Condono edilizio: senza domanda formale scatta la decadenza e la demolizione

L’articolo tratta del caso della sentenza del Tar Puglia n. 310/2026 relativamente ad un abuso edilizio consistente nella chiusura di una veranda realizzata senza titolo e per il quale era stato avviato, ma mai completato, il procedimento di condono.
Secondo il TAR la semplice “dichiarazione di interesse” al condono non sostituisce la domanda formale, che doveva essere presentata entro il termine perentorio previsto dalla legge, pena la decadenza.
Poiché tale domanda non è stata mai depositata, l’archiviazione della pratica di condono da parte del Comune e il successivo ordine di demolizione sono da considerarsi legittime.

Vediamo l’evolversi del caso…

Il caso della veranda e della pratica non ultimata

La proprietaria di un’abitazione in una zona turistico-residenziale nel 2000 ha effettuato il tamponamento di una veranda senza alcun titolo edilizio.

In seguito “Il dante causa della ricorrente nel 2004 ha presentato al Comune una dichiarazione di interesse alla definizione degli illeciti edilizi ai sensi della legge 326/2003 e della L.R. Puglia 28/2003.”, ma non ha mai completato l'istruttoria con la domanda formale, richiesta dalla normativa nazionale e regionale.
Il Comune nel 2020 emette un’ordinanza di demolizione della veranda abusiva e successivamente, nel 2021, ha adottato un nuovo provvedimento, annullando il primo perché rivolto all’ex proprietario, e ha nuovamente ordinato all’attuale proprietaria la rimozione dell’abuso. Di contro, però, la proprietaria impugna entrambe le ordinanze.

Condono edilizio: obbligo di domanda formale entro i termini, pena decadenza

Il TAR chiarisce che “la principale ragione del provvedimento negativo è data dal fatto che la dichiarazione di interesse alla definizione degli illeciti edilizi presentata in data 9 febbraio 2004 ai sensi della L.R. 28/2003 dal dante causa della ricorrente non è stata confermata dalla presentazione della vera e propria domanda di condono edilizio prescritta dall’art. 32, comma 32 del D.L. 269/2003, che ne prevedeva espressamente la presentazione “a pena di decadenza” entro il termine del 10 dicembre 2004. (…) Né a tale adempimento può sopperire la presentazione della mera dichiarazione di interesse alla definizione degli illeciti edilizi prevista dalla legislazione regionale, attesa la differente natura di tale atto rispetto alla vera e propria domanda di condono. A fronte del mancato rispetto, nella presentazione della domanda di definizione dell'illecito, del termine perentorio previsto dal d.l. n. 269/2003, l'adozione di un provvedimento di archiviazione era pertanto un atto dovuto.”
Quindi la semplice dichiarazione di interesse al condono non poteva essere sufficiente per ottenere la sanatoria, ma sarebbe stato necessario presentare una vera e propria domanda di condono entro il termine fissato dalla legge. Poiché questo termine (10 dicembre 2004) non è stato rispettato, il diritto al condono è decaduto automaticamente.

Conseguenza?

Senza domanda formale nei termini, il procedimento di condono non può proseguire
e si chiude legittimamente.

I chiarimenti sulla demolizione

Il giudice fornisce delle spiegazioni esaustive in merito alla demolizione, sottolineando che “anzitutto, con riguardo alla mancata individuazione – ... – dell’interesse pubblico alla rimozione dell’opera abusiva, (...) il provvedimento con cui viene ingiunta, sia pure tardivamente, la demolizione di un immobile abusivo e/o giammai assistito da alcun titolo, per la sua natura vincolata e rigidamente ancorata al ricorrere dei relativi presupposti in fatto e in diritto, non richiede motivazione in ordine alle ragioni di pubblico interesse (...) che impongono la rimozione dell’abuso (…). Tale principio non ammette deroghe neppure nell’ipotesi in cui l’ingiunzione di demolizione intervenga a distanza di tempo dalla realizzazione dell’abuso, il titolare attuale non sia responsabile dell’abuso e il trasferimento non denoti intenti elusivi dell’onere di ripristino (…).
(...) L’ordinanza di demolizione costituisce, infatti, una misura di carattere reale volta a reprimere un illecito di natura permanente e ciò legittima l’individuazione del proprietario tra i soggetti che simile illecito è onerato a rimuovere (…)."
L’ordine di demolizione è un atto vincolato e per questo motivo non è necessario motivare in modo specifico l’interesse pubblico così come non serve dimostrare ulteriori ragioni, come l’utilità concreta della demolizione. Tale principio risulta valido anche se l’abuso è risalente ad anni addietro e se l’attuale proprietario non è responsabile dell’abuso originario.
Infatti la demolizione è una misura “reale”, che colpisce il bene e non la persona. L’abuso edilizio è considerato un illecito permanente finché non viene rimosso, per questo il proprietario attuale è comunque obbligato a eliminarlo.

Inoltre “l’elemento necessario per un’ordinanza di ripristino legittima è la descrizione delle opere abusive, in modo tale da permettere al privato da identificarle e eliminarle spontaneamente e l’avvertimento delle sanzioni previste dalla legge; per contro non è necessaria la specifica delimitazione dell’area da acquisire in caso di mancata demolizione. È consolidata, infatti, la giurisprudenza secondo cui l’individuazione dell’area da acquisirsi non deve essere necessariamente contenuta nel provvedimento di ingiunzione di demolizione, potendo essere riportata nel momento in cui si procede all’acquisizione del bene. L’omessa indicazione nell’ordinanza di demolizione dell’area che viene acquisita di diritto al patrimonio del Comune ai sensi dell’articolo 31, comma 3 del d.p.r. 380 del 2001 in caso di inottemperanza all’ordine di demolizione non costituisce quindi ragione di illegittimità dell’ordinanza stessa, dato che la posizione del destinatario dell’ingiunzione è tutelata dalla previsione di un successivo distinto procedimento di acquisizione dell’area (…)”.
Quindi l’ordinanza di demolizione è legittima se descrive chiaramente le opere abusive e indica le sanzioni conseguenziali in caso di inottemperanza, mentre non è necessario indicare in essa l’area da acquisire al patrimonio comunale, perché potrà essere definita in un eventuale procedimento successivo.

La sentenza evidenzia l’obbligo di rispettare le procedure di condono edilizio sin dall'istanza e ribadisce che l’ordine di demolizione può essere legittimo anche se redatto decenni dopo la realizzazione dell’abuso, a prescindere dalla responsabilità dell’attuale proprietario. L'ordinanza di demolizione è valida anche in assenza dell'indicazione precisa dell'area da acquisire in caso di mancato ripristino dello stato legittimo dei luoghi, perché tale definizione potrà essere oggetto di un successivo provvedimento da parte della PA.

Scarica la sentenza in allegato

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FAQ TECNICHE - Condono edilizio e ordinanza di demolizione

1. Che cosa si intende per domanda di condono edilizio?
È l’istanza formale prevista dalle leggi di condono che consente di sanare abusi edilizi entro termini perentori.
Deve essere completa degli allegati richiesti e presentata nei tempi stabiliti dalla normativa.
La mera manifestazione di interesse non produce effetti giuridici equivalenti.
Senza domanda, il procedimento non si perfeziona.

2. La dichiarazione di interesse al condono è sufficiente?
No. Secondo la giurisprudenza amministrativa non sostituisce la domanda di condono.
Ha valore meramente preliminare e non avvia un procedimento di sanatoria completo.
Serve sempre l’adempimento formale previsto dalla legge.
In mancanza, si verifica la decadenza del beneficio.

3. Cosa comporta la decadenza del condono edilizio?
Comporta la perdita definitiva della possibilità di sanatoria.
L’abuso edilizio rimane quindi sanzionabile secondo le norme ordinarie.
L’amministrazione può procedere con archiviazione della pratica.
E successivamente adottare misure repressivo-ripristinatorie.

4. Quando è legittima l’ordinanza di demolizione?
È legittima quando accerta la presenza di un abuso privo di titolo edilizio.
Si tratta di un atto vincolato, non discrezionale.
Non richiede una specifica motivazione sull’interesse pubblico.
È sufficiente l’indicazione delle opere da rimuovere.

5. È necessario motivare l’interesse pubblico alla demolizione?
No, l’ordinanza di demolizione ha natura vincolata.
L’interesse pubblico è insito nella repressione dell’abuso edilizio.
La motivazione rafforzata non è richiesta neanche in caso di ritardo.
Il tempo trascorso non incide sulla legittimità dell’atto.

6. L’ordine di demolizione vale anche per il nuovo proprietario?
Sì, perché l’abuso edilizio è considerato illecito permanente.
L’obbligo di rimozione grava sul soggetto che detiene il bene.
Non rileva la responsabilità nella realizzazione dell’opera.
La natura reale della sanzione giustifica l’estensione soggettiva.

7. Quali elementi minimi deve contenere l’ordinanza?
Deve descrivere in modo chiaro le opere abusive.
Deve consentire l’identificazione dell’intervento da rimuovere.
Deve indicare le conseguenze in caso di inottemperanza.
Non è obbligatoria l’indicazione immediata dell’area da acquisire.