Condono edilizio vs sanatoria ordinaria: occhio, hanno presupposti diversi!

Il condono edilizio, in particolare il terzo ex DL 269/2003, resta una sanatoria straordinaria riservata ad abusi sostanziali realizzati in una precisa finestra temporale e, in zona vincolata, ammette esclusivamente interventi di restauro, risanamento conservativo o manutenzione straordinaria. La sanatoria semplificata ex art. 36-bis d.P.R. 380/2001, invece, opera solo per piccoli abusi formali e non può essere applicata in via "sostitutiva" a un condono negato.

E' possibile invocare il regime di maggior favore apportato in materia di sanatoria edilizia dal Decreto Salva Casa con l'art.36-bis del dpr 380/2001 su una pratica di terzo condono edilizio rifiutata? Quali sono i limiti del terzo condono in zona vincolata? Che differenze ci sono tra condono e sanatoria ordinaria, sia essa sincrona o asincrona?

Il caso: ampliamento di superficie in zona vincolata

Nel caso della sentenza 6571/2026 del Tar Lazio, ci troviamo di fronte al diniego di condono ex DL 269/2003, relativo ad opere consistenti in un ampliamento sine titulo della superficie di 12,5 mq di un immobile ad uso abitativo in zona vincolata.

Secondo il ricorrente, l’amministrazione capitolina, pur prendendo atto dell’esistenza del vincolo, avrebbe dovuto “approfondire l’esame della dislocazione territoriale dell’opera in questione anche sotto il profilo urbanistico”. Infatti, l’immobile in questione ricadrebbe in un’area collocata nell’ambito di uno strumento urbanistico attuativo vigente (Piano Particolareggiato Comprensorio Centocelle – Sub Comprensorio Quadraro, approvato con Deliberazione della Giunta Regionale del Lazio n. 297/2003). Ciò posto, la legge regionale n. 12/04 escluderebbe dalle ipotesi di insanabilità per esistenza di una tutela vincolistica proprio le aree ricadenti “all’interno dei piani urbanistici attuativi vigenti” (art. 3, comma 1, lett. b), con conseguente erroneità della motivazione addotta dall’amministrazione.

Inoltre, l’amministrazione, prima di esprimere il diniego, avrebbe dovuto vagliare l’esistenza dei presupposti per l’applicazione del nuovo art. 36 bis T.U. edilizia (nella formulazione vigente dal 28 luglio 2024), c.d. accertamento di conformità, rientrando la fattispecie, per la natura modesta dell’intervento, dentro il perimetro della sanatoria semplificata per i piccoli abusi.

Condono e sanatoria: siamo su piani diversi!

Sgombriamo subito il campo da equivoci: il condono edilizio (primo, secondo o terzo che sia) non è una sanatoria 'classica' o 'ordinaria', ma una sanatoria straordinaria, che regola gli abusi edilizi "sostanziali" avvenuti entro una determinata 'forchetta temporale', a differenza del permesso di costruire in sanatoria che, invece, regola 'sempre' gli abusi "formali" per i quali sussiste doppia conformità.

La sanatoria semplificata introdotta dal Decreto Salva Casa si può applicare per piccoli abusi formali (assenza di SCIA, parziale difformità dal permesso o dalla SCIA, variazioni essenziali) mentre il terzo condono edilizio si propone di sanare abusi sostanziali eseguiti in una determinata forchetta temporale, ma in zona vincolata ciò è possibile solo per opere di risanamento conservativo, restauro o manutenzione straordinaria.

Sanatoria e condono: due lati non della stessa medaglia

Analisi delle maggiori differenze intercorrenti tra la sanatoria edilizia ed il condono edilizio, con delineazione, dal punto di vista normativo/giurisprudenziale, di un quadro semplice e sintetico che consenta di comprendere le chiare peculiarità dei due istituti.

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Terzo condono in zona vincolata: gli ampliamenti di superficie sono off limits

Il TAR evidenzia che "Dalla giurisprudenza costituzionale esaminata emerge: da un lato, il carattere sicuramente più restrittivo del terzo condono rispetto ai precedenti, in ragione dell'effetto ostativo alla sanatoria anche dei vincoli che comportano inedificabilità relativa; da un altro lato, il significativo ruolo riconosciuto al legislatore regionale, al quale - ferma restando la preclusione all'ampliamento degli spazi applicativi del condono - è assegnato il delicato compito di rafforzare la più attenta e specifica considerazione di interessi pubblici, come la tutela dell'ambiente e del paesaggio". 

Ricordiamolo ancora una volta: non possono ottenere il terzo condono in zona vincolata le nuove costruzioni, le ristrutturazioni edilizie, gli ampliamenti, i cambi di destinazione d'uso.

Pertanto, in materia di terzo condono, non potendo la legge regionale espandere le possibilità di sanatoria previste dalla legislazione statale, trovano applicazione i principi stabiliti dalla legge stessa, secondo i quali gli abusi maggiori non sono mai condonabili quando commessi in zona sottoposta a vincolo, indipendentemente dal fatto che si tratti di vincolo di inedificabilità assoluta o relativa.

Le uniche opere 'passabili' in questo caso sono: restauro e risanamento conservativo oppure manutenzione straordinaria.

Nel nostro caso, essendo di fronte all'ampliamento della superficie di 12,5 mq di un immobile ad uso abitativo in zona vincolata, siamo 'ampiamente' fuori dal perimetro.

E la sanatoria? Niente da fare

Il terzo motivo è infondato per l’assorbente ragione che il c.d. accertamento di conformità è un procedimento ad istanza di parte e non spetta all’amministrazione vagliarne i presupposti al momento dell'adozione di un diniego di sanatoria fondato su altra normativa ovvero di atti repressivi e sanzionatori.

Tradotto: non è possibile ottenere una sanatoria semplificata per un abuso che è stato 'giudicato' con le regole del terzo condono edilizio, proprio perché a quello si riferiva l'istanza originaria.

Condono edilizio vs sanatoria: FAQ

Qual è la differenza principale tra condono edilizio e sanatoria ordinaria?
Il condono è una misura straordinaria che riguarda abusi edilizi sostanziali realizzati entro un arco temporale definito dalla legge; la sanatoria ordinaria (o semplificata) riguarda invece abusi formali ed è sempre subordinata a specifici requisiti di conformità.

Il Decreto Salva Casa può “salvare” un condono edilizio respinto?
No. La sanatoria semplificata ex art. 36-bis TUE non può essere applicata a posteriori per superare il diniego di un’istanza di condono, poiché si tratta di procedimenti diversi, con presupposti e finalità differenti.

Cosa si intende per “piccoli abusi” sanabili con l’art. 36-bis?
Rientrano nei piccoli abusi l’assenza di SCIA, le parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA e le variazioni essenziali, purché ricorrano i requisiti previsti dalla norma.

Quali interventi sono condonabili in zona vincolata con il terzo condono?
Solo opere di restauro, risanamento conservativo o manutenzione straordinaria. Sono sempre esclusi ampliamenti, nuove costruzioni, ristrutturazioni edilizie e cambi di destinazione d’uso.

L’amministrazione deve valutare d’ufficio la sanatoria ordinaria se nega il condono?
No. L’accertamento di conformità è un procedimento attivabile solo su istanza di parte; l’amministrazione non è tenuta a verificarne i presupposti quando decide su una domanda di condono fondata su altra disciplina.

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