Condono della ristrutturazione edilizia: è possibile in area vincolata?

L’articolo chiarisce i limiti di applicazione del Terzo condono edilizio (DL 269/2003, conv. l. 326/2003) nelle aree sottoposte a vincolo paesaggistico, ribadendo la netta distinzione tra condono e sanatoria ordinaria. Attraverso l’analisi di una recente pronuncia del Consiglio di Stato, viene confermato che gli interventi di ristrutturazione edilizia “pesante”, con demolizione e ricostruzione di parti strutturali e modifiche funzionali, rientrano nella tipologia 3 e sono quindi esclusi dalla condonabilità in zona vincolata. La sanatoria resta limitata ai soli abusi minori (tipologie 4, 5 e 6), mentre la corretta qualificazione degli interventi diventa decisiva per legittimare il diniego e l’ordine di demolizione.

Condono e sanatoria: recap sulle differenze

Sappiamo che il condono edilizio è una procedura straordinaria, diversa dall'accertamento di conformità previsto dal Testo Unico Edilizia: infatti, il condono si riferisce ad abusi sostanziali ed è normato da una legge specifica (in Italia ce ne sono state tre, nel 1985, 1994 e 2003), mentre la sanatoria, sia essa classica o semplificata (Salva Casa), regola 'sempre' gli abusi "formali" per i quali sussiste doppia conformità.

C'è comunque ancora molta confusione quando si tratta di capire cosa possa rientrare nel perimetro del Terzo condono edilizio, il più recente in ordine temporale (DL 269/2003), in zona sottoposta a vincolo paesaggistico.

Il caso: ristrutturazione abusiva in zona vincolata

Se ne occupa anche il Consiglio di Stato nella sentenza 3937/2026 del 19 maggio, inerente il ricorso contro il diniego di permesso di costruire in sanatoria/condono e demolizione delle opere abusive consistenti in:

• interventi che hanno reso comunicanti i vari livelli dell’immobile;
• opere per rendere abitabile il sottotetto;
• abbassamento delle quote interne dei piani;
• trasformazione della destinazione d’uso a terrazzo del lastrico solare di copertura.

Secondo i ricorrenti, gli interventi effettuati, tra cui la trasformazione del sottotetto reso abitabile, sarebbero privi di rilevanza urbanistica, e sarebbe confermata la realizzabilità tramite SCIA delle opere, con conseguente ammissibilità del condono in base alla l. 326/2003 (conversione del D.L. 269/2003), non ponendosi alcun problema di conformità al Piano regolatore.

Tar Campania: la ristrutturazione edilizia è off limits in zona vincolata

Secondo il TAR, “permangono le motivazioni che hanno generato l'emissione del preavviso di diniego prot. 11896 del 19.02.2019 in quanto la ristrutturazione dell'immobile è avvenuta senza titolo abilitativo e pertanto ricadono in " tipologia 3" e non in “Tipologia 5'' come rappresentato nella relazione tecnica e nelle osservazioni”.

In pratica, si conferma come, in zona vincolata, il Terzo condono consente la sanatoria solo ad abusi minori, rientranti nelle tipologie 4, 5 e 6 (Allegato al DL 269/2003), ovverosia restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria.

Tutti gli altri tipi di interventi, compresi quelli posti in essere nel caso di specie, esulano dal perimetro e non sono sanabili.

Consiglio di Stato: la qualificazione degli interventi ne implica la non condonabilità

Palazzo Spada evidenzia che l'amministrazione ha ritenuto non accoglibile la richiesta di sanatoria, qualificando gli interventi edilizi come ristrutturazione edilizia con demolizione e ricostruzione di parti delle strutture, eseguita in assenza di titolo abilitativo e contrastante con i precedenti titoli rilasciati, con conseguente riconducibilità alla tipologia 3 (ristrutturazione edilizia e cambio d'uso) e non alla tipologia 5 (restauro e risanamento) invocata dai richiedenti. Da tali presupposti è derivato il diniego del condono e l’ordine di demolizione ai sensi dell’art. 33 del D.P.R. n. 380/2001.

Il Collegio ritiene che l’amministrazione abbia correttamente qualificato gli interventi edilizi oggetto di causa.

Infatti, gli abusi sono stati accertati già in sede di sopralluogo tecnico del 1997, ove si è rilevato che le opere consistono in una ristrutturazione edilizia con demolizione e ricostruzione di parti delle strutture orizzontali e verticali, in difformità dal titolo originariamente rilasciato per lavori di mera riparazione. Tale accertamento, non efficacemente smentito dalla parte appellante, ha determinato anche la revoca del precedente titolo edilizio e l’ordine di ripristino, circostanze che confermano la natura non meramente conservativa degli interventi.

In tale contesto, è corretta la riconducibilità degli interventi alla tipologia 3 del condono edilizio (ristrutturazione), con esclusione della tipologia 5 (restauro e risanamento conservativo), invocata dagli appellanti.

La corretta qualificazione degli interventi implica la loro non condonabilità ai sensi della legge n. 326/2003.

Infatti, il provvedimento evidenzia che le opere sono state realizzate senza titolo abilitativo e consistono in interventi edilizi rilevanti, caratterizzati da modifica delle strutture, che esulano dalla nozione di abusi minori sanabili.

Ne consegue che l’amministrazione ha legittimamente escluso la possibilità di applicare la disciplina condonistica più favorevole, atteso che la tipologia di abuso accertata non rientra tra quelle sanabili nei limiti previsti dalla normativa, posto che, nelle zone soggette a vincolo, sono suscettibili di sanatoria edilizia le sole tipologie d’illecito di cui all’Allegato 1, numeri 4, 5 e 6, del decreto-legge n. 269 del 2003 (c.d. abusi minori).

FAQ TECNICHE: Terzo condono edilizio in zona vincolata

Il Terzo condono edilizio è ammesso in area vincolata?
Sì, ma solo entro limiti molto ristretti. In presenza di vincoli paesaggistici o ambientali, il condono del 2003 consente la sanatoria esclusivamente per gli abusi minori indicati nell’Allegato 1 del DL 269/2003, ossia restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria.

Qual è la differenza tra condono edilizio e sanatoria ordinaria?
Il condono è una misura straordinaria prevista da leggi speciali e riguarda abusi sostanziali realizzati entro date prefissate. La sanatoria ordinaria, invece, è l’accertamento di conformità previsto dal Testo Unico Edilizia e richiede sempre la doppia conformità urbanistica ed edilizia.

La ristrutturazione edilizia può essere condonata in zona vincolata?
No. Gli interventi qualificabili come ristrutturazione edilizia, specie se comportano demolizione e ricostruzione o modifiche strutturali rilevanti, rientrano nella tipologia 3 e sono esclusi dal perimetro del condono nelle aree vincolate.

Conta la qualificazione tecnica dell’intervento ai fini del condono?
Sì, è decisiva. La possibilità di accedere al condono dipende dalla corretta qualificazione giuridico-edilizia delle opere. Se l’amministrazione accerta che non si tratta di interventi conservativi ma di ristrutturazione, la domanda di condono deve essere respinta.

Quali effetti produce il diniego di condono per interventi non sanabili?
Il diniego legittima l’adozione dei provvedimenti repressivi. Come confermato anche dal TAR Campania, agli abusi non condonabili segue l’ordine di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi, senza possibilità di applicare la disciplina più favorevole del condono.

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