Condominio: chiarimenti sull'utilizzo del sottosuolo e di terrapieni adiacenti

Trasformare un bene comune in spazio privato può sembrare un vantaggio, ma rischia di diventare una violazione delle regole condivise nei condomini. Infatti la sentenza n. 12826/2026 della Corte di Cassazione riguarda una lite condominiale nata tra la proprietaria di un appartamento e altri condomini. Il motivo riguardava il fatto che la donna aveva scavato sotto il pavimento della propria cucina, trasformando un terrapieno condominiale in nuovi locali collegati solo alla sua abitazione. La Corte di Cassazione ha stabilito che quel terrapieno fosse una parte comune dell’edificio, perché parte del suolo su cui poggia il fabbricato, avente funzione strutturale di sostegno. Quindi la Cassazione, rigetta il ricorso, confermando quanto deciso precedentemente dalla Corte d’Appello di Genova e ordinando alla proprietaria di ripristinare lo stato originario dei luoghi.

Il Terrapieno: che cos’è

Si definisce terrapieno quella massa di terra accumulata utilizzata per vari scopi come sostenere i carichi, colmare dislivelli naturali, e generalmente ha diverse funzioni strutturali tra cui:

• supporto e contrasto strutturale;
• rinforzo di muri;
• parte integrante di argini;
• modellazione del terreno;
• stabilizzazione delle fondazioni, ecc.

La realizzazione di un terrapieno con i relativi muri di contenimento richiedono il permesso di costruire poiché per le loro dimensioni e caratteristiche, modificano permanente l’assetto urbanistico.

Ma un terrapieno condominiale può essere scavato e trasformato in una stanza privata senza il consenso degli altri condomini?

È da questo interrogativo che prende avvio la vicenda esaminata dalla Corte di Cassazione, relativa ai lavori eseguiti da una proprietaria di un appartamento condominiale che aveva "inglobato" nel proprio appartamento un terrapieno, che invece è ritenuto un bene comune del condominio.

Terrapieno condominiale: quando diventa suolo comune secondo la Cassazione

La Corte di Cassazione precisa come la Corte d’appello abbia ricostruito la situazione dei luoghi proprio sulla base di una perizia tecnica d'ufficio (c.t.u.) “(…) dai documenti catastali risalenti al 1940, emerge senza particolare dubbio che all'epoca il locale terrapieno costituiva il confine delle unità poste sia al piano terra (i magazzini sub 1 e 3 dell'attore), sia al piano primo (l'alloggio della convenuta): la zona controversa, pertanto, proprio in quanto compresa nel perimetro dell'edificio condominiale deve intendersi facente parte del suolo comune perché su di esso vi poggia (e vi poggiava) proprio lo stesso edificio.”

Grazie alla consulenza tecnica e alle vecchie planimetrie catastali del 1940, risulta che il terrapieno esisteva già allora e faceva parte della struttura portante del fabbricato condominiale, quale contrasto (contrappeso) al carico scarico in fondazione dallo stabile. Il consulente ha verificato che le dimensioni dell’edificio sono rimaste sostanzialmente identiche nel tempo, confermando che il terrapieno sostiene ancora l’immobile, ecco perché quella circostanza ha portato a ritenerla rientrante nel suolo comune del condominio.

Così come “Nessuna violazione dell’art. 1117 cod. civ. è, poi, ravvisabile perché la presunzione di comunione è stata correttamente applicata. In particolare, questa Corte ha chiarito che, per «suolo su cui sorge l'edificio», con riferimento al quale l'art. 1117 cod. civ. stabilisce una presunzione di comunione, deve intendersi quella porzione di terreno sulla quale poggia l'intero edificio e, immediatamente, la sua parte infima (…): pertanto, rientrano in tale nozione sia la superficie sulla quale poggia il pavimento del pianterreno (...), sia l'area dove sono infisse le fondazioni, sicché i condomini sono comproprietari non della superficie a livello di campagna, bensì dell'area di terreno sita in profondità - sottostante, cioè, la superficie alla base del fabbricato - sulla quale posano le fondamenta dell'immobile; anche il terrapieno che sia sul suolo su cui sorge l'edificio condominiale gode di una presunzione di comunione, poggiando su di esso l'intero stabile ovvero l'area limitata dai muri perimetrali (…)”.
Il terreno su cui poggia un edificio condominiale, non solo quello sotto l'impronta delle fondazioni, si presume comune a tutti i condomini secondo l’art. 1117 del codice civile, e ciò vale anche per eventuali terrapieni limitrofi che aiutano a sostenere stabilmente il fabbricato.
Di conseguenza, se il terrapieno insiste nell'ambito del perimetro del fabbricato deve considerarsi parte comune del condominio e per questo non utilizzabile esclusivamente da un singolo comproprietario.

Le parti del suolo e le porzioni che contribuiscono al sostegno dell’edificio si presumono comuni ai condomini, salvo titolo contrario.

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Keywords: terrapieno, condominio, suolo comune, art. 1117 c.c., bene comune.

FAQ TECNICHE: Terrapieno condominiale: quando rientra nel suolo comune ex art. 1117 c.c. | Ingenio

Che cos'è un terrapieno in ambito edilizio?
Il terrapieno è una massa di terreno naturale o riportato utilizzata per sostenere carichi, compensare dislivelli o contribuire alla stabilità di opere e fabbricati. In alcuni casi svolge una funzione strutturale direttamente collegata alle fondazioni dell'edificio.

Quando un terrapieno è considerato bene comune del condominio?
Quando è compreso nel perimetro dell'edificio e contribuisce al sostegno del fabbricato. In tali casi opera la presunzione di comunione prevista dall'art. 1117 c.c., salvo titolo contrario che attribuisca la proprietà esclusiva.

Il sottosuolo condominiale può essere utilizzato da un singolo condomino?
Solo se esiste un valido titolo che attribuisce tale diritto e l'intervento non compromette la funzione delle parti comuni. In assenza di titolo, il sottosuolo destinato al sostegno dell'edificio resta comune.

Quali prove sono rilevanti per accertare la natura comune del terrapieno?
Risultano particolarmente rilevanti le planimetrie storiche, i documenti catastali, le relazioni geotecniche, le consulenze tecniche d'ufficio e ogni elemento utile a dimostrare la funzione strutturale del terreno.

Quali rischi comporta lo scavo di un terrapieno condominiale?
Oltre alle conseguenze civilistiche, possono emergere problematiche di stabilità, alterazioni del comportamento delle fondazioni e possibili danni alle strutture portanti. [Verificare specifica tecnica/norma].

Quali autorizzazioni possono essere necessarie per interventi su terrapieni e muri di contenimento?
A seconda delle caratteristiche dell'opera possono essere richiesti titolo edilizio, autorizzazioni strutturali e verifiche geotecniche. Occorre valutare la normativa urbanistica e strutturale applicabile al singolo caso.

Qual è l'errore più frequente nelle controversie sui terrapieni condominiali?
Considerare il terreno adiacente all'unità immobiliare come pertinenza esclusiva senza verificare la sua funzione strutturale e la sua collocazione rispetto al perimetro dell'edificio.