Condono chalet: confermato il diniego per il superamento del limite volumetrico

L’articolo tratta la sentenza del TAR dell’Abruzzo n.394/2026 in merito ad un diniego del condono edilizio relativo a 74 chalet realizzati all’interno di un campeggio.
Secondo la difesa, il Comune avrebbe già definito nel 2014 anche la posizione dei 74 chalet, ritenendoli opere non soggette a titolo edilizio, ma il TAR dell'Abruzzo ha ritenuto che il precedente provvedimento riguardasse solo alcuni accessori mobili delle roulotte e non gli chalet. I giudici hanno inoltre confermato che gli chalet, essendo strutture stabili dotate di impianti e destinate a un utilizzo abitativo durante i periodi di vacanza, seppure stagionale, costituiscono volumetria edilizia, per cui il ricorso è stato respinto perché la volumetria complessiva superava il limite massimo di 750 mc previsto dalla legge per ottenere il condono edilizio.

Ma vediamo il caso…

Il caso del Camping

La controversia riguarda un camping, situato nel Parco Nazionale d'Abruzzo per il quale era stata presentata nel 1994 una domanda di condono edilizio relativa a numerosi chalet in legno, roulotte e strutture accessorie. Dopo un lungo iter amministrativo e diversi ricorsi, nel 2022 il Comune ha respinto la domanda di condono richiamando, tra l’altro, il superamento del limite volumetrico di 750 mc e l’impossibilità di verificare alcuni profili relativi ai vincoli presenti nell’area. La società proprietaria ha contestato la decisione sostenendo che il procedimento fosse già stato concluso positivamente nel 2014 e che gli chalet fossero strutture mobili non soggette ai limiti di volumetria.

Condono edilizio e chalet in campeggio: bisogna valutare la reale natura delle strutture

Dalla ricostruzione della vicenda amministrativa emerge che “Nella premessa il provvedimento del **.4.2014 dà atto di aver “accertato che le opere abusive trattano “strutture mobili costituenti accessori alle roulottes quali gabbiotti e tettoie in legno e ferro completamente smontabili, appoggiati sul terreno, di esclusiva proprietà dei clienti del campeggio che durante il loro periodo di soggiorno, affiancano (per smontare poi alla partenza) alle proprie roulottes” come da dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà del richiedente il condono” e nella parte dispositiva stabilisce di “non concede[re] il permesso di costruire in sanatoria … relativo a accessori in legno e in metallo a corredo di roulottes ubicate in area di campeggio autorizzata, in quanto ……. per la loro effettiva natura non rientrano nel regime di trasformazione urbanistica del territorio … e quindi non necessitano di titolo abilitativo”. È del tutto evidente che le opere esaminate dal provvedimento, come chiaramente in esso descritte, sono di tutt’altra natura e consistenza rispetto ai 74 manufatti, definiti “chalets” dalla ricorrente, che invece, come riferito nel provvedimento impugnato, si trovano in loco da quasi trent’anni, costituiscono volumi utili e sono collegati alle reti fognaria, idrica ed elettrica e, soprattutto, non sono in alcun modo sovrapponibili o assimilabili a quelle esaminate nell’istanza di condono. Nel provvedimento del 17.4.2014, invero, manca qualsiasi riferimento ad opere che dispongono di tali dotazioni, né si può ritenere che vi siano richiamate implicitamente per relationem con rinvio all’istanza di condono (…)”.
Il precedente provvedimento del Comune, datato 2014 e richiamato a difesa della legittimità, riguardava invece, dopo la ricostruzione documentale svolta dal tribunale, solo piccole strutture mobili al servizio delle roulotte, come tettoie e gabbiotti facilmente smontabili, opere diverse dai 74 chalet oggetto della controversia. Gli chalet, infatti, erano presenti da molti anni, avevano una funzione abitativa, erano collegati alla rete idrica, elettrica e fognaria e per questo motivo non potevano essere considerati semplici accessori delle roulotte né essere ricompresi nella precedente decisione del Comune.
Il provvedimento del 2014, quindi, non aveva mai esaminato né definito la domanda di condono relativa agli chalet.

Condono edilizio e chalet: quando una struttura mobile diventa un’opera con volumetria

Uno dei punti centrali della sentenza riguarda la natura degli immobili, infatti viene chiarito ulteriormente che “Deve essere respinto anche l’ultimo motivo con il quale la ricorrente contesta una delle autonome motivazioni del diniego di condono (...) sostenendo che:
- (...);
- la l.r. Abruzzo n. 16/2003 non porrebbe limiti volumetrici nella realizzazione delle strutture ricettive.
(...) Il secondo argomento è infondato perché i maggiori indici volumetrici, assentibili in astratto per insediamenti turistici conformi al regime urbanistico, non giustificano alcuna deroga alla disciplina eccezionale in materia di condono degli abusi edilizi. In conclusione il ricorso deve essere respinto perché uno dei due capi autonomi di motivazione, che giustifica ex se il diniego di sanatoria, si fonda sul presupposto, non contestato e decisivo, che la volumetria espressa dagli chalets supera di gran lunga il limite dei 750 mc previsto dall’art. 39 della l. n. 724/1994.”
La ricorrente sosteneva che gli chalets fossero strutture mobili e temporanee, quindi non veri edifici, dotati di volumetria urbanisticamente rilevabile, e che per le strutture turistiche non valessero i limiti del condono, mentre secondo Il TAR gli chalets sono dotati di impianti completi e vengono utilizzati come abitazioni per periodi di vacanza e sono stabilmente presenti da molti anni in loco.
La stabilità non dipende dal fatto che siano materialmente fissati al terreno, ma dalla loro funzione concreta e dalla destinazione abitativa, anche se stagionale.
Per questo motivo gli chalets sono considerati vere opere edilizie che producono volumetria e richiedono un titolo abilitativo. Poiché la volumetria complessiva supera il limite massimo di 750 mc previsto dalla legge sul condono edilizio del 1994, il diniego di sanatoria è stato ritenuto legittimo inoltre la destinazione turistico-ricettiva dei manufatti non consente di derogare alla disciplina del condono edilizio: restano quindi applicabili i limiti volumetrici previsti dall'art. 39 della legge n. 724/1994.

Quando una struttura, come nel caso esaminato, anche se non materialmente infissa al terreno, presenta caratteristiche di stabilità funzionale, è dotata di impianti necessari all’uso abitativo ed è destinata a un utilizzo continuativo nel tempo, può essere qualificata come opera edilizia soggetta a disciplina urbanistica e in caso di condono alle medesime limitazioni volumetriche (a prescindere dalla destinazione urbanistica non residenziale ma ricettiva).

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FAQ Tecniche: Condono edilizio chalet: limite di 750 mc e diniego della sanatoria

Che cosa stabilisce il TAR Abruzzo sugli chalet nei campeggi?
Il TAR afferma che gli chalet stabilmente presenti, collegati alle reti tecnologiche e destinati all'uso abitativo costituiscono opere edilizie produttive di volumetria. Di conseguenza sono soggetti alla disciplina urbanistica e ai limiti previsti per il condono edilizio.

Perché il limite di 750 mc è determinante?
L'art. 39 della legge n. 724/1994 prevede un limite massimo di volumetria condonabile. Se la volumetria complessiva dell'abuso supera tale soglia, il condono non può essere rilasciato anche se ricorrono altri presupposti favorevoli.

Una struttura mobile è sempre esclusa dalla disciplina edilizia?
No. La qualificazione dipende dalle caratteristiche concrete dell'opera. Stabilità funzionale, presenza di impianti, durata nel tempo e destinazione d'uso possono far qualificare il manufatto come nuova costruzione o comunque come opera edilizia rilevante.

Le strutture turistico-ricettive possono beneficiare di deroghe ai limiti del condono?
Secondo il TAR no. La disciplina speciale del condono mantiene efficacia anche per gli insediamenti turistici e non consente deroghe al limite volumetrico previsto dall'art. 39 della legge n. 724/1994.

Quali verifiche dovrebbe effettuare il tecnico prima di presentare una domanda di condono?
Occorre verificare la volumetria complessiva, la reale natura del manufatto, la presenza di impianti permanenti, la destinazione d'uso, la documentazione catastale e urbanistica e l'eventuale presenza di vincoli paesaggistici o ambientali.

Quali errori progettuali emergono dalla sentenza?
L'errore principale consiste nell'assimilare manufatti stabilmente utilizzati a semplici strutture mobili o accessorie delle roulotte. La qualificazione urbanistica dipende dalle caratteristiche oggettive dell'opera e non dalla denominazione attribuita dal proprietario.

Quali norme devono essere considerate oltre alla legge sul condono?
Oltre all'art. 39 della legge n. 724/1994 risultano rilevanti il DPR 380/2001 in materia edilizia e l'eventuale disciplina regionale applicabile alle strutture turistico-ricettive.