Da deposito ad abitazione: oggi si può fare con la SCIA! Ecco quando

La sentenza analizzata tratta di un cambio di destinazione d’uso da deposito ad abitazione realizzato con SCIA, alla luce delle modifiche introdotte dal Decreto Salva Casa all’art. 23-ter del DPR 380/2001. L'articolo chiarisce che oggi il titolo edilizio richiesto per il mutamento d’uso dipende esclusivamente dalla tipologia di opere eseguite: se gli interventi sono assentibili con CILA o SCIA, non è necessario il permesso di costruire, anche in caso di cambio d’uso “rilevante” tra categorie diverse. La pronuncia del TAR Salerno conferma inoltre che i divieti urbanistici devono essere espressi e puntuali, e non possono essere desunti in via interpretativa, rafforzando l’impostazione più flessibile introdotta dal Decreto Salva Casa.

Cambi d'uso ai tempi del Salva Casa: cos'è cambiato?

I cambi di destinazione d'uso, oggi, sono notevolmente più semplici soprattutto per le modifiche apportate all'art.23-ter del Testo Unico Edilizia dal decreto-legge 69/2024 (Salva Casa), che consente, a determinate condizioni, di poter procedere con la SCIA anche per mutamenti d'uso rilevanti, cioè tra diverse categorie o nella stessa categoria ma con opere edilizie.

Il concetto di base è semplice: il titolo abilitativo necessario a un cambio d'uso è quello che serve per realizzare le opere che accompagnano la trasformazione.

Così, se si passa da magazzino a residenziale con semplici opere di completamento o con spostamento di tramezzi, assentibili con SCIA o CILA, allora sarà sufficiente la SCIA per completare il cambio d'uso. Viceversa, servirà il permesso di costruire laddove si sia in presenza di interventi per i quali il titolo abilitativo 'maggiore' è obbligatorio, come ad esempio ristrutturazioni edilizie complete.

Il caso: cambio d'uso da deposito ad abitazione civile

Il caso della sentenza 229/2026 del Tar Salerno è interessante perché ci racconta del ricorso di un privato contro l'annullamento in autotuela, da parte del comune, di una SCIA per "cambio di destinazione d’uso da deposito a civile abitazione, realizzazione di tramezzature e di un soppalco con struttura portante in ferro e tavolato di legno senza modifiche prospettiche”.

L'annullamento in autotutela è stato fondato sul ritenuto contrasto tra la realizzazione segnalata e gli attuali strumenti urbanistici comunali e segnatamente sui seguenti presupposti:

• l’art. 34 del PRG vigente specifica il divieto, finanche a seguito di piani di recupero, di destinazione abitativa dei locali terranei, con specifica prescrizione di destinazione commerciale e/o artigianale;
• l’art. 55 delle NTA delle disposizioni strutturali del P.U.C. adottato con D.G.C. n. 14 del 25/01/2024 e modificato a seguito delle osservazioni approvate con D.G.C. n. 61 del 24/05/2024 specifica che “Non è ammessa la realizzazione di alloggi, tramite il mutamento della destinazione d’uso verso funzioni residenziali (R) e il frazionamento di unità immobiliari, che abbiano affaccio esclusivo su spazio pubblico, se le unità abitative si sviluppano nei soli piano terra con accesso diretto dallo spazio pubblico o da uno spazio privato di profondità minore di tre metri.”

Cosa dice esattamente il regolamento comunale? Se il cambio d'uso è concesso

Aldilà delle questioni tecniche sulle tempistiche per l'azione in autotutela da parte del comune, nella pronuncia si evidenzia che, contrariamente a quanto sostenuto dal Comune, nemmeno è condivisibile che l’art. 34 delle precedenti NTA inibisse il previsto cambio di destinazione d’uso e, più in generale, la destinazione residenziale dei piani terranei. In primo luogo la lett. e) della disposizione espressamente contemplava la destinazione residenziale.

Per il resto, senza che sia necessario soffermarsi troppo sulla questione, l’art. 34 si limitava ad affermare che “i piani di recupero prescriveranno la destinazione dei locali terranei ad attività commerciali…dei locali prospicienti la viabilità”, ma in assenza di prescrizioni di dettaglio (e men che meno del richiamo ai contenuti dei piani di recupero), detto riferimento non avrebbe potuto interpretarsi ex sé quale divieto di adibizione a destinazione residenziale, anche se turistica, dei piani terranei, tenuto conto altresì della complessiva composizione della norma.

Cambio d'uso da deposito a residenziale: il Salva Casa ha aperto un nuovo mondo

Tra l'altro, si sottolinea, il comune ha comunque consentito - a parità di legislazione applicabile - un cambio di destinazione d'uso proprio “verso la funzione residenziale” qui invece controversa.

Il che contribuisce a rendere recessiva l’interpretazione - genericamente restrittiva - fornita a riguardo dal Comune.

Inoltre, si evidenzia che che l'art.23 ter comma 1 ter del Testo Unico Edilizia, nella formulazione (appena) già vigente ratione temporis ammette “il mutamento di destinazione d'uso tra le categorie funzionali di cui al comma 1, lettere a), a-bis), b) e c), di una singola unità immobiliare ubicata in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C) di cui all'articolo 2 del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, ovvero nelle zone equipollenti come definite dalle leggi regionali in materia, nel rispetto delle condizioni di cui al comma 1-quater e delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni”.

Nel cambio d'uso specifico, quindi, la SCIA è sufficiente in quanto i lavori contestuali al mutamento non necessitano, per essere assentiti, del permesso di costruire.

Cambi d'uso rilevanti con la SCIA: cos'è cambiato col Salva Casa?

In definitiva: l'entrata in vigore del Decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito in legge 105/2024), ha modificato in maiera 'sostanziosa' la disciplina dei mutamenti di destinazione d’uso urbanisticamente rilevanti, di cui all’art. 23-ter del DPR 380/2001.

Oggi, infatti, i cambi d’uso sono sempre ammessi, anche tra diverse categorie funzionali (ad esempio, da deposito a civile abitazione, come nel caso di specie) e anche quando comportano opere edilizie, purché siano rispettate alcune condizioni. In particolare, è possibile utilizzare la SCIA in luogo del permesso di costruire se gli interventi edilizi previsti sono realizzabili con semplice CILA o con la SCIA.

In pratica, prima del Salva Casa, qualsiasi mutamento d'uso con opere tra categorie funzionali differenti richiedeva il permesso di costruire, indipendentemente dalla portata dell’intervento.

La norma, oggi, prevede che:

• cambio d’uso all’interno della stessa categoria funzionale (es. da ufficio a negozio): sempre consentito, anche con lavori, se si rispettano le normative di settore e gli eventuali vincoli del piano urbanistico comunale;
• cambio tra categorie diverse (es. da magazzino a residenziale): permesso per unità immobiliari situate nelle zone A, B e C del DM 1444/1968, anche con opere;
• i Comuni possono comunque imporre condizioni specifiche, ad esempio per mantenere l’equilibrio funzionale dell’edificio, in base alla destinazione prevalente delle altre unità.

In definitiva, grazie al DL 69/2024 oggi è possibile effettuare un cambio d'uso con opere, presentando una semplice SCIA, purché non siano necessari interventi che richiedono il permesso di costruire.

Da deposito ad abitazione con la SCIA: FAQ tecniche

Quando oggi è possibile effettuare un cambio di destinazione d’uso con SCIA?
Il cambio d’uso è realizzabile con SCIA quando le opere edilizie necessarie non richiedono il permesso di costruire, ma sono assentibili con SCIA o CILA, anche se il mutamento avviene tra categorie funzionali diverse.

Il passaggio da deposito a civile abitazione è sempre ammesso?
È ammesso se l’unità immobiliare si trova nelle zone A, B o C del DM 1444/1968 e se sono rispettate le norme urbanistiche comunali e di settore. I Comuni possono imporre condizioni specifiche, ma non divieti generici o impliciti.

Il titolo edilizio dipende dal tipo di cambio d’uso o dalle opere?
Dipende dalle opere. Il principio cardine introdotto dal Salva Casa è che il titolo necessario per il cambio d’uso coincide con quello richiesto per gli interventi edilizi che lo accompagnano.

Il Comune può annullare una SCIA per contrasto urbanistico?
Sì, ma solo se il contrasto è fondato su previsioni urbanistiche chiare ed espresse. Divieti non esplicitamente previsti dagli strumenti urbanistici non possono giustificare l’annullamento in autotutela.

Quali sono le implicazioni operative per i professionisti tecnici?
I tecnici devono valutare con attenzione la tipologia di opere e la disciplina urbanistica locale, verificando se gli interventi sono realmente assentibili con SCIA o CILA. La corretta qualificazione dell’intervento è decisiva per evitare contestazioni e annullamenti successivi del titolo edilizio.

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