Condono edilizio: chi può richiederlo e quando si ottiene col silenzio assenso

Il condono edilizio è una procedura speciale, normata da apposita e dedicata legge (in Italia ne abbiamo avute tre: 1985, 1994, 2003), che consente di regolarizzare gli abusi sostanziali - a differenza della sanatoria del dpr 380/2001 (ordinaria o semplificata), che è rivolta agli abusi formali - in una determinata forchetta temporale e con precise regole, alcune delle quali sono valide per tutti i condoni, altre specifiche.

La sentenza 17/2026 del Tar Emilia-Romagna, che tratta del ricorso contro il diniego di istanza per secondo condono edilizio per un mutamento di destinazione d’uso senza opere da centro sportivo ricreativo a residenziale, ci fornisce un paio di spunti interessanti inerenti la formazione della sanatoria straordinaria per silenzio assenso e la 'legittimazione attiva' del privato a richiedere il condono quando si tratta di interventi di aziende (in questo caso una Snc).

L'abuso del contendere e la richiesta di condono per silenzio assenso

E’ materia del contendere la legittimità del diniego di condono edilizio comunicato il 16 ottobre 2024 richiesto dalla ricorrente al comune e riguardante il mutamento di destinazione d’uso di manufatto (di proprietà della stessa ricorrente) da centro sportivo ricreativo a residenziale impugnato con apposito ricorso, nonché del consequenziale ordine di demolizione del marzo 2025.

Parte ricorrente lamenta l'avvenuta formazione del silenzio assenso sull’istanza di condono si che l’Amministrazione comunale non avrebbe potuto adottare un provvedimento di diniego senza aver prima annullato il titolo tacito, nonché la legittimità del mutamento di destinazione d’uso per effetto del sopravvenuto D.L. Salva Casa.

Condono per silenzio-assenso: cosa serve?

Il Collegio non ritiene di condividere l'assunto di parte ricorrente circa l'avvenuto perfezionamento del silenzio assenso sull’istanza di condono edilizio presentata il 26 settembre 1994.

Infatti, per giurisprudenza pacifica in base all'art. 39 della L. n. 724 del 1994, il titolo abilitativo tacito (silenzio assenso) per l'istanza di condono edilizio si forma solo in caso di deposito da parte dell’istante di tutta la documentazione richiesta.

La domanda di condono deve, pertanto, essere corredata dalla prescritta documentazione indicata dalla legge che è indispensabile proprio ai fini del riscontro dei requisiti soggettivi ed oggettivi.

Sul piano oggettivo, la formazione del silenzio-assenso richiede quale presupposto essenziale, oltre al completo pagamento delle somme dovute a titolo di oblazione, che siano stati integralmente dimostrati gli ulteriori requisiti sostanziali relativi al tempo di ultimazione dei lavori, all'ubicazione, alla consistenza delle opere e ad ogni altro elemento rilevante affinché possano essere utilmente esercitati i poteri di verifica dell'Amministrazione Comunale.

Condono edilizio: cos'è la legittimazione attiva a richiedere la sanatoria?

Attenzione al passaggio successivo perché merita sicuramente di essere evidenziato. Il TAR afferma che, "del pari, sotto il profilo soggettivo, deve essere dimostrata la legittimazione attiva del richiedente il condono" (ancora T.A.R. Napoli Campania sez. VIII, 7/11/2014, n. 5751).

Nel caso di specie non sussisteva la legittimazione attiva della ricorrente a presentare la domanda di condono, formalmente proposta dalla medesima in qualità di legale rappresentante della società.

Questo in quanto la proprietà del manufatto per cui è stato richiesto il condono appartiene a una s.n.c. il cui legale rappresentante, secondo la visura camerale, era un altro individuo.

Il TAR prosegue: "E’ vero che nelle società in nome collettivo, in base al combinato disposto degli art. 2293 e 2266 c.c. la rappresentanza dell'ente spetta, disgiuntamente, a ciascun socio e, salvo diversa disposizione dell'atto costitutivo, si estende a tutti gli atti che rientrano nell'oggetto sociale, in quanto la legge presume che la volontà dichiarata dal rappresentante nell'interesse della società corrisponda alla volontà sociale (Cassazione civile sez. VI, 14/11/2019, n. 29689). Non di meno parte ricorrente non ha dimostrato né in sede procedimentale nè in giudizio la propria qualità di socio amministratore. Secondo orientamento giurisprudenziale la volontà di richiedere la sanatoria di un immobile realizzato senza titolo edilizio deve essere manifestata da tutti i comproprietari, sicché deve ritenersi illegittimo il titolo abilitativo rilasciato in base alla richiesta di un solo comproprietario, dovendo l'Amministrazione verificare la sussistenza, in capo al richiedente stesso, di un titolo idoneo di godimento sull'immobile ed accertare, altresì, la legittimazione soggettiva di quest'ultimo". (Consiglio di Stato sez. VI, 12/11/2024, n. 9054).

Sanatoria: serve il consenso di tutti i comproprietari

Alla richiesta di sanatoria e agli adempimenti relativi al condono edilizio possono provvedere non solo i soggetti indicati dall'art. 11, comma 1, d.P.R. 380/2001, cioè i soggetti legittimati a chiedere il permesso di costruire ma anche, salvo rivalsa nei confronti del proprietario, ogni altro soggetto interessato al conseguimento della sanatoria medesima, a condizione che sia acquisito in modo univoco il consenso comunque manifestato dal proprietario (ex multis Consiglio di Stato sez. IV, 25/09/2014, n. 4818).

Ne consegue ad avviso del Collegio il difetto di legittimazione attiva della sola ricorrente, socio della società istante in assenza del consenso del legale rappresentante della società titolare del diritto di proprietà del bene, con conseguente mancato perfezionamento del silenzio assenso.

Silenzio-assenso: se mancano i presupposti sostanziali, niente sanatoria

Tra l'altro, conclude il TAR, anche a voler per ipotesi riconoscere la contestata legittimazione attiva in capo alla ricorrente, il perfezionamento del silenzio assenso sarebbe da escludersi anche per la mancanza dei presupposti sostanziali, essendo la pretesa alla sanatoria azionata in contrasto con la destinazione urbanistica impressa all’area di riferimento, venendo in rilievo un mutamento di destinazione urbanisticamente rilevante.

In definitiva, non vi è luogo alla formazione del silenzio assenso sulla domanda di condono edilizio nel caso di insussistenza di tutti i presupposti sostanziali per il condono del manufatto.

Condono e silenzio assenso: FAQ tecniche

Quando si forma il silenzio-assenso su una domanda di condono edilizio?
Il silenzio-assenso su un’istanza di condono edilizio si perfeziona solo se la domanda è completa sotto ogni profilo. È necessario che il richiedente presenti tutta la documentazione prevista dalla legge e provveda al pagamento integrale dell’oblazione. Solo in presenza di questi presupposti l’Amministrazione può esercitare i propri controlli e, decorso il termine previsto, il titolo può formarsi tacitamente.

Quali elementi devono essere dimostrati affinché possa maturare il silenzio-assenso?
Oltre al pagamento delle somme dovute, devono essere dimostrati tutti i requisiti sostanziali dell’abuso: il momento di ultimazione dei lavori, l’ubicazione dell’immobile, la consistenza delle opere e ogni altro elemento utile alla verifica di condonabilità. Se tali elementi non sono documentati in modo completo, il silenzio-assenso non può formarsi.

Chi è legittimato a presentare la domanda di condono edilizio?
La domanda deve essere presentata da un soggetto dotato di idoneo titolo sull’immobile, come il proprietario o chi abbia un diritto reale o personale di godimento. L’Amministrazione deve verificare la cosiddetta “legittimazione attiva” del richiedente, cioè la sua effettiva titolarità o il potere di agire in nome del soggetto proprietario.

Nel caso di immobili appartenenti a società, chi può richiedere il condono?
Se l’immobile appartiene a una società, la domanda deve essere presentata dal soggetto che ne ha la rappresentanza legale o da chi dimostri di essere autorizzato ad agire per conto della società. In assenza di prova della rappresentanza o della qualità di socio amministratore, la richiesta può essere considerata priva di legittimazione.

Il consenso dei comproprietari è necessario per ottenere il condono?
Sì. Quando l’immobile è in comproprietà o appartiene a un soggetto collettivo, la volontà di richiedere la sanatoria deve risultare in modo univoco da parte di tutti i titolari del diritto sull’immobile. In mancanza di tale consenso o di un valido titolo che legittimi il richiedente, la domanda non può produrre effetti e non si forma il silenzio-assenso.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO