Chiusura del terrazzo aperto: senza permesso si demolisce

L’articolo chiarisce che la chiusura di un terrazzo o di una balconata aperta, anche se già coperta, costituisce un intervento edilizio autonomo e urbanisticamente rilevante, poiché determina la creazione di nuovo volume e l’ampliamento stabile della superficie abitabile. In assenza di un permesso di costruire specifico, l’opera è abusiva e soggetta a demolizione. Analizzando una recente decisione del TAR Campania, il contributo delimita l’ambito applicativo dello stato legittimo ex art. 9-bis, esclude la fiscalizzazione e ribadisce la vincolatezza dell’azione repressiva comunale.

Da balconata aperta a volume chiuso: occhio, è un nuovo intervento

Se si trasforma una balconata o terrazza aperta in un vano chiuso e stabilmente utilizzabile, bisogna munirsi di un permesso di costruire 'dedicato' in quanto si tratta di un intervento edilizio 'aggiuntivo', assolutamente autonomo a livello urbanistico-edilizio, visto che modifica la consistenza funzionale e volumetrica dell'immobile.

Detto diversamente: una veranda ricavata dalla chiusura di una balconata aperta coperta con vetrate e porta è un intervento edilizio a se stante, che necessita di un titolo abilitativo ad hoc in quanto non è coperto dal titolo preesistente.

E' di sicuro impatto, l'indicazione contenuta nella sentenza 1021/2026 del Tar Campania, che dirime una 'querelle' tra il proprietario dell'immobile in questione e un comune.

La sentenza fissa, tra l'altro, i limiti dell'art. 9-bis d.P.R. 380/2001 (stato legittimo) come norma ricostruttiva e non di sanatoria, esclude la fiscalizzazione ex art. 34 e ribadisce l'effetto preclusivo del giudicato sul condono nel successivo giudizio repressivo.

Il caso in sintesi

Un immobile condominiale assentito con licenza del 1974 era stato ampliato nel 1995 con uno spazio aperto coperto delimitato da parapetti, pilastri e soletta soprastante. Il proprietario aveva chiuso lo spazio con infissi vetrati sui lati sud e ovest e una porta sul lato nord.

Il Comune aveva respinto l'istanza di condono del 2004 per l'ubicazione in area vincolata (Cilento costiero, Parco nazionale del Cilento), diniego confermato dal TAR nel 2016 e divenuto definitivo nel 2022. Nel 2023 è seguito l'ordine di demolizione.

Perché la chiusura della balconata costituisce un intervento edilizio autonomo

Per il TAR, la trasformazione di una balconata o terrazza aperta - ancorché coperta - in un vano chiuso e stabilmente utilizzabile integra un intervento edilizio ulteriore, autonomamente rilevante sul piano urbanistico-edilizio, perché modifica la consistenza funzionale e volumetrica dell'organismo. Non si tratta di una variazione estetica del prospetto, ma della sottrazione dello spazio alla sua originaria condizione aperta e della sua incorporazione nell'area abitabile in modo stabile. La preesistenza del solaio e della copertura non autorizza il privato a chiudere i lati aperti: il titolo del 1995 copriva lo spazio aperto, non la sua successiva chiusura.

La non computabilità dei portici aperti cessa con la chiusura

Il ricorrente invocava la soglia del 25% elaborata dalla giurisprudenza per portici, logge e tettoie, entro la quale tali elementi non sarebbero computabili ai fini planovolumetrici. Il Collegio respinge l'argomento: l'apertura è il presupposto stesso della disciplina invocata.

Quando lo spazio sia chiuso con vetrate e infissi, cessa la condizione che ne giustifica la non computabilità. La soglia del 25%, parametro orientativo per la compatibilità paesaggistica, non diventa una franchigia dalla demolizione.

I limiti dell'art. 9-bis: norma ricostruttiva, non di sanatoria

Il ricorrente sosteneva che lo stato legittimo, ricostruito ex art. 9-bis sui titoli del 1974 e del 1995, avrebbe dovuto condurre a ritenere la configurazione già assentita.

Il TAR chiarisce che l'art. 9-bis è una norma di ricostruzione della legittimità pregressa, non di sanatoria: non converte in legittima un'opera diversa da quella assentita.

I titoli coprivano il balcone aperto, non la sua chiusura; l'Amministrazione aveva correttamente distinto la parte assentita da quella abusiva, fondando l'ordine repressivo sul giudicato formatosi sul diniego di condono.

Inapplicabilità della fiscalizzazione e vincolatezza dell'ordine di demolizione

L'art. 34 d.P.R. 380/2001 consente la sanzione pecuniaria sostitutiva solo per parziale difformità dal permesso e quando la demolizione arrechi pregiudizio alla parte conforme.

L'intervento ricade invece nell'art. 31, trattandosi di realizzazione sine titulo di un intervento autonomo. Il ricorrente non ha provato alcun pregiudizio strutturale: le vetrate, appoggiate al parapetto e innestate all'intradosso del solaio, sono elementi di chiusura, non componenti portanti.

La fiscalizzazione non è alternativa ordinaria alla demolizione né diritto alla conservazione dell'opera.

FAQ TECNICHE: Permesso di costruire per la chiusura del balcone aperto

La chiusura di un terrazzo coperto richiede sempre un titolo edilizio?
Sì. La trasformazione di uno spazio aperto in vano chiuso e stabilmente utilizzabile comporta un incremento volumetrico e funzionale. Si tratta di un intervento nuovo e autonomo, che necessita di un permesso di costruire dedicato.

La chiusura può ritenersi compresa in un titolo edilizio preesistente?
No. Il titolo che ha assentito il balcone o il portico aperto non copre la successiva chiusura con infissi o vetrate. Quest’ultima modifica la natura dello spazio e richiede una nuova valutazione urbanistico-edilizia.

La soglia del 25% per portici e logge evita la demolizione?
No. Tale parametro presuppone la permanenza della condizione di apertura. Quando lo spazio viene chiuso, viene meno la non computabilità volumetrica e la soglia non opera come franchigia dall’illecito edilizio.

Lo stato legittimo ex art. 9-bis può sanare la chiusura?
No. L’art. 9-bis ha funzione ricostruttiva della legittimità pregressa e non sanatoria. Consente di individuare ciò che era assentito, ma non rende legittime opere diverse o ulteriori rispetto ai titoli originari.

È possibile applicare la fiscalizzazione in luogo della demolizione?
In linea generale no. La sanzione pecuniaria sostitutiva è ammessa solo per parziali difformità dal permesso e in presenza di un pregiudizio alla parte conforme. La chiusura abusiva di un terrazzo integra un intervento sine titulo, soggetto a demolizione.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO