Condono edilizio dell'intera abitazione: è possibile in area vincolata?

L’articolo analizza i limiti del terzo condono edilizio per immobili realizzati in area vincolata, chiarendo quando la sanatoria straordinaria è giuridicamente esclusa. Prendendo spunto da una recente pronuncia del TAR Lazio, viene esaminato il caso di due unità residenziali abusive costruite senza titolo in zona sottoposta a vincoli paesaggistici e idrogeologici. Il contributo distingue condono e sanatoria ordinaria, evidenzia il ruolo ostativo dei vincoli anche relativi e ribadisce che, ai sensi del DL 269/2003, solo gli abusi minori possono essere sanati in area protetta, restando escluse le nuove costruzioni e gli incrementi volumetrici, con conseguente legittimità dell’ordine di demolizione.

Il caso: richiesta di condono per due unità immobiliari abusive

Il condono edilizio in zona vincolata non è un tabù per tutte le opere e, a volte, anche modifiche sostanziali - ma interne - possono beneficiare della sanatoria straordinaria. Insomma, il vincolo paesaggistico non può trasformarsi in un ostacolo automatico alla sanatoria edilizia, ma quando si tratta di condonare degli interventi rilevanti, come ad esempio un'intera abitazione, allora le cose cambiano eccome.

Insomma: se abbiamo acquistato una casa con destinazione d'uso residenziale, ma poi scopriamo che questa era stata realizzata senza permesso di cosrtruire, abbiamo una chance di regolarizzarla tramite condono?

Ce lo spiega ancora una volta la giurisprudenza amministrativa, stavolta del Tar Lazio (10101/2026), che non da molte speranze all'istanza di condono edilizio ai sensi del DL 269/2003 - Terzo condono - convertito dalla legge 326/2003, per la regolarizzazione di due unità immobiliari erano state realizzate in assenza di titolo edilizio, in quanto irregolare era l'intero stabile che le conteneva.

Condoni e sanatorie: attenzione alle differenze

Ricordiamo, in primis, che i condoni edilizi e la sanatoria ordinaria partono da presupposti diversi e, di conseguenza, hanno regole molto diverse tra loro: ciò che contraddistingue i condoni (in Italia ne abbiamo avuto tre, nel 1985, 1994 e 2003) è l'eccezionalità dell'evento, tanto che si tratta di regolarizzare abusi sostanziali commessi in una determinata forchetta temporale (entro una certa data).

La sanatoria classica ex art.36 o 36-bis del dpr 380/2001 è invece una norma cristallizzata che si basa sull'accertamento di conformità e sugli abusi 'formali': serve, quindi, la doppia conformità sincrona o asincrona per ottenere la regolarizzazione.

Le 'case' del contendere realizzate in zona vincolata

Gli abusi del contendere sono due abitazioni (unità immobiliari con destinazione d'uso residenziale) di rispettivamente 47,00 mq, con volumetria pari a 180,48 mc e 42,00 mq, con volumetria pari a 146,16 mc, appartenenti allo stesso stabile, abusivo in quanto realizzato in assenza di titolo abilitativo.

In sede istruttoria, inoltre, veniva anche rilevato che le opere abusive erano state realizzate su un’area gravata dai seguenti vincoli: a) parziale inedificabilità – norme P.R.G. vincolo Falde Idriche imposto da NTA PRG 1967; b) P.T.P. 15/11 Pendici dei Castelli TPc/1.

Roma Capitale, quindi, mediante due distinte comunicazioni, trasmetteva ai ricorrenti il preavviso di rigetto delle predette istanze, motivato sulla scorta della esistenza dei vincoli innanzi citati e del superamento del limite volumetrico previsto per le unità immobiliari non destinate a prima casa di abitazione.

La 'tagliola' del vincolo

C'è veramente poco da fare per questa istanza di condono.

Infatti, i gravati provvedimenti sono sorretti, dal punto di vista motivazionale, da tre autonome e distinte ragioni, in quanto Roma Capitale ha posto alla base del diniego, non solo la sussistenza di due vincoli: a) “Parziale Inedificabilità – Norme P.R.G. falde Idriche – vincolo imposto da NTA PRG 1967”; b) “P.T.P. 15/11 Pendici dei Castelli TLa/2”, ma anche il superamento del limite volumetrico previsto dall’articolo 2, comma 1 e 2, lett. b), della legge regionale della regione Lazio n. 12/2004.

Pertanto, trattandosi di un provvedimento plurimotivato, è sufficiente che una sola delle ragioni poste a base del diniego sia idonea a sorreggerlo affinché l’operato dell’Amministrazione risulti legittimo.

Nel caso di specie, il vincolo della “Parziale Inedificabilità – Norme P.R.G. falde Idriche – vincolo imposto da NTA PRG 1967” risulta effettivamente sussistente ed è quindi ostativo all’accoglimento dell’istanza di condono di cui si tratta e, comunque, il vincolo “P.T.P. 15/11 Pendici dei Castelli TLa/2” non è stato oggetto di alcuna specifica censura da parte dei ricorrenti.

Quanto al vincolo idrogeologico, vale evidenziare come la giurisprudenza amministrativa ha già avuto modo di affermare, proprio in relazione alla disciplina dettata dal c.d. terzo condono, che anche i vincoli che comportano inedificabilità relativa sono ostativi al rilascio del titolo edilizio in sanatoria (cfr. Cons. Stato, sez. VII, sent. n. 3550 del 24 aprile 2025), ivi compresi quelli di carattere idrogeologico (cfr. Cons. Stato, sez. VI, sent. n. 8004 del 1° dicembre 2021; in tal senso anche T.A.R. Lazio, sez. IV-ter, sent. n. 12153 del 19 luglio 2023).

Terzo condono edilizio in zona vincolata: le regole

Sappiamo che in zona vincolata, il Terzo condono consente la sanatoria solo ad abusi minori, rientranti nelle tipologie 4, 5 e 6 (Allegato 1 al DL 269/2003), ovverosia restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria.

La regola applicabile in questi casi è quella secondo cui “Ai sensi dell'art. 32, comma 26, lett. a), del d.l. n. 269/2003 applicabile al c.d. "terzo" condono non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai numeri 1, 2 e 3 dell'allegato 1 (cd. abusi maggiori: aumenti di volumetria e ristrutturazioni edilizie), realizzate su immobili soggetti a vincoli, a prescindere dal fatto che (ed anche se) si tratti di interventi conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici e al fatto che il vincolo non comporti l'inedificabilità assoluta dell'area” (T.A.R. Napoli, sez. III, n. 3538/25).

Tornando a 'noi', nel caso di specie le opere abusive in questione costituiscono abusi maggiori, rientrando nel novero delle opere di cui al numero 1 dell’allegato 1 del DL 269/2003, vale a dire “Opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici”.

Per tali opere, la giurisprudenza amministrativa sopracitata esclude in radice la sanabilità delle stesse in presenza di vincoli paesaggistici e idrogeologici nell’area di realizzazione degli abusi.

FAQ TECNICHE: Terzo condono in zona vincolata | Ingenio

È possibile condonare un’intera abitazione realizzata abusivamente in area vincolata?
No. In base al terzo condono edilizio, gli immobili integralmente realizzati senza titolo in zona vincolata rientrano tra gli abusi maggiori e non sono suscettibili di sanatoria, anche se il vincolo è di inedificabilità relativa.

Il vincolo paesaggistico o idrogeologico blocca sempre il condono?
Sì, per gli abusi rilevanti. La giurisprudenza amministrativa ritiene che, ai fini del terzo condono, anche i vincoli non assoluti siano ostativi alla sanatoria di nuove costruzioni o ampliamenti volumetrici.

Qual è la differenza tra condono edilizio e sanatoria ordinaria?
Il condono è una misura eccezionale, limitata nel tempo e nei presupposti, che consente la regolarizzazione di abusi sostanziali. La sanatoria ordinaria, invece, richiede la doppia conformità urbanistica ed edilizia e riguarda abusi formali.

Quali abusi sono sanabili in zona vincolata con il terzo condono?
Solo quelli minori, riconducibili a restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria (tipologie 4, 5 e 6 dell’Allegato 1 al DL 269/2003). Sono sempre esclusi aumenti di volume e nuove costruzioni.

Perché il diniego di condono può reggere anche su una sola motivazione?
Quando il provvedimento è plurimotivato, è sufficiente che una sola ragione – come la presenza di un vincolo ostativo – sia legittima per rendere valido il diniego, senza necessità di esaminare le ulteriori cause di rigetto.

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