Condono edilizio e sanzione paesaggistica: sono davvero indipendenti?

Condono edilizio e sanzione paesaggistica

Quando ci si deve confrontare con l’interesse di un privato a regolarizzare opere abusive e la necessità di tutelare il paesaggio o l'ambiente nascono non pochi problemi.

In particolare il dubbio che nasce frequentemente è quando un immobile costruito in violazione delle norme urbanistiche si trovi in una zona sottoposta a vincolo paesaggistico in quanto si aprono due procedimenti distinti:

• il primo per ottenere la sanatoria edilizia, con tanto di richiesta del parere favorevole all'autorità competente alla tutela del vincolo;
• il secondo per l'applicazione della sanzione paesaggistica per l'illecito ambientale realizzato senza preventiva autorizzazione.

Un aspetto rilevante riguarda la sorte della sanzione paesaggistica dopo il condono edilizio.

I privati sostengono generalmente che, una volta ottenuta la sanatoria edilizia (per giunta con il parere favorevole dell'autorità competente) non vi sia più spazio per ulteriori sanzioni.

Questa posizione non è del tutto fondata perché i due procedimenti, edilizio e paesaggistico, sono indipendenti tra loro.

Dei chiarimenti in merito sono stati forniti dal TAR della Calabria con la sentenza n. 222/2026, in quanto ha rigettato il ricorso promosso da due proprietari avverso un'ordinanza della Regione Calabria che aveva loro ingiunto un pagamento a titolo di sanzione amministrativa pecuniaria per un illecito paesaggistico, confermando la piena legittimità del provvedimento regionale e ribadendo l'autonomia della sanzione paesaggistica rispetto alla sanatoria edilizia.

Sanatoria edilizia e sanzione paesaggistica: perché il pagamento resta obbligatorio

I ricorrenti sono i proprietari di unità immobiliari acquistate a seguito di procedura espropriativa e oggetto di interventi edilizi risalenti agli anni ’70 e ’80.

La Regione Calabria, attraverso un’ordinanza del 2022, aveva imposto ai due il pagamento di una sanzione pecuniaria per violazioni dei vincoli paesaggistici, già vigenti al momento della realizzazione delle opere, ma i ricorrenti hanno impugnato l’ordinanza sostenendo che l’autorizzazione in sanatoria ottenuta nel 2018 avrebbe reso illegittima la sanzione.

I ricorrenti sollevano varie argomentazioni tutte respinte dal TAR che precisa come “l’obbligatorietà dell’applicazione della sanzione pecuniaria paesaggistica - anche nel caso di sanatorie edilizie di cui alla legge n. 47/85 - è prevista dall’art. 2, comma 46, della legge n. 662/1996, che, tra l’altro, dispone: “Per le opere eseguite in aree sottoposte a vincolo di cui alla legge 29 giugno 1939, n. 1497, e al Decreto-Legge 27 giugno 1985, n. 312, convertito, con modificazioni, dalla legge 8 agosto 1985, n. 431, il versamento dell’oblazione non esime dall'applicazione dell'indennità risarcitoria prevista dall’art. 15 della citata legge n. 1497 del 1939.”. (…). L’avvenuto rilascio dell’autorizzazione paesaggistica (rectius, del parere favorevole dell’amministrazione preposta alla tutela del vincolo paesaggistico - ambientale presupposto, ai sensi dell’art. 32 L. n. 47/85, al rilascio del titolo abilitativo edilizio in sanatoria) non esclude l’applicazione dell'indennità risarcitoria (anzi, come si dirà, è il presupposto per l’applicazione della stessa, proprio perché le competenti Amministrazioni, accogliendo l’istanza di condono, hanno escluso che l’immobile vada demolito). (…). Va, quindi, dato seguito all’orientamento già espresso da questo Tribunale «secondo cui la sanatoria edilizia non ha alcun effetto sanante rispetto all’illecito paesaggistico ormai compiuto e rilevante, ai sensi dell’art. 15 della legge n. 1497 del 1939. Il potere di irrogare la sanzione, ai sensi dell’art. 15 della legge n. 1497 del 1939 è un autonomo potere sanzionatorio che prescinde quindi dall’esito favorevole della sanatoria edilizia. Pertanto l’indennità è dovuta anche in caso in cui sia intervenuto il condono edilizio delle opere abusive ricadenti in zone paesaggisticamente vincolate, per le quali l'autorità preposta alla tutela del vincolo abbia espresso parere favorevole (cfr. Consiglio di Stato, Sez. IV, 26 novembre 2013, n. 5615).”
È quindi ora chiaro che la sanatoria edilizia non esclude l’obbligo di pagamento della sanzione paesaggistica quando l’immobile si trova in un’area vincolata. Il pagamento dell’oblazione per il condono, infatti, non elimina il danno ambientale né sostituisce l’indennità dovuta per lo stesso, essendo atti autonomi. L’autorizzazione paesaggistica consente di mantenere l’opera, evitando la demolizione, ma non elimina l’illecito già commesso.

La sanzione paesaggistica resta quindi un potere autonomo dell’amministrazione, distinto dalla sanatoria edilizia. Di conseguenza, anche in presenza di condono e quindi anche di un parere favorevole dell'autorità competente alla tutela del vincolo (es. Soprintendenza), il danno paesaggistico deve essere comunque risarcito.

In conclusione la sanatoria edilizia e la sanzione paesaggistica seguono percorsi distinti quindi il pagamento o l'approvazione dell’una non annulla l’obbligo dell’altra. Obbligo che grava sull’attuale proprietario, anche se non responsabile diretto dell’abuso.

Scarica la sentenza in allegato

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FAQ TECNICHE – Condono edilizio e sanzione paesaggistica

Che cos’è il condono edilizio e la sanzione paesaggistica?
Il condono edilizio è una sanatoria che regolarizza opere abusive in base alla legge; la sanzione paesaggistica è un obbligo pecuniario per danni ambientali in aree vincolate.

A cosa servono e in quali contesti si applicano?
Il condono permette di ottenere il titolo abilitativo per edifici preesistenti irregolari; la sanzione tutela l’integrità ambientale e paesaggistica in zone sottoposte a vincolo.

Quali sono le prestazioni e requisiti normativi?
La sanatoria richiede parere favorevole dell’autorità paesaggistica; la sanzione si applica secondo art. 15 legge 1497/1939, indipendentemente dalla regolarizzazione edilizia.

Quali vantaggi rispetto a soluzioni standard?
Il condono evita la demolizione delle opere; la sanzione mantiene il vincolo paesaggistico tutelando l’ambiente, assicurando compliance normativa completa.