Condono, fiscalizzazione e sopraelevazione: la demolizione può essere evitata?

Non è accettabile che ciò che viene costruito violando le regole possa poi diventare legittimo solo con interventi successivi o con istanze multiple su più unità immobiliari appartenenti ad uno stabile (frazionamento artificioso). In questa prospettiva si inserisce la sentenza della Corte di Cassazione penale n. 15005/ 2026 relativamente ad un edificio con piano terra legittimo e sopraelevazioni realizzate in assenza di titolo o ritenute non sanabili, per il quale il ricorrente chiedeva la revoca dell’ordine di demolizione sulla base di una istanza di condono e, in subordine, la fiscalizzazione dell’abuso.
La Corte ribadisce il principio dell’unitarietà dell’intervento edilizio quando realizzato contemporaneamente o comunque all'atto della realizzazione dello stabilimento, escludendo che le singole porzioni possano essere considerate separatamente per aggirare i limiti volumetrici e temporali previsti dalla legge. Viene inoltre confermato che la fiscalizzazione dell’abuso è un’eccezione estrema, ammessa solo quando la demolizione sia oggettivamente impossibile, circostanza non dimostrata nel caso in essere.

Condono edilizio e fiscalizzazione: che cosa sono?

Con il termine condono edilizio si intende un provvedimento normativo con il quale in via eccezionale si cerca di regolarizzare situazioni di abusivismo edilizio, entro precisi limiti temporali e secondo condizioni rigidamente stabilite. Il condono si differenzia dalla sanatoria ordinaria, prevista dal d.P.R. 380/2001, in quanto quest’ultima riguarda infatti gli abusi di tipo formale, mentre il condono può riguardare anche abusi di natura sostanziale.
La fiscalizzazione dell’abuso edilizio, disciplinata dagli artt. 33 e 34 del d.P.R. 380/2001, è un procedimento con il quale, in presenza di specifiche condizioni, si sostituisce la demolizione dell’opera abusiva con il pagamento di una sanzione pecuniaria. Essa viene applicata solo dopo l’adozione dell’ordinanza di ripristino e solo quando la demolizione non sia tecnicamente possibile senza compromettere le parti dell’immobile conformi alla normativa.

Fiscalizzazione e condono edilizio: quando non è possibile sospendere la demolizione

Il ricorrente della sentenza, già condannato in via definitiva per abusi edilizi con la conseguente demolizione delle opere realizzate, cerca di bloccare l’ordine di demolizione invocando “atti amministrativi incompatibili con il predetto ordine, in particolare il titolo in sanatoria n. 327 del 22.01.2020 dell'Unità immobiliare destinata a civile abitazione posta al primo piano *** ***, e di sospensione dell' "ordine di demolizione per il medesimo immobile ma in relazione alla sola particella *** *** per poter accedere alla sanzione pecuniaria di cui all'art. 33 comma2, 34 comma 2 DPR 380/2001.”
Il Tribunale di Napoli, respinge la richiesta in quanto non sussistevano le condizioni per annullare o sospendere la demolizione, quindi il ricorrente presenta ricorso in Cassazione, perché, a suo dire, il Tribunale avrebbe commesso vari errori, tra cui:

• la contestazione della valutazione del condono;
• la lettura delle risultanze tecniche;
• l’interpretazione dei limiti volumetrici e temporali previsti dalla normativa edilizia.

Il caso finisce in Cassazione, dove il ricorso è stato però ritenuto inammissibile.

Abuso edilizio e sopraelevazioni: quando il fabbricato è considerato un’unica costruzione

La Suprema Corte precisa che “Il modus operandi ricostruito dal Tribunale impugnato e pure desumibile dal ricorso -...- riguarda la costruzione, in sopraelevazione rispetto al pianterreno -che deve ritenersi legittimamente realizzato- di un unico edificio, di un primo e poi di un secondo piano, entrambi 'abusivi', sia pure, il primo piano, secondo postulazione difensiva, 'legittimato', a posteriori, da condono che il Tribunale ha tuttavia giudicato illegittimo. (…) A tal proposito, questa Corte ha costantemente interpretato l'art. 39, comma 1, L. n. 724 del 1994, nel senso che ogni edificio deve intendersi come un complesso unitario che fa capo ad un unico soggetto legittimato e le istanze di oblazione eventualmente presentate in relazione alle singole unità che compongono tale edificio devono esser riferite a una unica concessione in sanatoria, che riguarda quest'ultimo nella sua totalità. Ciò in quanto la ratio della norma è di non consentire l'elusione del limite legale di consistenza dell'opera per la concedibilità della sanatoria, attraverso la considerazione delle singole parti in luogo dell'intero complesso edificatorio (…)”.
L’edificio deve essere considerato unitariamente ai fini del condono, per evitare la frammentazione artificiosa delle istanze e l’elusione dei limiti volumetrici e normativi sull'istanza di condono, mentre nel caso concreto erano stati realizzati abusivamente un primo e un secondo piano sopra un piano terra legittimo.
Secondo i ricorrenti il primo piano sarebbe stato sanato con il condono, ma i giudici hanno ritenuto illegittima anche quella sanatoria. Secondo la Cassazione, le domande di condono non possono essere considerate come pratiche autonome riferite a singole porzioni isolate dell’immobile, se queste fanno parte di un unico complesso edilizio. Questo perché la legge vuole evitare che si dividano artificialmente gli abusi in più parti per superare i limiti volumetrici previsti per ottenere la sanatoria.

Inoltre viene ribadito che “(…) l'impossibilità della demolizione, che autorizza la disciplina di cui all'art. 33, comma 2, d.P.R. n. 380 del 2001 (fiscalizzazione dell’abuso, nda), deve essere oggettiva e assoluta; a tal proposito, laddove le opere abusive siano strutturalmente connesse con quelle abusive, occorre valutare se il ripristino comprometta la stabilità dell'intero edificio: evenienza, quest'ultima, che si rappresenta quale unico limite a detto ripristino. 3.7.4. Nella specie, con valutazione di merito insindacabile in questa sede, il Tribunale ha attestato che nessuna impossibilità tecnica della demolizione parziale risulta dalla relazione del tecnico di ufficio (CTU, nda) (...).”
La demolizione di una parte abusiva può essere evitata solo se esiste un’impossibilità tecnica reale e concreta, tale da compromettere la stabilità dell’intero edificio, compresa la parte regolarmente edificata, ossia quella dotata di titolo edilizio abilitativo valido.
Nel caso specifico ciò non si sarebbe verificato, infatti, il Tribunale ha ritenuto che non fosse stata provata alcuna impossibilità tecnica di demolire la parte abusiva senza arrecare danni strutturali.

In sintesi...

Quando un’opera costituisce un insieme unico, anche le valutazioni su condono e demolizione devono riguardare l’intero edificio quando si riscontri un intervento unitario, evitando frazionamenti strumentali.

Scarica la sentenza in allegato

Keywords: condono edilizio, fiscalizzazione, abuso edilizio, sopraelevazione, ordine di demolizione.

FAQ TECNICHE: Condono edilizio e fiscalizzazione abuso edilizio | Ingenio

Cos’è il condono edilizio e in cosa differisce dalla sanatoria ordinaria?
Il condono edilizio è un istituto eccezionale che consente la regolarizzazione di abusi edilizi entro finestre temporali definite da legge speciale.
A differenza della sanatoria ordinaria ex d.P.R. 380/2001, può riguardare anche abusi sostanziali e non solo formali.
È subordinato a limiti volumetrici, temporali e urbanistici rigorosi.
[Verificare specifica tecnica/norma] per eventuali ulteriori condizioni regionali applicabili.

Quando è ammessa la fiscalizzazione dell’abuso edilizio?
La fiscalizzazione ex artt. 33 e 34 d.P.R. 380/2001 è ammessa solo in alternativa alla demolizione.
Presuppone l’impossibilità tecnica oggettiva di ripristino senza compromettere le parti legittime.
Non costituisce una forma di sanatoria dell’abuso.
È misura eccezionale e residuale.

Cosa stabilisce la Cassazione n. 15005/2026 sulle sopraelevazioni?
La Cassazione ribadisce che l’edificio deve essere valutato come unità unica.
Le sopraelevazioni abusive non possono essere considerate porzioni autonome ai fini del condono.
Si esclude il frazionamento artificioso per eludere limiti normativi.
Il principio rafforza il controllo sull’abusivismo progressivo.

È possibile sospendere un ordine di demolizione per istanza di condono?
Solo in presenza di una istanza ammissibile e non manifestamente infondata.
Nel caso analizzato, il condono è stato ritenuto illegittimo.
Pertanto l’ordine di demolizione resta efficace.
La sospensione non è automatica.

Quando un fabbricato è considerato unità edilizia unica?
Quando le parti costruttive sono funzionalmente e strutturalmente collegate.
La giurisprudenza considera irrilevante la suddivisione catastale artificiale.
Conta l’unitarietà dell’intervento edilizio originario.
Questo criterio evita elusioni dei limiti volumetrici.

Quali sono i limiti della demolizione parziale?
La demolizione è vietata solo se compromette la stabilità dell’intero edificio.
Serve una prova tecnica rigorosa dell’impossibilità.
Nel caso specifico non è stata dimostrata dal CTU.
La regola resta la ripristinabilità dello stato dei luoghi.

La fiscalizzazione può sostituire sempre la demolizione?
No, è un’eccezione non una regola.
Si applica solo in caso di impossibilità tecnica assoluta.
Non è ammessa per mera convenienza economica o gestionale.
La demolizione resta la misura principale.