Condono edilizio in pendenza: l’ampliamento è illegittimo, soprattutto in aree vincolate

Tutto su vincolo paesaggistico, condono edilizio e ampliamento in area agricola

Quando si parla di aree sottoposte a vincoli, di tipo paesaggistico, bisogna aver ben chiaro che non tutte le opere possono essere regolarizzate in quanto la normativa tende a tutelare l’integrità del territorio.
Spesso per ampliamenti realizzati in zona agricola sottoposta a vincoli scatta l’obbligo di demolizione in quanto considerati come abusi edilizi.

È questo il caso della sentenza del TAR della Puglia dove il ricorrente è il proprietario di un immobile situato in una zona classificata come agricola e soggetta a vincoli paesaggistici e idrogeologici.
L’edificio, già oggetto di una precedente domanda di condono mai conclusa, era stato ampliato con un nuovo vano abitativo di circa 25 metri quadrati e per regolarizzare l’intervento, nel 2004, è stata presentata una nuova richiesta di condono edilizio.

Il Comune aveva inizialmente respinto la domanda, ritenendo l’opera incompatibile con i vincoli presenti sull’area, e ne aveva ordinato la demolizione.
Tuttavia, una prima sentenza del TAR aveva annullato quel diniego per carenza di motivazione e a seguito di un nuovo esame, il Comune aveva ribadito il rifiuto della sanatoria.

Da qui un nuovo ricorso al TAR che respinge tutte le doglianze del ricorrente, ritenendo legittimo l’operato del Comune chiarendo vari punti, in particolare in merito:

1. al vincolo paesaggistico, che era già in vigore al momento dell’abuso;
2. alla non conformità dell’intervento, in merito alla destinazione urbanistica dell’area;
3. all’ampliamento, perché realizzato su un immobile già interessato da una precedente domanda di condono (ancora pendente).

Vincolo paesaggistico e abuso edilizio: confermata la validità del vincolo

In merito al vincolo il giudice evidenzia che “attraverso la rinnovata istruttoria, ..., l’amministrazione resistente ha anzitutto accertato che alla data di ultimazione dell’abuso, ovvero al 30 gennaio 2001, il vincolo paesaggistico già esisteva perché originariamente imposto con DM 1 agosto 1985 e confermato prima con il PUTT del 2000 e poi con il PPTR approvato in data 16 febbraio 2015 (...).
Al riguardo non può essere condiviso l’assunto della ricorrente secondo cui la data di ultimazione dell’abuso risalirebbe al 1998, ovvero a data antecedente all’approvazione del PUTT /P (...).”
In base alle prove disponibili, l’abuso edilizio era stato completato il 30 gennaio 2001, quando il vincolo paesaggistico era già vigente. Secondo il ricorrente invece l’opera era stata terminata nel 1998, prima del PUTT, ma il TAR non condivide questa versione, in quanto la data indicata si basa solo sulla sua dichiarazione e comunque il vincolo previsto dal PUTT (Piano Urbanistico Territoriale Tematico) era già previsto dal 1985 con il DM 1/8/85.

Di conseguenza:

il vincolo paesaggistico era valido al momento della realizzazione dell’abuso
e eventuali altre constatazioni vanno documentate per essere considerate dai giudici.

Onere della prova per il condono edilizio: documenti oggettivi e verificabili

Il Tribunale evidenzia come “(…) l’onere probatorio relativo all’epoca di realizzazione di un’opera ricada sul privato che la fa valere, in base al principio di vicinanza dalla prova. Tale prova deve essere rigorosa e fondarsi su documentazione certa e univoca e comunque su elementi oggettivi, dovendosi, tra l'altro, negare ogni rilevanza a dichiarazioni sostitutive di atto di notorietà o a semplici dichiarazioni rese da terzi, in quanto non suscettibili di essere verificate. Essendo l'attività edificatoria suscettibile di puntuale documentazione, i principi di prova oggettivi concernenti la collocazione dei manufatti tanto nello spazio, quanto nel tempo, si rinvengono nei ruderi, fondamenta, aerofotogrammetrie, mappe catastali, laddove la prova per testimoni è del tutto residuale (…).
(...)
In disparte la circostanza che l’immobile non risulta ivi chiaramente intellegibile nella sua dimensione, sicché non è distinguibile in base al documento versato in atti se l’edificio alla data del 1998 avesse la consistenza originaria o quella post-ampliamento, indubbiamente la documentazione medesima non è idonea a comprovare che l’immobile, così come ampliato, avesse raggiunto la funzionalità d’uso propria, ovvero che fosse ultimato il rustico e la copertura nonché i muri di sostegno (…).”
Quando viene richiesto un condono edilizio si deve provare con certezza la data di ultimazione dell’opera e la prova deve essere basata su documenti oggettivi e verificabili, come mappe catastali, ruderi o aerofotogrammetrie, mentre dichiarazioni del ricorrente stesso o di terzi non hanno valore.

Nel caso specifico, l’ortofoto del 1998 prodotta dal ricorrente non è chiara. Pertanto, la prova fornita non basta per confermare la data antecedente al vincolo paesaggistico.

L’onere della prova spetta interamente al richiedente del condono.

Diniego del condono edilizio: vincolo urbanistico e precedenti domande pendenti

Il diniego del condono dipende da vari fattori infatti secondo il TAR “(….) va evidenziato che il diniego avversato costituisce atto pluri-motivato, perché la determinazione negativa è assunta anche in ragione del difetto di conformità urbanistica dell’intervento edilizio e quindi del suo contrasto con gli strumenti urbanistici generali locali; l’immobile ricade infatti in zona di Verde Agricolo di tipo A-A. Ai sensi delle NTA del PRG in tali zone sono consentite solo le costruzioni a servizio dell’agricoltura, intendendosi per tali le stalle, i fienili, i granai, o manufatti simili, con espressa esclusione delle residenze; è inoltre necessario il possesso della qualifica di imprenditore agricolo iscritto nel registro delle imprese. Per tali aree sono poi imposti specifici parametri edilizi. Né, come evidenziato dalla difesa comunale, la destinazione urbanistica dell’area può esser confusa con la destinazione d’uso, sicché non rileva la presenza in zona di altri edifici ad uso residenziale o di opere di urbanizzazione.
Da ultimo va rilevato come l’ampliamento non fosse comunque assentibile ex post, in quanto realizzato su un immobile originario già oggetto di istanza di condono, con procedimento non concluso, e quindi su fabbricato non legittimato.”
Il diniego del condono non dipende solo dal vincolo paesaggistico, ma anche dalla non conformità urbanistica dell’immobile (la destinazione urbanistica di un’area determina l’uso specifico che può essere fatto del suolo in quella particolare zona, mentre la destinazione d’uso di un immobile corrisponde alla funzione che viene attribuita allo stesso). L’edificio si trova in zona di Verde Agricolo di tipo A-A, dove sono ammesse solo costruzioni legate all’agricoltura e non di tipo residenziale.
Inoltre, l’ampliamento non poteva essere autorizzato perché realizzato su un immobile già soggetto a domanda di condono pendente e quindi ad oggi non ancora legittimo.

L’intervento era illegittimo sia per vincolo urbanistico sia perché ancora in corso l'istanza di condono precedente.

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FAQ TECNICHE - Condono edilizio e vincoli

1. Che cosa si intende per condono edilizio in area vincolata?
Il condono edilizio è una procedura straordinaria di sanatoria di abusi edilizi.
In presenza di vincoli paesaggistici o idrogeologici, la sanabilità è fortemente limitata.
L’intervento deve risultare compatibile con la disciplina di tutela vigente al momento dell’abuso.
In molti casi, la presenza del vincolo comporta l’inammissibilità della sanatoria.

2. Qual è il ruolo del vincolo paesaggistico nella sanatoria?
Il vincolo paesaggistico è elemento determinante per la valutazione della sanabilità.
Se già vigente alla data dell’abuso, può precludere il rilascio del condono.
Il giudizio si basa sulla verifica della data di imposizione del vincolo e dell’opera.
La tutela del territorio prevale sull’interesse del privato alla regolarizzazione.

3. Come si valuta la conformità urbanistica dell’intervento?
Si verifica la coerenza tra opera realizzata e strumenti urbanistici vigenti.
In zona agricola, sono spesso ammessi solo manufatti funzionali all’attività agricola.
Le destinazioni residenziali risultano generalmente non compatibili.
La difformità urbanistica costituisce autonoma causa di diniego.

4. Chi deve provare la data di realizzazione dell’abuso?
L’onere della prova grava interamente sul richiedente il condono.
Il principio si fonda sulla vicinanza della prova rispetto all’interessato.
Non è sufficiente una mera dichiarazione sostitutiva o affermazione di parte.
Serve documentazione oggettiva e verificabile.

5. Quali prove sono considerate idonee?
Sono rilevanti aerofotogrammetrie, rilievi storici, mappe catastali e documenti tecnici.
Anche elementi fisici come ruderi o strutture incomplete possono essere valutati.
La prova deve consentire una datazione univoca dell’opera.
Elementi incerti o non leggibili non sono sufficienti.