore del dpr 380/2001

Inoltre, gli abusi edilizi costituiscono illecito permanente (C.d.s., n. 204/2022), cosicchè le norme che dispongono la demolizione delle opere realizzate in assenza/difformità dai titoli edilizi si applicano anche in riferimento ad abusi commessi in data antecedente all’entrata in vigore del TUED.

Sul punto, la Giurisprudenza amministrativa (C.d.s., n. 6950/2020), condivisa dal Collegio, ritiene che “gli illeciti in materia urbanistica, edilizia e paesistica hanno carattere permanente, nel senso che un immobile interessato da un intervento illegittimo conserva nel tempo la sua natura abusiva e la situazione di illiceità posta in essere con la realizzazione di un’opera abusiva viene meno solo con il conseguimento delle prescritte autorizzazioni in sanatoria, paesaggistiche o urbanistico edilizie, oppure con il ripristino dello stato dei luoghi”.

La qualificazione dell'intervento

Secondo la ricorrente, Roma Capitale avrebbe errato nel ritenere applicabile, all’abuso per cui è causa (consistente nella chiusura di uno spazio pertinenziale, ossia di un balcone, che ha prodotto un ampliamento della SUL in dotazione all’unità immobiliare) l’art. 3, comma 1, lett. e.6, d.P.R. 380/2001, in base al quale sono interventi di nuova costruzione “gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale”.

E ciò in quanto alla data di realizzazione dell’abuso edilizio per cui è causa, tale norma non sarebbe stata in vigore e quindi difetterebbe la nozione di “nuova costruzione” nei termini di cui si è detto.

Il TAR sottolinea che vale quanto detto in precedenza in ordine al carattere permanente dell’illecito, cosicchè la nozione di “nuova costruzione” deve essere intesa in riferimento alle attività edilizie poste in essere successivamente alle previsioni dell’originario progetto allegato alla licenza edilizia richiesta e ottenuta dall’interessato per la realizzazione dell’immobile.

VePA in edilizia libera? No, l'opera non è amovibile o temporanea

La ricorrente ha inltre eccepito, anche sotto il profilo del difetto di motivazione e di istruttoria, la violazione dell’art. 6, comma 1, 6 b bis, TUED, in quanto, a partire dall’anno 2022, il legislatore avrebbe ricompreso l’installazione di vetrate panoramiche amovibili tra le attività di edilizia libera per le quali non risulta necessario il permesso a costruire.

Come chiarito dalla giurisprudenza del C.d.S. (n. 6516/2025), condivisa dal Collegio, “la pertinenzialità di un’opera non costituisce motivo di per sé sufficiente a ritenere l’opera medesima di edilizia libera, e come tale non soggetta al rilascio di un preventivo titolo edilizio [ai sensi dello] art. 6, comma 1, lett. b-bis, del D.P.R. n. 380/2001 […] gli interventi di realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, cosiddette VEPA, dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche dei balconi aggettanti dal corpo, non possono considerarsi di edilizia libera se vadano a configurare spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici, come definiti dal regolamento edilizio-tipo, che possano generare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d’uso dell’immobile anche da superficie accessoria a superficie utile”.

Applicando tali principi al caso di specie, ritiene il Collegio che dal provvedimento impugnato si desuma come l’opera per cui è causa risulti priva del carattere dell’amovibilità e della temporaneità, trattandosi di chiusura del balcone con telaio in metallo e vetri.

Del resto, sempre in tale provvedimento si legge come l’opera sia stata realizzata in epoca risalente, cosicchè, in ragione della persistenza della stessa, non v’è dubbio che essa debba essere collocata al di fuori dell’edilizia libera.

Tolleranze costruttive Salva Casa: niente da fare

In ultimo, la ricorrente ha eccepito che la veranda in questione occuperebbe una superficie inferiore a 10 mq., con un incremento volumetrico inferiore a 28 mc. Pertanto, in applicazione delle previsioni di cui al D.L. 69/2024 (Salva Casa), incrementate dalla L.R. 12/25, l’opera de qua risentirebbe, fino al 4%, delle tolleranze costruttive.

Niente da fare anche sotto questo punto di vista.

In primo luogo, affinchè trovi applicazione l’istituto in parola, nella misura del 4%, il ricorrente avrebbe dovuto dimostrare, ma esso nulla ha dedotto sul punto, che l’immobile cui accede tale terrazza ha una dimensione pari a mq 250.

In secondo luogo, il Consiglio di Stato, sent. n. 2603/2025, ha escluso l’applicabilità della disciplina dell’art. 34-bis TUED alle opere di nuova realizzazione che non risultano essere state rappresentate graficamente nel progetto originario e nei relativi titoli edilizi originari.

Del resto, la ratio dell’art. 34-bis è quella di sanare le lievi irregolarità costruttive rispetto alle originarie previsioni di progetto. La chiusura di un balcone, successivamente alla realizzazione dell’edifico, non rientra in tale ambito.

FAQ TECNICHE: Chiusura del balcone con struttura tipo veranda | Ingenio

La chiusura stabile di un balcone con vetri richiede il permesso di costruire?
Sì, quando la chiusura trasforma il balcone in uno spazio stabilmente utilizzabile e determina un incremento di superficie o volumetria. In questi casi l’intervento non è una semplice opera pertinenziale, ma incide sulla consistenza edilizia dell’immobile.

Una veranda con telaio metallico e vetri può essere considerata una VEPA in edilizia libera?
No, se la struttura è stabile, non amovibile e destinata a creare un ambiente permanentemente chiuso. Le VEPA rientrano nell’edilizia libera solo quando rispettano i requisiti previsti dalla legge e non determinano nuova volumetria o superficie utile.

Chi deve dimostrare la legittimità urbanistica di una veranda esistente?
L’onere della prova grava sul proprietario dell’immobile. Se non vengono forniti elementi sufficienti a dimostrare la regolarità dell’opera, l’Amministrazione può adottare i provvedimenti repressivi previsti per l’abuso edilizio.

Se la chiusura del balcone è stata realizzata prima del 1967, l’opera è automaticamente legittima?
No. La verifica deve tenere conto della disciplina vigente nel luogo e nel periodo in cui l’intervento è stato realizzato. Nel caso esaminato dal TAR Lazio, a Roma esistevano già dal 1912 obblighi di autorizzazione edilizia estesi all’intero territorio comunale.

Le tolleranze costruttive del Salva Casa possono coprire una piccola veranda?
Non automaticamente. Le tolleranze riguardano scostamenti rispetto alle previsioni progettuali originarie e richiedono il rispetto delle specifiche condizioni dimensionali. Una chiusura del balcone realizzata successivamente e non prevista nel progetto originario non può essere ricondotta a una semplice irregolarità costruttiva.

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