Condono edilizio e fascia costiera: il vincolo di inedificabilità assoluta resta insuperabile

Condono edilizio e fascia costiera

È ormai consolidato che il condono edilizio è, o dovrebbe essere uno strumento straordinario nato per chiudere quelle situazioni che hanno determinato degli abusi ossia generato interventi edilizi contrari alla norma.
Tuttavia il condono rischia di diventare per alcuni una speranza di sanare ciò che non avrebbe mai dovuto essere costruito, specie quando si tratta di opere sorte in aree di pregio paesaggistico o lungo coste e corsi d’acqua, dove ogni metro di terreno rappresenta una perdita collettiva.

In questi casi il condono perde la sua funzione di misura eccezionale e si trasforma in un terreno ambiguo, in cui l’interesse privato tenta di prevalere sull’interesse pubblico.

In Sicilia, con la legge regionale n. 78 del 1976 è stato posto un vincolo di inedificabilità assoluta entro la fascia dei 150 metri dalla battigia, inoltre la giurisprudenza ha costantemente ribadito che la sanatoria non può essere concessa per opere realizzate successivamente a tale data, a prescindere dal decorso del tempo o dal legittimo affidamento del privato.

Emblematica è la recente sentenza n. 2394/2025 del TAR Sicilia, con la quale il giudice ha confermato il rigetto di una domanda di condono per un immobile sito in prossimità della battigia, riaffermando la natura vincolata del potere comunale in materia di sanatoria edilizia e la prevalenza assoluta dalla salvaguardia della fascia costiera.

TAR Sicilia: nessun condono per immobili costruiti entro la fascia dei 150 metri dal mare

Il proprietario di un immobile aveva impugnato un provvedimento con cui l’amministrazione comunale aveva respinto la domanda di condono edilizio presentata ai sensi della legge n. 47/1985 (primo condono) in quanto:

• l’immobile non risultava presente nelle aerofotografie del 1979, utilizzate per la verifica storica delle costruzioni;
• la costruzione ricadeva entro la fascia dei 150 metri dalla battigia, area gravata da vincolo di inedificabilità assoluta ai sensi dell’art. 15, lett. a), della L.R. Sicilia n. 78/1976.

Il proprietario di contro sosteneva varie argomentazioni ossia:

• al momento della costruzione (1982) l’immobile si trovava fuori dalla fascia di vincolo e la verifica effettuata dal Comune nel 2023 non teneva conto del fenomeno dell’erosione costiera intervenuto nel tempo;
• il lungo decorso temporale (oltre quarant’anni) fra la realizzazione dell’opera e il diniego della sanatoria avrebbe generato un legittimo affidamento e imposto all’amministrazione un obbligo motivazionale più approfondito.

Il Comune non ha considerato le osservazioni della controparte confermando la propria posizione e quindi il soggetto leso presenta ricorso al TAR, il quale respinge integralmente il ricorso, confermando la legittimità del diniego di condono e precisando che “In materia di condono edilizio ex legge n. 47/1985, per gli immobili siti entro la fascia di 150 m dalla battigia di cui all’art. 15, lett. a), della l.r. n.78/1976, vige un divieto di edificazione assoluto che rende insanabili gli abusi eseguiti dopo l’entrata in vigore della legge, salvo l’unica ipotesi di opere le cui strutture essenziali siano state completate entro il 31 dicembre 1976 (…).
In altre parole, il responsabile dell’abuso è gravato dall'onere di provare, attraverso elementi certi - quali fotografie aeree, fatture, ricevute, bolle di consegna, relative all'esecuzione dei lavori e/o all'acquisto dei materiali, sopralluoghi, e così via - l'effettiva realizzazione del manufatto entro il termine previsto dalla legge, e la sua ubicazione, per usufruire della sanatoria, non potendo limitarsi a contestare i dati in possesso dell'Amministrazione senza fornire alcun elemento di prova a corredo della propria tesi, in quanto l'Amministrazione - in assenza di elementi di prova contrari - non può che respingere la domanda di sanatoria.”
La legge regionale n. 78 del 1976, all’articolo 15, lettera a) stabilisce che lungo le coste dell’isola è vietato edificare nella fascia dei 150 metri dalla linea di battigia. Quindi qualsiasi costruzione realizzata dopo l’entrata in vigore di tale norma, se collocata entro la fascia di rispetto, è da considerarsi insanabile.

L’unica eccezione riguarda strutture essenziali completate entro il 31 dicembre 1976 e solo in questa ipotesi si può ritenere che l’edificazione, pur collocata in zona vietata, possa accedere ai benefici del condono edilizio successivo.

Inoltre il TAR ha ribadito che spetta al privato dimostrare con documenti oggettivi la data e la localizzazione dell’immobile ai fini della sanatoria.

Ciò non accade nel caso in essere in quanto lo stesso ricorrente aveva dichiarato nella propria istanza di sanatoria che l’immobile era stato ultimato nel 1982, dato confermato dalle autodichiarazioni allegate. Ne consegue che l’opera è abusiva e insanabile, non potendo essere oggetto di alcun condono edilizio o sanatoria edilizia ordinaria.

In conclusione la sentenza ribadisce che gli immobili realizzati entro la fascia di rispetto costiero, soggetta a vincolo di inedificabilità assoluta, non possono essere oggetto di sanatoria, se non per le opere completate prima del 31 dicembre 1976, riaffermando con forza che la tutela del paesaggio e del litorale non può cedere di fronte a interessi individuali.

Scarica la sentenza in allegato

Keywords: condono edilizio, fascia costiera, sanatoria edilizia, abusi edilizi, vincolo inedificabilità assoluta, L.R n. 78 del 1976.