Contributo alla stabilità dei tramezzi e responsabilità dei danni in caso di rimozione

Tramezzi interni: cosa sono e perché non vanno sottovalutati

Il tramezzo è una parete verticale, la cui funzione principale è quella di garantire privacy, comfort e funzionalità distributiva. A differenza delle strutture portanti, i tramezzi non hanno il compito (salvo che per il peso proprio) di sostenere carichi verticali, come solai o coperture, e non contribuiscono direttamente alla stabilità globale dell’edificio.

Non essendo un muro portante, esso si presenta con una struttura leggera e ha generalmente uno spessore che può variare dai 10 ai 14-15 centimetri, intonaco compreso. Lo spessore varia in base al materiale e alle esigenze prestazionali, come ad esempio l’isolamento acustico o la necessità di integrare impianti al loro interno.

Nel corso degli anni, le tecniche costruttive e i materiali impiegati per la loro realizzazione si sono evoluti. Oggi possono essere realizzati con laterizi forati, calcestruzzo cellulare, blocchi in gesso, telai metallici a supporto di sottili pannelli in cartongesso o altri materiali leggeri e facilmente lavorabili. A tal proposito è possibile distinguere tra pareti divisorie:

• semplici, formate da uno strato di elementi intonacati, oppure da lastre di cartongesso sostenute da un’orditura metallica;

• doppie, che presentano due strati con intercapedine di aria o materiale isolante per migliorare l’isolamento acustico;

• mobili, composte da elementi modulari intercambiabili per organizzare gli spazi interni in base alle esigenze di servizio.

I tramezzi non hanno una funzione portante e se presentano delle crepe, queste sono generalmente meno preoccupanti rispetto a quelle che interessano eventuali setti portanti.

Tuttavia, è importante non sottovalutare le condizioni statiche in caso di equilibri precari, rivolgendosi ad un tecnico per una consulenza in caso di rimozione o spostamento di tali elementi divisori.

Infatti, spesso accade soprattutto negli edifici più datati e realizzati in muratura, che i muri divisori possono diventare nel tempo elementi fondamentali per la stabilità complessiva e per la distribuzione delle sollecitazioni strutturali.

Ciò comporta che la loro rimozione non sia del tutto irrilevante, in quanto potrebbe causare lesioni o crepe nei muri e nei solai sovrastanti.

Tale aspetto diventa fondamentale nel contesto condominiale, in quanto la loro rimozione può avere conseguenze significative, specie per l'appunto quando questi muri, nel tempo, abbiano assunto una funzione di supporto non originariamente prevista.

Qualora un solaio sovrastante abbia fatto affidamento su tali partizioni per garantirne la propria stabilità, la loro eliminazione può determinare danni agli appartamenti posti al piano superiore. Questo fenomeno evidenzia l’importanza di valutazioni tecniche approfondite prima di procedere a qualsiasi intervento edilizio.

A tal proposito, la Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 4867/2025, ha confermato la responsabilità del proprietario di un immobile al piano terra per i danni causati dalla demolizione di un tramezzo che, sebbene non originariamente portante, nel tempo aveva assunto una funzione strutturale di fatto, divenendo condizione necessaria alla stabilità del solaio soprastante.

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La demolizione del tramezzo e la responsabilità del proprietario

La vicenda, affrontata dall’ordinanza della Corte di Cassazione n. 4867/2025, ha origine da un intervento edilizio effettuato dal ricorrente, proprietario di alcuni locali situati al piano terra di un edificio. Nel caso di specie, egli aveva proceduto alla demolizione di un tramezzo interno, ovvero di una parete tecnicamente priva di funzione portante.

Tuttavia, a seguito della demolizione del tramezzo, la controparte segnalava la presenza di gravi lesioni e danni strutturali nel proprio appartamento (posto al piano superiore), ritenendo che tali danni fossero diretta conseguenza dell’intervento effettuato nei locali sottostanti.

La controparte agiva quindi in giudizio nei confronti del ricorrente, richiedendo il risarcimento dei danni subiti. Il Tribunale di primo grado respingeva la richiesta, escludendo un nesso di causalità tra la demolizione del tramezzo e i danni lamentati. Tuttavia, in sede di appello, la Corte territoriale ha ribaltato completamente la decisione del giudice, accogliendo la domanda della controparte e affermando la responsabilità del ricorrente. La decisione della Corte di Appello si fondava sulle risultanze delle consulenze tecniche acquisite nel procedimento, dalle quali era emerso che il solaio dell’appartamento della controparte presentava sin dall’origine una capacità portante insufficiente.

Con il passare del tempo, e a causa della sua vetustà (vd. cedimenti viscosi), il solaio aveva progressivamente subito deformazioni, finendo per poggiarsi sul tramezzo sottostante. In tal modo, quel tramezzo, pur privo di una funzione strutturale originaria, aveva di fatto assunto un ruolo di supporto essenziale (sebbene cedevole e fragile), contribuendo alla stabilità del solaio stesso.

Secondo la Corte di Appello, la demolizione del tramezzo da parte del ricorrente aveva determinato la perdita di quel vincolo aggiuntivo, accidentale ma fondamentale, provocando un’accentuazione della deformazione del solaio e, conseguentemente, le lesioni all’appartamento soprastante. La Corte ha sottolineato come tale situazione fosse comunque perfettamente conoscibile da parte del ricorrente, perché già in una precedente dichiarazione (DIA del 2008) aveva dato atto della scarsa stabilità dei solai esistenti, dichiarando l’intenzione di sostituirli proprio per ragioni di sicurezza strutturale. In tale contesto, la responsabilità del ricorrente è stata affermata in virtù del fatto che egli, pur consapevole della condizione precaria del solaio, ha proceduto negligentemente alla demolizione di un elemento che nel tempo era divenuto un sostegno essenziale, determinando così il danno lamentato dalla controparte.

A questo punto viene proposto il ricorso in Cassazione, la quale precisa “che il nesso causale è elemento costitutivo dell'illecito e rientra tra i compiti del giudice individuare, tra le possibili concause, gli antecedenti in concreto rilevanti per la verificazione del danno, mediante l'adozione di un criterio di selezione la cui scelta (...) è effettuata procedendo all'identificazione della c.d. "causa prossima di rilievo" - quale causa di per sé sufficiente a produrre l'evento - (…). Nel caso di specie, la Corte di Appello di Roma si è attenuta ai suddetti principi di diritto laddove ha ritenuto la rimozione del tramezzo causa unica delle lesioni, in ragione del duplice accertamento per cui la rimozione del tramezzo è stata la condicio sine qua non delle lesioni stesse e per cui al pregresso deterioramento del solaio non poteva essere annessa alcuna concreta incidenza concausale atteso che “l’appoggio su tramezzi sottostanti aveva determinato una condizione di stabilità” venuta meno solo per effetto della demolizione.”

In sintesi, in caso di lavori di ristrutturazione, è molto importante comprendere se ci possa essere un legame diretto tra i lavori eseguiti e un eventuale danno. Questo legame si chiama nesso causale e spetta al giudice stabilire se il danno è stato causato direttamente dai lavori oppure da altri fattori meno rilevanti. In questo caso, secondo la Cassazione, la Corte d’Appello ha fatto bene a dire che la rimozione del tramezzo è stata la vera causa delle crepe comparse nell’appartamento superiore. Togliere quella parete, seppur divisoria, ha infatti eliminato un elemento che contribuiva alla stabilità dell’orizzontamento, causando uno squilibrio e di conseguenza dei danni. Anche se ogni condomino ha il diritto di ristrutturare il proprio appartamento, ha però anche il dovere di verificare, prima di iniziare i lavori, che questi non provochino danni agli altri condomini o a terzi.

Tale ordinanza rappresenta un importante precedente in materia di responsabilità condominiale, chiarendo che la demolizione di tramezzi, anche se non originariamente portanti, può comportare responsabilità per i danni causati alle unità immobiliari soprastanti quando tali elementi abbiano assunto nel tempo funzione strutturale di contrasto/irrigidimento. Viene quindi sottolineato l’importanza di una valutazione tecnica approfondita prima di procedere a qualsiasi intervento demolitorio, specialmente in presenza di situazioni strutturali compromesse o precarie.

L'ORDINANZA DELLA CORTE DI CASSAZIONE N. 4867/2025 É SCARICABILE IN ALLEGATO.