Condono di abusi in zona vincolata: la demolizione spetta al Comune, non alla Soprintendenza

Nel condono edilizio relativo a immobili situati in area sottoposta a vincolo paesaggistico, la Soprintendenza svolge un ruolo necessario ma non può sostituirsi al Comune. Il parere paesaggistico negativo è obbligatorio e vincolante e può determinare il rigetto della domanda, ma resta un atto endoprocedimentale. La competenza a concludere il procedimento di condono e, in caso di diniego, ad adottare l’eventuale ordinanza di demolizione o ripristino spetta al Comune.

Condono edilizio di abusi in zona vincolata: questione di competenze

L'ordinanza di demolizione è inevitabile in caso di abuso edilizio in zona vincolata ma attenzione perché a volte può essere illegittima: ad esempio, succede quando a emanarla non è il Comune ma la Soprintendenza, che invece si deve esprimere - ad esempio nei procedimenti di condono - unicamente sulla possibilità o meno di realizzare una determinata opera in zona sottoposta a tutela.

E' il caso della sentenza 2258/2026 del Tar Sicilia, che chiarisce la ripartizione delle competenze nel procedimento di condono relativo a immobili sottoposti a vincolo paesaggistico. Il parere dell’autorità di tutela è obbligatorio e vincolante, ma resta un atto endoprocedimentale: la Soprintendenza non può utilizzarlo per ordinare direttamente la rimessione in pristino. Il procedimento deve essere concluso dal Comune e solo dopo il diniego di sanatoria può essere attivata la fase repressiva, anch’essa di competenza comunale.

Il principio è chiaro: nelle procedure di condono in area vincolata il parere dell’ente di tutela è necessario e vincolante, ma la decisione finale e l’eventuale successiva ordinanza di demolizione appartengono alla competenza del Comune.

Il caso: condono di un fabbricato in area vincolata

Il proprietario aveva presentato nel 2004 domanda di terzo condono per un fabbricato composto da un piano fuori terra di 40 mq e da un seminterrato di 22 mq, dichiarati ultimati entro marzo 2003. Poiché l’area era sottoposta a vincolo paesaggistico, il Comune aveva acquisito il parere della Soprintendenza di Messina.

Nel febbraio 2023 quest’ultima aveva espresso parere contrario al mantenimento delle opere ma, contemporaneamente, aveva anche ordinato al proprietario di ripristinare lo stato dei luoghi entro novanta giorni. Il Comune aveva poi formalmente rigettato la domanda di condono sulla base del parere negativo.

Il condono era comunque da respingere

Il TAR ha ritenuto corretta la conclusione negativa sulla sanatoria. Nel terzo condono gli interventi realizzati in area vincolata sono sanabili solo in presenza congiunta di specifiche condizioni: devono essere conformi alla disciplina urbanistica, riconducibili agli abusi di minore rilevanza - restauro, risanamento conservativo o manutenzione straordinaria senza nuovi volumi o superfici - e deve intervenire il parere favorevole dell’autorità preposta al vincolo.

Nel caso concreto, invece, il fabbricato aveva prodotto un evidente incremento di superficie e volumetria e rientrava quindi nella categoria degli abusi maggiori, non condonabili nell’area interessata. Il diniego comunale è stato perciò confermato.

Il parere della Soprintendenza è obbligatorio, ma non conclude il procedimento

Il punto più importante della sentenza riguarda la natura del parere paesaggistico. Nelle procedure di condono esso è obbligatorio e vincolante, ma costituisce comunque un atto interno al procedimento.

L’autorità procedente resta il Comune: è quest’ultimo che deve adottare il provvedimento finale di accoglimento o rigetto della domanda. Il parere negativo della Soprintendenza può impedire il rilascio della sanatoria ed è persino autonomamente impugnabile dal privato, perché determina un arresto sostanzialmente insuperabile dell’iter; tuttavia non sostituisce il provvedimento conclusivo comunale.

La Soprintendenza non può ordinare la demolizione

Da questa qualificazione discende una conseguenza precisa: nell’ambito del procedimento di condono la Soprintendenza non può esercitare il potere repressivo ordinando direttamente la demolizione o il ripristino.

Il TAR distingue infatti questa fattispecie dal procedimento paesaggistico ordinario disciplinato dagli artt. 146 e 167 del d.lgs. n. 42/2004. Nel procedimento straordinario di condono, l’ente di tutela interviene soltanto nel segmento di propria competenza, esprimendo il parere; non può trasformare questo atto consultivo in un provvedimento di autotutela esecutiva.

Prima il condono, poi l’eventuale repressione

La sequenza procedimentale deve quindi essere rispettata. Prima deve essere completato il procedimento di sanatoria. Se il Comune accoglie l’istanza, il titolo rilasciato sana l’opera e non vi è spazio per sanzioni ripristinatorie. Se, invece, il Comune rigetta il condono, nasce l’obbligo di avviare il procedimento diretto alla rimozione dell’abuso.

Anche in questa seconda ipotesi, però, il potere repressivo resta del Comune e non passa alla Soprintendenza. Il successivo diniego comunale non può quindi sanare l’ordine di demolizione illegittimamente impartito dall’autorità paesaggistica.

Dulcis (non troppo) in fundo: condono negato, ma la demolizione è illegittima

Il ricorso è stato dunque accolto soltanto su questo punto. È rimasto valido il parere paesaggistico negativo e, conseguentemente, il diniego comunale di condono; è stata invece annullata la parte dell’atto della Soprintendenza che ordinava la rimessione in pristino entro novanta giorni.

FAQ TECNICHE: Condono di abusi in zona vincolata e competenza sulla demolizione | Ingenio

Qual è il ruolo della Soprintendenza nel condono edilizio in area vincolata?
La Soprintendenza deve esprimere il parere paesaggistico previsto dalla disciplina sul condono. Il parere è obbligatorio e vincolante, ma non conclude il procedimento: la decisione definitiva sulla domanda spetta al Comune.

La Soprintendenza può ordinare direttamente la demolizione dell’abuso?
No, nell’ambito del procedimento di condono. L’autorità paesaggistica esprime il proprio parere sulla sanabilità dell’opera, mentre il potere repressivo resta in capo al Comune. Per questo il TAR ha annullato l’ordine di ripristino disposto direttamente dalla Soprintendenza.

Cosa succede se la Soprintendenza esprime parere negativo sul condono?
Il parere negativo vincola il Comune e impedisce, in presenza degli altri presupposti, l’accoglimento della domanda di condono. Tuttavia deve essere il Comune ad adottare il provvedimento finale di rigetto, al quale può seguire l’attivazione del procedimento repressivo.

Il Comune può ordinare la demolizione prima di concludere il procedimento di condono?
La sequenza procedimentale deve rispettare il previo esame della domanda di sanatoria. Solo dopo il rigetto del condono può essere avviata la fase repressiva conseguente all’abuso, che resta comunque di competenza comunale.

Quali abusi in area vincolata potevano essere ammessi al terzo condono?
La sanatoria richiedeva il concorso di specifiche condizioni, tra cui la conformità urbanistica, la riconducibilità dell’intervento agli abusi minori e il parere favorevole dell’autorità paesaggistica. Gli interventi con nuovo volume o superficie, come il fabbricato esaminato dal TAR, restano fuori dal condono.

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