Condono edilizio: come funziona la regola sul limite dei 750 metri cubi

Il condono edilizio si differenzia dalla sanatoria (sia ordinaria che semplificata) perché si riferisce ad abusi sostanziali che possono essere regolarizzati solamente in determinate 'forchette temporali' (in Italia ne sono succeduti tre) e perché a differenza della sanatoria non richiede la doppia conformità.

Ma ci sono delle condizioni imprescindibili che l'abuso edilizio, per essere 'sanato', deve rispettare: nella sentenza 5242/2025 del Consiglio di Stato queste 'regole' vengono riepilogate tanto che questa pronuncia rappresenta un importante vademecum per il terzo condono edilizio, l'ultimo in ordine temporale, normato dal DL 269/2003 convertito nella legge 326/2003.

Il caso: abusi edilizi in zona tutelata

Palazzo Spada, nel caso di specie, conferma il diniego di condono edilizio per opere abusive realizzate in area sottoposta a vincolo paesaggistico.

Una società aveva infatti richiesto la sanatoria per lavori di ampliamento di edifici residenziali con incremento volumetrico di 1.559,36 mc.

Il Comune aveva negato il condono per tre motivi principali:

1. superamento del limite di 750 mc;
2. realizzazione in area vincolata di nuove superfici e volumi;
3. incompatibilità con la disciplina del "terzo condono".

La decisione ribadisce i principi giurisprudenziali consolidati sui limiti applicativi della legge 326/2003.

Le regole del terzo condono edilizio

Il "terzo condono edilizio", disciplinato appunto dal DL 269/2003 convertito in Legge 326/2003, presenta caratteristiche più restrittive rispetto ai precedenti condoni del 1985 e 1994.

La normativa definisce analiticamente le tipologie di abusi condonabili attraverso l'Allegato 1, introducendo nuovi limiti applicativi che si aggiungono a quelli già previsti dalla legge 47/1985.

Tipologie condonabili nelle aree vincolate

Secondo l'art. 32, commi 26-27, sono suscettibili di sanatoria nelle aree soggette a vincoli solo le opere di minore rilevanza, corrispondenti alle tipologie 4, 5 e 6 dell'Allegato 1 (i cosiddetti "abusi minori").

Queste comprendono opere di restauro, risanamento conservativo o manutenzione straordinaria su immobili già esistenti, purché conformi alle norme urbanistiche.

Esclusioni assolute

Le tipologie 1, 2 e 3 dell'Allegato 1 non sono mai condonabili in zona vincolata, indipendentemente dalla natura del vincolo (assoluto o relativo) e dalla data di imposizione.

La tipologia 1 comprende "opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche".

Il limite dei 750 metri cubi

L'art. 32, comma 25, stabilisce che è possibile presentare domanda di sanatoria solo per opere che non abbiano comportato, nel loro complesso, un incremento superiore a 750 mc.

Questo limite costituisce il presupposto per l'ammissibilità della sanatoria e deve essere attestato dall'istante.

Nello specifico:

• calcolo del limite: si applica all'intera costruzione indicata nella domanda di condono, non alle sole porzioni abusive. Non è ammesso il frazionamento di un unico abuso per ricondurlo entro il limite condonabile, in quanto contrasta con la ratio della disposizione che collega il limite all'intero manufatto, anche se frazionato in più istanze o unità abitative;
• verifica amministrativa: l'amministrazione non deve distinguere tra "volumetria realizzata lorda" e "volumetria autorizzata lorda", dovendo considerare l'intera costruzione oggetto della domanda.

Il caso

Gli interventi consistevano nell'innalzamento delle altezze del secondo piano, predisposizione di impianti per uso residenziale di locali di sgombero, aumenti di superficie utile e volume edificabile.

Caratteristiche degli abusi:

• incremento volumetrico: 1.559,36 mc (oltre il doppio del limite condonabile);
• tipologia: rientrante nel numero 1 dell'Allegato 1;
• area: sottoposta a vincolo paesaggistico statale (D.M. 18.03.1969 e D.M. 21.06.1985);
• data ultimazione: 31 marzo 2003 (successiva all'imposizione dei vincoli).

Il Comune ha respinto l'istanza per tre ragioni, tutte confermate dal Consiglio di Stato:

1. superamento del limite volumetrico: con 1.559,36 mc di incremento, le opere superano ampiamente la soglia di 750 mc, rendendo l'istanza inammissibile;
2. incompatibilità con il vincolo paesaggistico: trattandosi di interventi di tipologia 1 realizzati in area vincolata con creazione di nuove superfici e volumi, sussiste preclusione assoluta alla sanatoria, indipendentemente dalla natura del vincolo;
3. inefficacia della compatibilità paesaggistica: il parere favorevole ottenuto nel 2009 ai sensi della L. 308/2004 produce effetti limitati all'ambito penale (estinzione del reato) ma non elimina l'illecito amministrativo, non generando alcun affidamento per il condono edilizio.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO