Condono edilizio in zona vincolata: il comune deve sempre richiedere il parere paesaggistico?

Nel procedimento di terzo condono edilizio, la presenza di un vincolo paesaggistico non legittima il rigetto automatico della domanda di sanatoria. In una recente sentenza, il TAR Catania ribadisce che il Comune, salvo ipotesi di manifesta insanabilità per profili di propria competenza, deve acquisire il parere vincolante della Soprintendenza, competente a valutare la compatibilità paesaggistica dell'intervento. L'articolo analizza l'iter procedimentale, il ruolo dei diversi enti e le differenze tra condono edilizio straordinario e sanatoria ordinaria.

Terzo condono tra restrizioni e obbligo di parere paesaggistico

Il terzo condono in zona vincolata è un classico, ma oltre alle limitazioni ormai note (deve trattarsi, per ottenere la sanatoria, di abuso edilizio minore, cioè intervento di risanamento conservativo, restauro o manutenzione straordinaria) è bene ricordare che il comune non può, in linea di massima, negare la sanatoria straordinaria senza prima aver richiesto il parere paesaggistico alla competente Soprintendenza.

In tal senso, si è espresso il Tar Catania nella sentenza 2187, ricordando che nel procedimento di terzo condono edilizio, la presenza di un vincolo paesaggistico non consente al Comune di respingere automaticamente la domanda.

Infatti, prima di decidere, l'ente deve acquisire il parere della Soprintendenza, alla quale spetta valutare la compatibilità dell'opera con il vincolo.

Condoni e sanatorie: attenzione alle differenze

Prima di approfondire i contenuti della sentenza, ricordiamo che i condoni edilizi e la sanatoria ordinaria partono da presupposti diversi e, di conseguenza, hanno regole molto diverse tra loro: ciò che contraddistingue i condoni (in Italia ne abbiamo avuti tre, nel 1985, 1994 e 2003) è l'eccezionalità dell'evento, tanto che si tratta di regolarizzare abusi sostanziali commessi in una determinata forchetta temporale (entro una certa data).

La sanatoria classica ex art.36 o 36-bis del dpr 380/2001 è invece una norma cristallizzata che si basa sull'accertamento di conformità e sugli abusi 'formali': serve, quindi, la doppia conformità sincrona o asincrona per ottenere la regolarizzazione.

Quindi, l'eccezionalità del condono risiede nel fatto che, a differenza della sanatoria, è un salvagente temporale per specifici abusi, non un lasciapassare per abusi di qualsiai tipo e con qualsiasi data.

Il caso: locale abusivo di 25 metri quadrati

La vicenda riguarda un immobile destinato ad attività artigianale nel Comune di San Giovanni La Punta. Il proprietario aveva presentato nel 2004 una domanda di sanatoria ai sensi del terzo condono per un locale di circa 25 metri quadrati, comprendente un bagno, un antibagno e un corridoio a servizio della bottega.

Il Comune aveva respinto l'istanza richiamando la presenza del vincolo paesaggistico e la possibile insanabilità dell’intervento. Non aveva però trasmesso la pratica alla Soprintendenza, nonostante il proprietario avesse espressamente chiesto l'acquisizione del relativo parere.

Il parere paesaggistico è una fase indispensabile

Il TAR ricorda che, nell'ambito del terzo condono previsto dall’articolo 32 del decreto-legge n. 269/2003, quando l’opera ricade in un’area vincolata il parere dell’autorità preposta alla tutela deve essere acquisito all’interno del procedimento gestito dal Comune.

Si tratta di un atto endoprocedimentale: non conclude autonomamente la pratica, ma rappresenta una fase necessaria e vincolante prima dell’adozione del provvedimento finale. Il procedimento resta quindi di competenza comunale, ma il giudizio sugli aspetti paesaggistici spetta alla Soprintendenza.

Parere paesaggistico: lo deve richiedere il comune, ma l'interessato può anticiparlo

Il Tar richiama, sul tema, anche la circolare del Ministero dei Lavori Pubblici n. 3357/25 in data 30 luglio 1985, con la quale è stato chiarito, in relazione alla analoga disciplina del primo condono, che, trattandosi di una fase subprocedimentale, è normalmente compito del Comune chiedere il parere all’Amministrazione competente, sebbene, come precisato nella stessa circolare, l’interessato possa chiedere direttamente tale parere e allegarlo alla domanda, oppure comunicare al Comune gli estremi dell’istanza presentata all’autorità deputata alla tutela del vincolo.

Pertanto, fatta eccezione per il caso in cui ritenga la domanda non sanabile per ragioni rientranti nella sfera di propria competenza, il Comune è sempre tenuto ad acquisire il parere dell’autorità preposta alla cura del vincolo.

Ciò non vuol dire, ovviamente, che la valutazione sostanziale compiuta dal Comune nel caso di specie sia erronea.

Tuttavia, l’ipotetica insanabilità delle opere sotto il profilo paesaggistico in ragione della creazione di nuovi volumi deve essere eventualmente affermata dalla Soprintendenza per i Beni Culturali e Ambientali, in quanto tale organo è stato designato ex lege ad effettuare il relativo apprezzamento.

Primo, secondo e terzo condono: le differenze principali

Il primo condono, disciplinato dalla legge n. 47/1985 - non legge n. 487/1985 - riguardava in via generale le opere abusive ultimate entro il 1° ottobre 1983 e introdusse il quadro organico della sanatoria straordinaria, compresa la disciplina delle opere realizzate in aree vincolate.

Il secondo condono, previsto dall’articolo 39 della legge n. 724/1994, estese la sanatoria alle opere ultimate entro il 31 dicembre 1993, introducendo limiti dimensionali: ampliamenti non superiori al 30% della volumetria originaria o, comunque, a 750 metri cubi, nonché nuove costruzioni entro 750 metri cubi per singola richiesta.

Il terzo condono, introdotto dall’articolo 32 del decreto-legge n. 269/2003, ha un ambito più ristretto, soprattutto per gli immobili sottoposti a vincolo. In questi casi il titolo in sanatoria è subordinato al parere favorevole dell’amministrazione competente e sono escluse o fortemente limitate le opere più rilevanti, in particolare quelle incompatibili con la tutela paesaggistica.

FAQ TECNICHE: Condono edilizio in zona vincolata e parere paesaggistico | Ingenio

Il Comune può respingere una domanda di terzo condono solo perché l'immobile è in area vincolata?
No. La sola presenza del vincolo paesaggistico non consente il rigetto automatico dell'istanza. Prima della decisione finale il Comune deve acquisire il parere della Soprintendenza, alla quale la legge attribuisce la valutazione della compatibilità dell'intervento con il vincolo.

Chi deve richiedere il parere paesaggistico nel procedimento di condono?
L'acquisizione del parere rientra ordinariamente tra gli adempimenti del Comune, trattandosi di una fase interna del procedimento. Il richiedente può comunque anticipare l'iter ottenendo direttamente il parere o comunicando gli estremi della relativa istanza già presentata alla Soprintendenza.

Qual è il ruolo della Soprintendenza nel terzo condono edilizio?
La Soprintendenza è l'autorità competente a esprimere il giudizio sulla compatibilità paesaggistica delle opere abusive. Il suo parere costituisce un atto endoprocedimentale obbligatorio e vincolante, che precede il provvedimento conclusivo adottato dal Comune.

Qual è la differenza tra terzo condono e sanatoria ordinaria?
Il terzo condono è una misura straordinaria e temporalmente limitata, destinata alla regolarizzazione di specifici abusi realizzati entro i termini di legge. La sanatoria ordinaria prevista dagli artt. 36 e 36-bis del d.P.R. 380/2001 si fonda invece sull'accertamento di conformità e richiede il rispetto delle condizioni previste dalla disciplina vigente.

Quali sono i limiti del terzo condono nelle aree sottoposte a vincolo?
Nelle aree vincolate il terzo condono è ammesso solo per interventi di minore rilevanza, come restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria, purché compatibili con il vincolo. La verifica di tale compatibilità spetta esclusivamente alla Soprintendenza attraverso il parere previsto dalla normativa.

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