Condono e piccoli ampliamenti in aree con vincoli paesaggistici... No dei giudici anche in presenza di nulla osta della Soprintendenza

Condono edilizio e vincoli paesaggistici: quando gli ampliamenti non sono sanabili

Condono edilizio, vincoli paesaggistici, ampliamenti: il classico triangolo che, nella pratica, finisce quasi sempre nello stesso modo...

...Istanza di condono respinta

È frequente che un privato realizzi modifiche apparentemente modeste, come ad esempio la chiusura di un terrazzo ...“tanto sono pochi metri”..., pagando anche l’oblazione e affidandosi a un’idea piuttosto diffusa:

se c’è il nulla osta paesaggistico, allora la sanatoria è possibile.

E allora la domanda diventa inevitabile:

può un ampliamento, anche modesto, "sopravvivere" in area vincolata?

La sentenza del TAR Sardegna chiarisce che non tutto ciò che è “piccolo” è anche condonabile, e soprattutto non tutto ciò che è autorizzato sotto il profilo paesaggistico diventa automaticamente legittimo sul piano edilizio.

Anzi, quando entra in gioco il terzo condono, la partita si restringe drasticamente.

Abusi edilizi in area vincolata: quando il condono è impossibile

L’immobile oggetto della sentenza è situato all’interno di un complesso edilizio, in un’area sottoposta a vincolo paesaggistico sin dal 1966.

Nel corso degli anni, sull’immobile erano già stati effettuati alcuni interventi oggetto di precedenti sanatorie, ma nel 2003 il proprietario aveva realizzato ulteriori lavori:

• un ampliamento ottenuto chiudendo una parte del terrazzo, con aumento della volumetria;
• modifiche interne;
• cambio di destinazione d’uso da negozio ad abitazione.

Per queste opere aveva presentato domanda di condono nel 2004, versando le somme previste e dopo un lungo iter amministrativo, nel 2021 il Comune però respinge definitivamente la richiesta. Di qui il ricorrente da allora inizio al contenzioso, presentando ricorso al TAR, il quale a sua volta rigetta il ricorso.

Il giudice evidenzia che “al di là della questione, contestata dalla difesa comunale, che l’autorizzazione paesaggistica del 2006 posseduta dal ricorrente riguardasse anche le opere oggetto dell’istanza di sanatoria per cui è causa, occorre anzitutto considerare che secondo la giurisprudenza consolidata (…) il combinato disposto dell’art. 32 della legge 38 febbraio 1985 n. 47 e dell’art. 32, comma 27, del decreto-legge n. 269 del 2003, (...) comporta che un abuso commesso su un bene sottoposto a vincolo di inedificabilità, sia esso di natura relativa o assoluta, non può essere condonato quando ricorrono, contemporaneamente le seguenti condizioni: a) l’imposizione del vincolo prima della esecuzione delle opere; b) la realizzazione delle stesse in assenza o difformità dal titolo edilizio; c) la non conformità alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici (nelle zone sottoposte a vincolo paesistico, sia esso assoluto o relativo, è cioè consentita la sanatoria dei soli abusi formali)” (…).”
Anche se l’autorizzazione paesaggistica del 2006 coprisse le opere, vale un principio consolidato quando un immobile è soggetto a vincolo di inedificabilità, il condono non è ammesso se ricorrono tre condizioni:

1. il vincolo esisteva prima della realizzazione dell’abuso;
2. le opere sono state eseguite senza titolo edilizio o in difformità;
3. l’intervento non rispetta le norme urbanistiche; in tali casi sono sanabili solo abusi formali, non sostanziali.

Inoltre “La giurisprudenza ha anche chiarito che con riferimento alla condonabilità di opere edilizie situate in aree vincolate deve essere infatti data continuità alla giurisprudenza amministrativa che, proprio in riferimento all'articolo 32, comma 27, lettera d), del D.L. n. 269 del 2003, (….) sono condonabili soltanto le opere realizzate su immobili assoggettati a vincolo dopo la loro realizzazione, e soltanto per esse si pone l'esigenza della verifica delle ulteriori congiunte condizioni della conformità urbanistica". (…) L'incremento della cubatura residenziale, derivante anche dal cambio d'uso, esclude l’accoglibilità della domanda di sanatoria. L'oggetto del terzo condono è circoscritto nelle aree vincolate solo alle tipologie 4, 5, 6 indicate nell'allegato 1 della legge (opere di restauro e risanamento conservativo e opere di manutenzione straordinaria realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio; opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o di volume). La sussistenza del vincolo impedisce anche in astratto la possibilità del condono in caso di nuove costruzioni realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e in caso di ristrutturazione edilizia (tipologie 1, 2, 3). In base alla L. n. 326 del 2003 il condono edilizio di opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli è applicabile esclusivamente agli interventi di minore rilevanza indicati ai numeri 4, 5 e 6 dell'allegato 1 (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria), previo parere favorevole dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo, mentre non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai numeri 1, 2 e 3 del medesimo allegato; ciò anche se l'area è sottoposta a vincolo di inedificabilità relativa e gli interventi risultano conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici. Non possono, dunque, essere sanate quelle opere che hanno comportato la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in zona assoggettata a vincolo paesaggistico, sia esso di natura relativa o assoluta, o comunque di inedificabilità, anche relativa (…)”.
Nelle aree vincolate, non sono condonabili le opere realizzate dopo l’imposizione del vincolo mentre sono sanabili solo gli interventi già esistenti prima del vincolo e comunque solo se questi rispettino le ulteriori condizioni richieste, come la conformità urbanistica.

In queste zone, il terzo condono ammette esclusivamente abusi “minori” (restauro, risanamento, manutenzione straordinaria) mentre sono sempre esclusi nuovi volumi, nuove superfici, nuove costruzioni o ristrutturazioni rilevanti.

In sintesi, nelle aree vincolate, gli ampliamenti e gli interventi con aumento di volumetria non sono sanabili, anche se conformi agli strumenti urbanistici o coperti da nulla osta paesaggistico. Solo gli interventi minori possono essere condonati, previo parere dell’Autorità competente.

Scarica la sentenza in allegato

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FAQ TECNICHE – Condono edilizio e vincoli paesaggistici

Che cos’è il condono edilizio in aree vincolate?
È la procedura straordinaria di sanatoria prevista dalla legge per alcune opere realizzate senza titolo edilizio, limitata agli interventi minori su immobili sottoposti a vincolo paesaggistico o di inedificabilità.

A cosa serve e in quali contesti si applica?
Permette di regolarizzare interventi già realizzati senza titolo, prevalentemente per manutenzione straordinaria, restauro o risanamento conservativo, escludendo ampliamenti o nuove costruzioni in zone vincolate.

Quali sono le prestazioni e requisiti richiesti?
Devono rispettare norme urbanistiche e vincoli ambientali esistenti, essere eseguiti con tipologie previste dalla legge per interventi minori e ricevere parere favorevole dall’Autorità competente alla tutela del vincolo.

Quali vantaggi rispetto a soluzioni standard?
Consente la regolarizzazione formale e l’inserimento degli interventi minori nel contesto edilizio legittimo, riducendo rischi di contenzioso o sanzioni, senza aumentare volumetria o superfici.