Condono edilizio e ordine di demolizione: respinto il ricorso nonostante il nuovo parere geomorfologico!

Un nuovo parere tecnico basta a fermare la demolizione di un immobile abusivo? A quanto pare, secondo la sentenza della Corte di Cassazione, NO.
Nello specifico, la sentenza n. 16964/2026 della Suprema Corte tratta la richiesta di sospendere o revocare un ordine di demolizione relativo a un immobile abusivo per il quale era stata presentata un'istanza di condono edilizio. Il proprietario sosteneva che in nuovo parere di compatibilità geomorfologica fosse idoneo a consentire la riapertura del procedimento di sanatoria. La Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, evidenziando che il giudice dell'esecuzione aveva già accertato l'esistenza di diversi ostacoli alla sanatoria, infatti l'immobile era stato acquisito al patrimonio comunale, insistendo su un'area a massimo rischio geomorfologico, per cui già tutte le precedenti domande di condono erano state respinte.

Vediamo le spiegazioni dei giudici.

Il caso

Il proprietario di un immobile abusivo aveva chiesto la revoca o la sospensione dell'ordine di demolizione sostenendo che un nuovo parere di compatibilità geomorfologica, a lui favorevole, potesse dimostrare la riapertura del procedimento di condono edilizio. La Corte d'appello aveva respinto l'istanza, ritenendo che il documento fosse insufficiente. Il proprietario ha però presentato ricorso in Cassazione, lamentando che i giudici non avessero valutato correttamente il nuovo parere tecnico, né disposto ulteriori accertamenti sullo stato della procedura di sanatoria.

Condono edilizio: quando il parere geomorfologico non blocca la demolizione

La Suprema Corte dichiara inammissibile il ricorso, osservando che il giudice dell'esecuzione aveva già esaminato il nuovo elemento prodotto dalla difesa, il parere di compatibilità geomorfologica, ritenendo che, alla luce delle numerose cause ostative già esistenti, esso (da solo) non fosse idoneo a consentire una possibile riapertura del procedimento di sanatoria o a far ritenere concretamente prospettabile una definizione favorevole dell'istanza di condono.

Infatti viene sottolineato che “La Corte di appello, in funzione di Giudice dell'esecuzione, dopo aver premesso che l'istanza di revoca o sospensione dell'ordine di demolizione faceva seguito a precedente istanza già disattesa, rilevava che l'elemento nuovo prodotto a supporto della nuova istanza (parere di compatibilità geomorfologica con il PAI dell'immobile oggetto di richiesta di condono ) non consentiva una eventuale riapertura del procedimento istruttorio di sanatoria in considerazione dei seguenti elementi: con atto del **/7/2023 l'immobile era stato acquisito al patrimonio del Comune dì Palermo; in data **/7/2023 con ordinanza sindacale era stato intimato agli occupanti il rilascio dell'immobile, avendo il ctu incaricato dalla Procura dì Palermo identificato l'immobile abusivo quale "immobile che insiste su area classificata a massimo rischio geomorfologico; in data **/2/2024 l'amministrazione comunale aveva rigettato la richiesta di locazione dell'immobile; il progetto di autodemolizione parziale era stato già rigettato dal Comune in data **/3/2024. Sulla base dei suesposti elementi la Corte di appello, in linea con i principi di diritto enunciati in subiecta materia da questa Suprema Corte, valutava infondata la prospettazione del ricorrente in merito alla possibile riapertura e definizione positiva, anche solo parziale, dell'istanza di condono.”
La Suprema Corte evidenzia come la Corte d'appello avesse respinto la nuova richiesta di sospendere o revocare l'ordine di demolizione perché il nuovo documento presentato, il parere di compatibilità geomorfologica, sebbene esaminato, non risultava sufficiente a riaprire la pratica di condono. Nel frattempo, infatti, l'immobile era già stato acquisito dal Comune, era stato ordinato il rilascio agli occupanti, era stata respinta la richiesta di locazione e anche il progetto di autodemolizione parziale era stato bocciato.
Il fabbricato risultava situato in un'area a massimo rischio geomorfologico e secondo i giudici gli elementi ulteriori introdotti non consentivano comunque di ritenere concretamente possibile una definizione favorevole, anche solo parziale, dell'istanza di condono.

Condono edilizio: la demolizione successiva non rende sanabile l'abuso

Inoltre viene anche evidenziato che “(…) nella sentenza n. **** del 2025, richiamata nell'ordinanza impugnata, questa Corte, nel rigettare il ricorso proposto avverso la precedente istanza di revoca e sospensione dell'ordine di demolizione, rimarcava che le tre istanze dì condono edilizio relative all'immobile de quo (ex lege n. 724 del 1994) erano state tutte rigettate dal Comune di Palermo, avendo ritenuto l'Ufficio tecnico del Comune che, in mancanza di un atto di divisione formale dell'immobile, il volume del fabbricato fosse superiore a quello massimo sanabile pari a 750 mc." ; (…). Ebbene, giova ricordare che questa Corte ha più volte ribadito che in tema di condono edilizio, la volumetria eccedente i limiti previsti dall'art. 39 della legge 23 dicembre 1994, n. 724, ai fini della condonabilità delle opere abusive ultimate entro il 31 dicembre 1993 non è suscettibile di riduzione mediante demolizione eseguita successivamente allo spirare di detto termine, integrando la stessa un intervento, oltre che di per sé abusivo, volto ad eludere la disciplina di legge.”
Viene anche ripresa una precedente sentenza del 2025 dove veniva confermato il rigetto della richiesta di sospendere la demolizione in quanto il fabbricato superava il limite massimo di 750 metri cubi previsto dalla legge n. 724/1994. Questo limite non può essere aggirato demolendo una parte dell'immobile dopo la scadenza del termine per il condono, infatti una riduzione successiva della volumetria costituisce un intervento abusivo volto ad eludere la disciplina del condono e non rende l'immobile condonabile.

Quando esistono ostacoli concreti e già accertati, come il superamento dei limiti volumetrici, l'acquisizione dell'immobile al patrimonio comunale o altri motivi ostativi, la demolizione non può essere rinviata. La sentenza conferma inoltre che non è consentito aggirare i limiti del condono attraverso demolizioni parziali eseguite successivamente per ridurre la volumetria dell'edificio abusivo.

Scarica la sentenza in allegato

Keywords: condono edilizio, ordine di demolizione, immobile abusivo, abuso edilizio, parere geomorfologico condono edilizio, sanatoria edilizia.

FAQ Tecniche: Condono edilizio: quando il parere geomorfologico non blocca la demolizione | Ingenio

Un nuovo parere geomorfologico può sospendere automaticamente un ordine di demolizione?
No. La Cassazione chiarisce che il documento costituisce soltanto un elemento istruttorio. Il giudice deve verificare se esista una concreta possibilità di ottenere il condono edilizio. Se persistono cause ostative, la demolizione non viene sospesa.

Quali sono le principali cause ostative al condono edilizio richiamate dalla sentenza?
Tra gli elementi evidenziati figurano l'acquisizione dell'immobile al patrimonio comunale, il rigetto delle precedenti istanze di condono, la localizzazione in area a massimo rischio geomorfologico e il superamento della volumetria massima condonabile prevista dalla legge.

Perché il limite di 750 mc è determinante?
L'art. 39 della legge n. 724/1994 stabilisce il limite massimo di volumetria condonabile per determinate opere abusive. Se tale limite risulta superato, l'abuso non è sanabile secondo la disciplina del terzo condono.

È possibile ridurre successivamente la volumetria demolendo una parte dell'edificio?
No. La Cassazione ribadisce che una demolizione successiva alla scadenza del termine utile per il condono non rende sanabile l'opera abusiva, poiché costituisce un intervento volto ad eludere la disciplina legislativa.

Quali verifiche deve svolgere il giudice dell'esecuzione?
Il giudice deve accertare che la domanda di condono abbia concrete possibilità di essere accolta. Non è sufficiente verificare la semplice pendenza del procedimento amministrativo ma occorre valutare l'assenza di ostacoli giuridici rilevanti.

Qual è il ruolo del parere di compatibilità geomorfologica?
Il parere rappresenta uno degli elementi tecnici del procedimento amministrativo ma non prevale automaticamente sulle altre condizioni richieste per il rilascio della sanatoria edilizia. Deve essere valutato insieme all'intero quadro amministrativo e urbanistico.

Qual è la normativa principale richiamata dal caso?
La vicenda riguarda principalmente la disciplina del condono edilizio prevista dalla legge n. 724/1994 e i principi elaborati dalla giurisprudenza della Cassazione. Risultano inoltre strettamente correlati il DPR 380/2001 e la disciplina dei vincoli idrogeologici e geomorfologici. [Verificare specifica tecnica/norma] per eventuali disposizioni regionali applicabili.