Condono edilizio e abuso “mascherato”: confermata la demolizione

Demolizione immobile abusivo: il condono non vale per nuove costruzioni fuori scala

Un immobile negli anni ’90 viene realizzato senza autorizzazioni.

Conseguenza?

Con una sentenza definitiva, viene disposta la demolizione.
Tuttavia a distanza di anni, il proprietario chiede al giudice di annullare quell’ordine, sostenendo di aver ottenuto un condono edilizio nel 2018 dal Comune (che il ricorrente riteneva idoneo a regolarizzare l’intervento) e, a suo dire, questo titolo avrebbe dovuto bloccare definitivamente la demolizione.

Il punto centrale del caso riguarda la reale natura dell’intervento edilizio, infatti la Suprema Corte precisa che “il fabbricato rurale preesistente è stato interamente demolito ed è stato sostituito con un altro fabbricato, di dimensioni e volume significativamente maggiori, destinato a civile abitazione, composto da due livelli fuori terra, un locale garage seminterrato e una piccola mansarda. Ha, quindi, osservato che il termine “ampliamento” sia stato utilizzato impropriamente, dal momento che il comodo rurale è stato interamente sostituito da altro fabbricato di dimensioni notevolmente maggiori. Tale rappresentazione del fatto, sintetica ma pienamente idonea a giustificare il diniego dell’istanza di revoca, va integrata con i dati emergenti dal provvedimento di condono e dal parere sfavorevole alla revoca formulato dal Pubblico ministero (...)”.
Il fabbricato rurale era stato completamente demolito e sostituito con una nuova costruzione molto più grande facendo passare l'intervento impropriamente come ampliamento. Per tali motivi il diniego dell'istanza non poteva che essere legittimo.

In sintesi, il corpo di fabbrica non poteva configurarsi come un semplice "ampliamento”, come sostenuto dal ricorrente, bensì doveva essere valutato alla stregua di una nuova costruzione, ben diversa per dimensioni e destinazione.

Condono edilizio e illecito frazionamento: no alle domande multiple per aggirare i limiti

La Suprema Corte rileva che, nel caso di specie, il condono è stato artificiosamente articolato in più domande per aggirare i limiti normativi infatti “Il Pubblico ministero ha osservato che il cespite è stato oggetto di due separate domande di condono presentate da due diversi richiedenti, ..., con illecito frazionamento. E’ pacifico in giurisprudenza, infatti, che non è possibile denunciare fittiziamente la realizzazione di plurime opere non collegate tra loro, quando invece le stesse risultano finalizzate alla realizzazione di un unico manufatto e sono a esso funzionali, sì da costituire una costruzione unica (…). Sebbene il legislatore non ponga alcun divieto al frazionamento ovvero all'accorpamento di unità immobiliari, tali operazioni possono integrare ipotesi elusive dei limiti legali di consistenza degli immobili, perché ogni edificio deve intendersi come un complesso unitario facente capo a un unico soggetto legittimato e le relative istanze di oblazione eventualmente presentate in relazione alle singole unità che compongono tale edificio devono essere riferite a una unica concessione in sanatoria, la quale dovrà riguardare lo stesso nella sua totalità. La regola è, pertanto, rappresentata dalla unicità della concessione edilizia per tutte le opere riguardanti un edificio o un complesso unitario, escludendosi la possibilità per lo stesso soggetto legittimato di servirsi di separate domande di sanatoria per aggirare il limite legale volumetrico, con la sola eccezione della consentita presentazione di una serie di istanze da parte di quanti sono i proprietari o i soggetti aventi titolo al momento della domanda, che abbia a oggetto le sole porzioni di appartenenza, anche se comprese in una unica costruzione unitaria (…)”.
L’immobile è stato diviso artificialmente in due parti, ciascuna oggetto di una distinta domanda di condono e tale operazione viene definita “illecito frazionamento” perché riguarda un edificio che, nella realtà, è unico.

Tale operazione non è possibile poiché non si possono presentare come opere separate interventi che, in concreto, fanno parte di un’unica costruzione. Anche se la legge consente il frazionamento, questo non può essere usato per aggirare i limiti volumetrici massimi previsti e quindi ogni edificio va considerato come un complesso unitario e deve essere sanato con un’unica concessione. È naturalmente fatto salvo il caso di effettiva titolarità di interventi non interconnessi effettuati su distinte porzioni e da parte di diversi soggetti.

In definitiva:

il condono edilizio non può essere utilizzato per legittimare trasformazioni radicali del territorio.
Se l’intervento edilizio giustificasse un immobile completamente nuovo e più voluminoso, o se si tentassero di aggirare i limiti con artifici formali, esso non può essere ritenuto idoneo.

Scarica la sentenza in allegato

Keywords: condono edilizio, immobile abusivo, demolizione, nuova costruzione.

FAQ TECNICHE – Condono edilizio e demolizione abuso

1. Il condono edilizio blocca sempre la demolizione?
No. Il condono non produce automaticamente effetti ostativi alla demolizione se l’intervento non è effettivamente sanabile.
Quando l’opera è qualificata come nuova costruzione abusiva, la demolizione può restare efficace.
Conta la natura sostanziale dell’intervento, non la sola istanza di sanatoria.

2. In quali casi un’opera viene considerata nuova costruzione?
Quando comporta sostituzione integrale del fabbricato originario o incremento volumetrico significativo.
Anche cambi di destinazione e struttura possono incidere sulla qualificazione.
La valutazione è sostanziale e non formale.

3. Che ruolo ha la qualificazione “ampliamento” nelle pratiche di condono?
Non è decisiva se i fatti dimostrano una trasformazione radicale dell’edificio.
Un ampliamento apparente può essere riqualificato come nuova costruzione.
La giurisprudenza prevale sul nomen utilizzato nelle domande.

4. È possibile presentare più domande di condono per lo stesso immobile?
Solo in presenza di reali porzioni autonome e soggetti diversi legittimati.
Non è ammesso frazionare artificiosamente un unico manufatto.
Il rischio è l’elusione dei limiti volumetrici di legge.

5. Quali criticità progettuali emergono dal frazionamento illecito?
Alterazione della reale consistenza edilizia dell’intervento.
Errata valutazione dei titoli abilitativi e dei parametri urbanistici.
Possibile invalidità delle procedure di sanatoria.