Come vanno le costruzioni, quali sono le previsioni: sintesi dell'Osservatorio Congiunturale ANCE

L’Osservatorio ANCE evidenzia un 2025 in lieve calo per le costruzioni (-1,1%) ma sostenuto dalle opere pubbliche (+21%), e un 2026 in ripresa (+5,6%) trainato dall’ultimo miglio del PNRR e da una riqualificazione più stabile. Oltre ai volumi, la sfida vera riguarda margini e qualità: la competizione si è spostata su una guerra di prezzi, mentre servono digitalizzazione diffusa, capitolati più precisi e una cornice normativa modernizzata (CPR e riforma del Testo Unico) per trasformare l’attività in valore duraturo.

Osservatorio congiunturale sull'industria delle costruzioni 2026

Osservatorio ANCE (20 gennaio) – Costruzioni tra “ultimo miglio” PNRR e nodo casa: i numeri chiave tra 2025 e 2026

Il nuovo Osservatorio ANCE fotografa un settore che, dopo l’eccezionalità del triennio 2021–2023, affronta un 2025 di lieve flessione ma molto più contenuta delle attese grazie alla spinta delle opere pubbliche, e guarda al 2026 con una ripresa trainata dal completamento degli interventi PNRR e da un rimbalzo (moderato) della riqualificazione.

Sullo sfondo, il tema strutturale: l’emergenza abitativa torna a essere questione industriale e urbana, non soltanto sociale.   

Costruzioni: un settore che pesa (ancora) molto

ANCE ricorda che le costruzioni incidono in modo significativo sull’economia nazionale (ordine di grandezza circa 12% del PIL) e che la spesa infrastrutturale e la riqualificazione hanno ricadute dirette su qualità dei servizi, resilienza e riduzione di divari territoriali. 

2025: calo limitato (-1,1%) e “paracadute” opere pubbliche

La stima ANCE per il 2025 indica una contrazione complessiva degli investimenti in costruzioni pari a -1,1% (reale).

Il dato è rilevante non solo per il segno, ma perché rappresenta un miglioramento rispetto alle previsioni formulate un anno prima, grazie soprattutto alla dinamica delle opere pubbliche nella fase avanzata del PNRR. 

Dove si concentra la debolezza: abitazioni e riqualificazione

Il punto critico 2025 è l’edilizia residenziale, con un arretramento marcato sia sulla componente “nuova” sia, soprattutto, sulla riqualificazione:

• Investimenti in abitazioni: -15,6% 
• Nuova edilizia abitativa: -5,0% 
• Riqualificazione/recupero abitativo: -18%, in connessione al ridimensionamento degli incentivi 

Il comparto che regge: non residenziale privato

Nel 2025 il non residenziale privato mostra una sostanziale tenuta (+0,5%), sostenuta in particolare dalla manutenzione straordinaria. 

Il comparto che traina: opere pubbliche

La componente pubblica è il principale fattore di compensazione della debolezza privata. ANCE stima per il 2025 un forte incremento delle costruzioni non residenziali pubbliche (+21%).   

A conferma del livello di attività, ANCE richiama anche indicatori “di cantiere”: nei primi nove mesi del 2025 le ore lavorate crescono (+1,4%) e i lavoratori iscritti aumentano (+3%) (dati CNCE su Casse Edili/Edilcasse). 

PNRR: spesa in accelerazione e cantieri in avanzamento, ma l’“ultimo miglio” è il rischio vero

L’Osservatorio mette in evidenza un’accelerazione della spesa e un avanzamento significativo dei cantieri, sottolineando però che una quota non trascurabile è ancora in fase iniziale. È qui che si gioca la credibilità dell’esecuzione: programmazione, autorizzazioni, gestione varianti e capacità realizzativa diventano determinanti.

I numeri sintetici sul settore delle Costruzioni (al 30 novembre 2025)

• Spesa PNRR: 101,3 miliardi, con una media di circa 3,4 miliardi/mese nei primi 11 mesi del 2025 
• Cantieri monitorati da ANCE: 15.978 (conclusi o in corso), per un valore di 46,8 miliardi 

Lo stato di avanzamento

• 40%: compiuto
• 26%: avanzato (oltre 50%)
• 21%: iniziale (sotto 25%) 

La lettura ANCE è netta: il PNRR ha introdotto un “metodo” (milestone, monitoraggio, semplificazioni e strumenti di flessibilità), ma ora la priorità è chiudere i cantieri evitando blocchi procedurali e rigidità nell’ultima fase.   

Imprese: PNRR come selettore di struttura e performance

Un passaggio significativo dell’Osservatorio riguarda l’effetto del PNRR sul tessuto imprenditoriale: più ruolo alle imprese strutturate e migliori indicatori economico-finanziari per chi opera stabilmente su commesse pubbliche.

• Imprese attive nei cantieri PNRR: circa 6.300 (nella scheda stampa è riportato anche il valore 5.600, con diversa sintesi/aggiornamento).   
• Miglioramenti su dimensione, redditività (ROI/ROS) e indebitamento nel confronto 2017–2024, con ampia quota di imprese in utile nel 2024 (come riportato in nota). 

2026: ritorno in territorio positivo (+5,6%), ma con un mix diverso rispetto al passato

Per il 2026 ANCE prevede un aumento complessivo degli investimenti in costruzioni del +5,6%.   

I due driver principali

• Opere pubbliche: +12%, legate alla fase finale del PNRR   
• Riqualificazione abitativa: +3,5%, dopo due anni di forte contrazione (con riferimento in documenti a proroghe/aliquote e attenzione crescente all’efficienza energetica).   

Le aree ancora in difficoltà

• Nuove abitazioni: -4,5% nel 2026 
• Nuovo non residenziale: -3% nel 2026 

Il messaggio per la filiera è chiaro: la ripartenza non coincide con un ritorno al “vecchio ciclo” della nuova edificazione. La domanda si sposta su opere pubbliche, manutenzione e riqualificazione con requisiti prestazionali e cantierabilità sempre più selettivi.

Casa: il tema strutturale che rientra dalla finestra

Nel documento ANCE la crisi abitativa è inquadrata come questione sistemica: accessibilità, domanda in trasformazione, impatti sul funzionamento delle città e necessità di politiche strutturali.

La scheda stampa richiama indicatori di forte pressione nelle grandi aree urbane e la nota collega il tema a dinamiche demografiche e a una rigenerazione che deve includere anche qualità dei servizi e adattamento climatico.   

Sul versante delle politiche, l’Osservatorio richiama:

• L’iniziativa UE European Affordable Housing Plan (citata come pubblicata il 16 dicembre 2025), articolata su offerta, investimenti, semplificazioni e tutela dei soggetti vulnerabili. 
• Il quadro nazionale citato in scheda stampa, con l’obiettivo annunciato di 100.000 alloggi a prezzi calmierati in 10 anni e risorse complessive richiamate per il periodo 2026–2032.   

Lettura tecnica: cosa significa per progettisti, imprese e stazioni appaltanti

1. Baricentro pubblico nel biennio 2025–2026. Programmazione, capacità di gestione commessa e controllo tempi/costi diventano fattori competitivi primari. 
2. Riqualificazione in modalità “selettiva”. Meno spinta indifferenziata, più attenzione a qualità progettuale, prestazioni misurabili e affidabilità in cantiere. 
3. Ultimo miglio PNRR: rischio operativo e reputazionale. La quota di cantieri ancora in fase iniziale impone una governance serrata su autorizzazioni, varianti, approvvigionamenti e direzione lavori. 
4. Casa come nuova agenda industriale. L’accessibilità abitativa influenza attrattività urbana, mercato del lavoro e qualità della vita: qui si innestano rigenerazione e investimenti di medio periodo.  

Conclusione – oltre i volumi: la partita vera è su margini, qualità e regole

L’Osservatorio ANCE consegna un quadro realistico: il settore esce dalla stagione eccezionale dei super-incentivi e dalla crescita straordinaria del post-pandemia, ma non entra in una “normalità” neutra. Il 2025 si regge sul cantiere pubblico; il 2026 scommette sulla chiusura efficace del PNRR e su una riqualificazione più stabile, meno “drogata” e più orientata alle prestazioni. In parallelo, la questione casa torna al centro come tema di politica industriale urbana: non solo quante abitazioni, ma dove, per chi, con quali servizi e con quale qualità del costruito.

A questa lettura, però, è difficile non affiancare una considerazione “da mercato”: la percezione diffusa è che il lavoro sia cresciuto (coerentemente con gli indicatori di ore lavorate), che i fatturati tengano o calino poco, ma che siano i margini a diventare il vero punto critico. Il 2024 ha lasciato in eredità molte frizioni: negli anni dei bonus una parte del sistema ha sovradimensionato strutture produttive e commerciali, e nella fase di rientro la competizione si è trasformata rapidamente in guerra di prezzi. In altre parole: volumi e continuità non bastano, se il valore si disperde lungo la filiera.

Per uscire da questa trappola serve un cambio di piano. Non è solo una questione di incentivi o di domanda: è una questione di regole del gioco. Una riforma che favorisca una digitalizzazione diffusa – non come slogan, ma come infrastruttura operativa – può spostare il baricentro dalla battaglia sul prezzo alla competizione su prestazioni e qualità. Digitalizzare davvero significa rendere più forte il ruolo del progetto, aumentare la precisione dei capitolati, ridurre ambiguità e contenziosi, misurare requisiti e risultati: quando le specifiche sono chiare e verificabili, anche il mercato tende a premiare chi lavora meglio, non solo chi sconta di più.

C’è poi un tema sorprendentemente poco discusso, ma potenzialmente dirompente: l’impatto del nuovo Regolamento Prodotti da Costruzione (CPR). La sensazione è che molte aziende non si stiano preparando con sufficiente anticipo, e che questo possa tradursi non soltanto in un problema di conformità, ma in un rischio molto concreto di reperibilità: materiali e sistemi che “non arrivano”, o che arrivano con ritardi e incertezze documentali, proprio mentre la pressione di cantiere (PNRR e non solo) richiede continuità e affidabilità.

Infine, c’è la variabile che spesso sterilizza ogni buona intenzione: il labirinto normativo. Il tema del Testo Unico delle Costruzioni diventa qui decisivo. Se la modernizzazione delle norme che governano edifici e ambiti urbani non procede in modo organico, qualunque piano rischia di perdere efficacia nel passaggio dalla strategia all’autorizzazione, dal finanziamento al cantiere. E se anche misure come il “Salva Casa” non producono gli effetti attesi, il punto non è solo correggere un dispositivo, ma affrontare il problema strutturale: regole più chiare, processi più lineari, responsabilità definite, e tempi compatibili con gli obiettivi industriali e urbani che il Paese dichiara di voler perseguire.

In sintesi: la fase che si apre non si gioca soltanto sui volumi, ma sulla capacità di trasformare domanda pubblica e riqualificazione in valore stabile. Per farlo, servono tre cose insieme: esecuzione (PNRR), qualità misurabile (digitalizzazione e capitolati prestazionali) e cornice normativa moderna (CPR e riforma del sistema delle regole). Senza questo trittico, il rischio è che la crescita rimanga apparente: molta attività, poca redditività, e un sistema che fatica a consegnare città migliori.

10 FAQ finali

1) Qual è il dato complessivo delle costruzioni nel 2025 secondo ANCE?

ANCE stima per il 2025 una variazione reale degli investimenti in costruzioni pari a -1,1%, un calo contenuto rispetto alle attese precedenti. 

2) Perché il 2025 “tiene” nonostante il calo del residenziale?

Perché la debolezza del comparto abitativo è stata compensata dalla forte crescita delle opere pubbliche, legate all’accelerazione del PNRR.   

3) Quali sono i numeri più critici nel comparto abitativo nel 2025?

Nel 2025 ANCE stima: abitazioni -15,6%, riqualificazione -18%, nuova edilizia abitativa -5,0%. 

4) Come si muovono le opere pubbliche nel 2025?

Le costruzioni non residenziali pubbliche sono stimate in crescita del +21% nel 2025.   

5) Il PNRR è davvero entrato in fase “di spesa”?

Sì: al 30 novembre 2025 la spesa PNRR raggiunge 101,3 miliardi, con una media di circa 3,4 miliardi al mese negli 11 mesi del 2025. 

6) Quanti cantieri PNRR risultano in corso o conclusi nel monitoraggio ANCE?

ANCE riporta 15.978 cantieri conclusi o in corso, per un valore complessivo di 46,8 miliardi. 

7) Perché si parla di “ultimo miglio” come fase più rischiosa?

Perché una quota rilevante dei cantieri è ancora in fase iniziale (21% sotto il 25% di avanzamento). Questo rende più probabili criticità su autorizzazioni, varianti, tempi e capacità esecutiva nella fase finale. 

8) Quali sono le previsioni ANCE per il 2026?

Per il 2026 ANCE prevede +5,6% per gli investimenti in costruzioni, con opere pubbliche +12% e riqualificazione abitativa +3,5%.   

9) Il mercato della nuova edilizia riparte nel 2026?

Non secondo ANCE: nel 2026 la nuova edilizia abitativa resta negativa (-4,5%) e anche il nuovo non residenziale è stimato in calo (-3%). 

10) Qual è la “lettura di filiera” oltre i numeri: dove si gioca la sfida?

La sfida non è solo fare volumi, ma trasformare attività in valore: margini sotto pressione e competizione sul prezzo richiedono una transizione verso qualità misurabile e prestazioni. In questa chiave diventano strategici: digitalizzazione diffusa, capitolati più chiari e verificabili, attenzione agli impatti del nuovo CPR sulla disponibilità dei prodotti, e una modernizzazione del quadro normativo (Testo Unico) per ridurre il “labirinto” procedurale che può sterilizzare gli investimenti.