Condominio parziale: chi paga le spese di manutenzione del tetto?

Nei contesti condominiali, il tema delle parti comuni e della corretta ripartizione delle spese è da sempre uno degli aspetti più delicati e fonte di frequenti conflitti tra proprietari soprattutto quando c’è chi non trae alcuna utilità da un bene comune. La sentenza del Tribunale di Avellino riguarda proprio tale tema, in quanto i giudici decretano l’annullamento di una delibera condominiale relativa alla ripartizione delle spese per la manutenzione di un tetto. Alcuni condomini avevano contestato la decisione dell’assemblea di far pagare i lavori a tutti i proprietari dell’edificio, sostenendo che quel tetto coprisse soltanto una parte del fabbricato. Il giudice ha accertato che la copertura serviva esclusivamente alcune unità immobiliari e ha quindi applicato il principio del “condominio parziale” previsto dall’art. 1123, comma 3, c.c., secondo cui le spese devono gravare solo sui condomini che traggono utilità dal bene comune. Per questo la delibera è stata annullata e il condominio condannato al pagamento delle spese di lite.

Tetto e condominio parziale

Il tetto si può definire come quella struttura di copertura posta nella parte superiore di un edificio, il cui scopo è la protezione dagli agenti atmosferici, come pioggia, vento e neve, assicurando isolamento e sicurezza alle unità immobiliari sottostanti.
In ambito condominiale, il tetto è generalmente considerato una parte comune a tutte le unità immobiliari presenti nell’edificio ai sensi dell’art. 1117 c.c.

Quest'ultimo infatti cita testualmente:

“Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1. 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate (…)”.

Ma... Chi deve pagare le spese di manutenzione di un tetto che copre soltanto una parte dell’edificio condominiale? tutti i condomini oppure solo quelli che ne traggono utilità?

Il tetto, pur essendo normalmente considerato una parte comune del condominio, può, però, integrare un’ipotesi di “condominio parziale” quando, per caratteristiche strutturali e funzionali, è destinato a servire esclusivamente una sola parte dell’edificio.
Per condominio parziale si intende infatti quando un bene o un impianto condominiale, per caratteristiche strutturali e funzionali, serve esclusivamente una parte dell’edificio o soltanto alcuni condomini e non tutte le unità.

In tale contesto si colloca l’art. 1123, comma 3, c.c. il quale sottolinea che:

“Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità (…)”.

Alla precedente domanda ha risposto il Tribunale di Avellino, che ha annullato una delibera assembleare ritenuta illegittima perché aveva distribuito i costi dell’impermeabilizzazione del tetto tra tutti i proprietari, nonostante la copertura servisse soltanto una porzione del fabbricato.

Condominio parziale e tetto condominiale: quando le spese non si dividono tra tutti i condomini

Il tribunale campano ha chiarito che la condizione di condominio parziale ricade “tutte le volte in cui un bene risulti per le sue caratteristiche strutturali e funzionali destinato oggettivamente al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell’edificio in condominio, rimanendo per l’effetto, oggetto di un autonomo diritto di proprietà e venendo meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene” (…). Nel caso in esame dalle foto prodotte in atti si evince che l’immobile condominiale si compone di due corpi, uno più basso (...) e l’altro più alto (...). Il tetto, interessato dai lavori di manutenzione ed impermeabilizzazione, è quello che insiste unicamente sull’immobile più basso (...), non svolgendo alcuna funzione di copertura per il resto dell’immobile che ha invece una copertura autonoma. Tale funzione di copertura viene ad interessare i soli condomini sottoposti al tetto, per i tre piani sottostanti oltre il piano terra e i sotterranei, per i soli quali vige la presunzione di condominialità del tetto in oggetto; la struttura di copertura, invero, come evincibile dalle foto, non svolge funzione di copertura della restante parte dell’immobile *** *** e pertanto può ritenersi integrata l’ipotesi delineata dalla giurisprudenza di bene potenzialmente comune ma oggettivamente asservito, in modo esclusivo, ad una sola parte del *** *** (condominio, nda).”
Il “condominio parziale” si viene a formare quando un bene è destinato strutturalmente e funzionalmente solo ad una parte dell’edificio e in tali condizioni quel bene pur essendo inquadrato come comune a tutti risulta di fatto asservito ai soli condomini che ne traggono utilità e beneficio (ossia solo quelli sottoposti, a cui risulta garantita la funzione di copertura). Nel caso specifico, il tetto oggetto della controversia copre solo la porzione più bassa del fabbricato e non svolge alcuna funzione rispetto all’altra parte dell’edificio, che presenta invece una propria copertura autonoma. Per questo, il giudice lo considera un bene utilizzato, o meglio, a servizio esclusivamente di alcuni condomini/unità immobiliari e quindi soggetto a una contitolarità limitata.

Quindi viene annullata la delibera nella parte in cui imponeva il riparto delle spese tra tutti i condomini, stabilendo invece che i costi della manutenzione del tetto dovranno essere ripartiti dai proprietari degli appartamenti, dei sotterranei e dei locali effettivamente coperti dalla struttura oggetto di manutenzione.

Non tutte le parti dell’edificio comportano necessariamente una partecipazione alle relative spese da parte di tutti i condomini. Quando un tetto, una scala, un impianto o un’altra opera dovesse servire soltanto una porzione specifica del fabbricato, le relative spese non possono essere distribuite indistintamente sull’intero condominio.

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FAQ TECNICHE: Condominio parziale e spese tetto art. 1123 c.c.

Cos’è il condominio parziale nel diritto condominiale?
È la situazione in cui un bene comune, pur rientrando astrattamente nell’art. 1117 c.c., serve solo una parte dell’edificio.
Il principio si fonda sull’art. 1123, comma 3, c.c.
Si applica quando esiste una funzione strutturale limitata e oggettiva.
Riduce la platea dei soggetti obbligati al pagamento delle spese.
È rilevante per tetti, scale, impianti o cortili.

Quando un tetto condominiale non è comune a tutti i condomini?
Quando la sua funzione di copertura riguarda solo una porzione del fabbricato.
La valutazione è strutturale e non meramente catastale.
Si applica il principio dell’utilità effettiva ex art. 1123 c.c.
La giurisprudenza richiede verifica tecnica della funzione edilizia.

Chi paga le spese del tetto in caso di condominio parziale?
Solo i condomini che ricevono copertura e protezione dal bene.
La ripartizione segue il criterio dell’utilità diretta.
Esclusi i proprietari di unità non servite dalla struttura.
È escluso il criterio millesimale generale dell’intero condominio.
Fondamento: art. 1123, comma 3, c.c.

Come si determina se un tetto serve solo una parte dell’edificio?
Attraverso analisi strutturale e funzionale dell’opera edilizia.
Si verifica la continuità della copertura e le unità sottostanti.
Rilevano anche planimetrie, fotografie e rilievi tecnici.
La valutazione è caso-specifica e non automatica.
[Verificare specifica tecnica/norma] per criteri di rilievo edilizio.

Qual è il ruolo dell’art. 1117 c.c. nel condominio parziale?
Definisce la presunzione di comunione delle parti dell’edificio.
Non è però assoluta e può essere superata dalla funzione del bene.
Nel condominio parziale la comunione è limitata nei fatti.
L’art. 1123 c.c. introduce la deroga funzionale al riparto.
Serve coordinamento tra presunzione e utilizzo effettivo.

Cosa ha stabilito il Tribunale di Avellino sul tetto condominiale?
Ha annullato una delibera che ripartiva le spese tra tutti i condomini.
Ha accertato che il tetto serviva solo una porzione del fabbricato.
Ha applicato il principio del condominio parziale.
Ha imposto il riparto limitato ai soli beneficiari.
Conferma l’obbligo di verifica della funzione strutturale.

Quali errori sono più frequenti nella gestione del condominio parziale?
Applicazione automatica del criterio millesimale generale.
Mancata verifica della funzione del bene comune.
Delibere assembleari non supportate da analisi tecnica.
Confusione tra proprietà teorica e utilità effettiva.
Necessità di supporto tecnico-giuridico ex art. 1123 c.c.