Terrazzo a sbalzo del condominio: chi paga le spese

Il Tribunale di Roma con la sentenza n. 6278/2026 ha affrontato un caso molto interessante relativamente ad una controversia condominiale per dei lavori su un terrazzo, in parte aggettante e in parte con funzione di copertura dell’edificio. Il fulcro del giudizio ruotava attorno la decisione del condominio di modificare il criterio di ripartizione delle spese. In particolare, l’assemblea aveva distinto tra la parte aggettante del terrazzo e quella non aggettante e in base a ciò erano stati distribuiti in modo diverso gli oneri economici dei lavori. I condomini ricorrenti hanno contestato sia la validità di tale delibere sia il criterio adottato. Le parti si sono quindi rivolte al Tribunale, il quale ha ritenuto legittima la scelta dei lavori ma non quella relativa alla suddivisione delle spese.

Art. 1126 del codice civile

La ripartizione delle spese per la manutenzione dei lastrici solari nei condomini rappresenta da sempre una delle questioni più dibattute tra condomini e proprietari esclusivi.

Sul punto, l’art. 1126 del codice civile stabilisce che:

“Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.”

Se il lastrico solare è ad uso esclusivo di uno o più condomini, questi partecipano alle spese di riparazione per 1/3, mentre i restanti 2/3 vengono ripartiti tra tutti i condomini le cui unità sono coperte dal lastrico, in proporzione ai rispettivi millesimi.

Ma è legittimo modificare in assemblea condominiale il criterio di ripartizione delle spese relative ai lavori su un lastrico solare rispetto a quanto previsto dall’art. 1126 c.c.?

A questa domanda ha dato risposta il Tribunale di Roma, chiamato a valutare sulla validità di una delibera condominiale che aveva inciso sui criteri di distribuzione dei costi per interventi di manutenzione inerenti a un terrazzo/lastrico solare.

Il caso

I ricorrenti del caso impugnano alcune delibere assembleari relativamente a lavori di manutenzione su un terrazzo che presentava una porzione aggettante e una parte che fungeva da copertura per la parte sottostante dell’edificio. In precedenza, l’assemblea aveva già deliberato l’affidamento dei lavori a una determinata impresa e l’applicazione del criterio di ripartizione previsto dall’articolo 1126 del codice civile.
Successivamente, però, l’assemblea aveva cambiato impostazione, revocando le precedenti scelte e distinguendo tra la parte aggettante del terrazzo e quella non aggettante. Tale scelta comportava che la spesa della parte aggettante fosse destinata interamente al proprietario e utilizzatore del bene, applicando il criterio legale solo al resto.
Sono state quindi successivamente impugnate tali delibere, sostenendo tra le varie argomentazioni anche l’illegittimità del nuovo sistema di riparto delle spese.

Terrazzo ad uso esclusivo e spese condominiali: quando si applica l’art. 1126 c.c.

Il Tribunale ha chiarito che “La delibera è stata infatti adottata dall’assemblea in contrasto con il dettato normativo di cui all’art. 1126 cod. civ., in base al quale le spese per le riparazioni del terrazzo ad uso esclusivo – che svolge funzioni di lastrico solare – devono essere addebitate per un terzo a carico dell’utilizzatore esclusivo e per gli altri due terzi a carico dei proprietari delle unità immobiliari sottostanti a tale lastrico, attesa la funzione di copertura che lo stesso espleta a vantaggio delle loro proprietà.
(…) Ai fini dell’applicazione dell’art. 1126 cod. civ., è sufficiente che anche solo una parte dell’unità immobiliare si trovi sotto il terrazzo/lastrico solare affinché la proprietà di detta unità partecipi ai 2/3 delle spese. Pertanto, anche nel caso in cui una porzione del terrazzo/lastrico solare sia in aggetto, la funzione di copertura ed il relativo obbligo di contribuzione non possono essere frazionati in proporzione alla sola superficie coperta. L’art. 1126 cod. civ., senza ulteriori distinzioni, peraltro, risulta espressamente richiamato dal regolamento condominiale – di natura contrattuale – per la ripartizione delle spese di manutenzione, riparazione e rifacimento. Alla luce di quanto dedotto non è dunque legittimo il criterio – approvato con la delibera impugnata – che applica la ripartizione della spesa nella misura prevista dall’art. 1126 cod. civ. con riferimento alla sola parte non aggettante del terrazzo/lastrico, addebitando la spesa per la parte aggettante interamente al proprietario del terrazzo – ... – dovendosi invece considerare a tal fine il terrazzo nella sua interezza.”
La delibera condominiale è in contrasto con l’art. 1126 c.c. infatti le spese del terrazzo ad uso esclusivo (che funge da copertura) si dividono:

• 1/3 al proprietario e utilizzatore del bene;
• 2/3 ai condomini sottostanti (a cui il terrazzo funge da copertura).

Ciò che conta è la funzione di copertura, non la forma o la presenza di parti aggettanti del terrazzo, per cui è sufficiente anche una parziale copertura dell’unità immobiliare per radicare la partecipazione alle spese.
Per questo non è corretto frazionare le spese tra parte aggettante e non aggettante, ma il terrazzo va considerato nella sua interezza.

Quando un terrazzo ha anche parti aggettanti, il condominio non può dividere le spese con un criterio a “zone”. Infatti se esso svolge una funzione di copertura, questa prevale su qualsiasi altra caratteristica, imponendo l'applicazione del riparto delle spese ai sensi dell’art. 1126 c.c.

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Keywords: lastrico solare, art. 1126 c.c., condominio, terrazzo aggettante, spese condominiali.

FAQ TECNICHE: Art. 1126 c.c., terrazzo sporgente e spese condominio | Ingenio

Che cosa prevede l’art. 1126 c.c. per il lastrico solare?
Stabilisce un criterio legale di riparto delle spese quando il lastrico è ad uso esclusivo.
1/3 a carico dell’utilizzatore, 2/3 ai condomini coperti.
La norma si basa sulla funzione strutturale di copertura, non sulla proprietà piena.
È norma derogabile solo in casi molto limitati e motivati.

Il terrazzo aggettante modifica il criterio dell’art. 1126 c.c.?
No, se il terrazzo svolge funzione anche solo parziale di copertura.
La distinzione geometrica non incide sul regime legale.
Il criterio resta unitario sull’intero manufatto.
[Verificare specifica tecnica/norma] su eventuali eccezioni contrattuali.

Quando si applica il riparto 1/3 e 2/3?
Quando il bene ha uso esclusivo ma funzione di copertura per unità sottostanti.
Il proprietario sostiene 1/3 dei costi.
I restanti 2/3 sono ripartiti tra i condomini coperti.
Parametro: incidenza millesimale delle unità interessate.

È legittimo distinguere tra parte aggettante e non aggettante?
Secondo la giurisprudenza analizzata, no.
La funzione prevalente è quella di copertura complessiva.
La suddivisione per zone altera il criterio legale.
Si configura possibile invalidità della delibera.

Chi decide il criterio di riparto delle spese?
L’assemblea condominiale può deliberare lavori ma non derogare liberamente alla legge.
L’art. 1126 c.c. è criterio legale vincolante.
Eventuali modifiche richiedono presupposti contrattuali specifici.

Cosa succede se il terrazzo copre solo parte delle unità?
Tutte le unità anche parzialmente coperte rientrano nel riparto dei 2/3.
Non si applica un criterio proporzionale per porzioni geometriche del terrazzo.
Conta la funzione di copertura anche parziale.

Qual è l’errore più frequente nei condomini?
Frazionare le spese in base alla geometria del terrazzo.
Oppure attribuire integralmente i costi delle parti aggettanti al singolo pro