Da lastrico solare a terrazzo praticabile: come si prova lo stato legittimo?

Le regole per la dimostrazione dello stato legittimo, dopo l'avvento del Decreto Salva Casa, sono cambiate in maniera importante ma ci sono delle documentazioni specifiche che possono 'valere' la legittimità di un'opera, mentre altre non sono sufficienti a comprovarla.

Nella sentenza 1241/2025 del Tar Salerno, è stato ad esempio respinto il ricorso di un privato contro il diniego comunale di sanatoria per il cambio d'uso da lastrico solare a terrazzo.

Il TAR ha chiarito che l'Anagrafe Edilizia non costituisce prova dello stato legittimo e che il mutamento di destinazione d'uso richiede il permesso di costruire, non essendo sanabile con SCIA.

La decisione, tra l'altro, conferma l'orientamento giurisprudenziale sulla distinzione tra lastrico solare e terrazzo praticabile.

Stato legittimo: cos'è cambiato col Salva Casa

Lo stato legittimo di un immobile, normato dall'art.9-bis, commi 1-bis e 1-ter del dpr 380/2001, è rappresentato dall'insieme dei titoli edilizi e delle dichiarazioni che attestano la regolarità urbanistica e catastale dell'edificio rispetto ai progetti autorizzati e alla normativa vigente.

Quando un immobile risulta conforme a tale stato, significa che non sussistono irregolarità edilizie o abusi.

Prima del Salva Casa, lo stato legittimo di un immobile era determinato dalla presenza contemporanea di:

1. titolo originario (licenza, concessione o permesso di costruire, anche in sanatoria);
2. titoli successivi per interventi sull’intero immobile o su singole unità immobiliari;
3. titoli per interventi parziali.

Quindi, in mancanza anche di un solo titolo, era impossibile certificare lo stato legittimo.

Il Salva Casa ha sostituito la contemporaneità delle tre condizioni con l'alternatività delle stesse: in pratica, il punto 1 (titolo originario) può essere sostituto dal punto 2 (intervento successivo su intero immobile), ma a certe condizioni.

Inoltre, anche titoli in sanatoria (artt. 36, 36-bis e 38) e il pagamento di specifiche sanzioni edilizie completano lo stato legittimo dell'immobile.

Il comma 1-bis infatti prevede che "lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello, rilasciato o assentito, che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o l'intera unità immobiliare, a condizione che l'amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Sono ricompresi tra i titoli di cui al primo periodo i titoli rilasciati o formati in applicazione delle disposizioni di cui agli articoli 34-ter, 36, 36-bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni. Alla determinazione dello stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare, concorrono, altresì, il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all'articolo 34-bis..."

Il caso: opere edilizie sul lastrico solare

Il proprietario di un appartamento con terrazzo ha impugnato i provvedimenti comunali del 2024 che archiviavano la sua SCIA in sanatoria e la domanda di compatibilità paesaggistica, nonché l'ordinanza di demolizione del 2023.

La controversia nasce da opere accessorie (tettoie, sedute, pergolati) realizzate su quello che il Comune qualifica come lastrico solare, mentre il ricorrente sostiene trattarsi di terrazzo legittimo.

Il ricorrente ha articolato quattro motivi principali:

1. Primo motivo: difetto di istruttoria, sostenendo che l'Anagrafe Edilizia del 1994 qualificava la superficie come "terrazzo", comprovandone la legittimità originaria in base alla licenza edilizia del 1968.
2. Secondo motivo: contestazione dell'assenza di nuova costruzione, ritenendo le opere meri arredi di un terrazzo già legittimo.
3. Terzo motivo: violazione dell'art. 10-bis L. 241/1990 per mancata comunicazione preventiva dei motivi ostativi e contrasto con il "decreto salva casa" (DL 69/2024).
4. Quarto motivo: illegittimità derivata dell'ordinanza di demolizione.

L'anagrafe edilizia non prova la legittimità

Il TAR ha stabilito che l'Anagrafe Edilizia, prevista dall'art. 13 L.R.C. n. 35/87, rappresenta solo un censimento del patrimonio edilizio esistente, funzionale alla redazione del Piano Regolatore.

Essa "fotografa lo stato esistente al momento della rilevazione, prescindendo dalla verifica della legittimità del costruito", ma non è inclusa tra i "documenti probanti" ex art. 9-bis D.P.R. 380/2001 per individuare lo stato legittimo.

Le prove per la natura di lastrico solare

Il Tribunale ha individuato una serie di elementi univoci che confermano la natura di lastrico solare:

• i grafici del 1971 non mostrano parapetti né scale di accesso;
• le risultanze catastali qualificano la superficie come "lastrico solare";
• l'atto notarile del 2019 fa riferimento a "lastrico solare";
• le foto di Google Street View dimostrano che la ringhiera è apparsa solo tra il 2008 e il 2011.

La distinzione tra lastrico solare e terrazzo

Il TAR ha ribadito poi la distinzione giurisprudenziale consolidata:

• terrazzo: "ripiano di copertura che nasce già delimitato all'intorno da balaustre, ringhiere o muretti, indici di una ben precisa funzione di accesso e utilizzo per utenti";
• lastrico solare: "parte di un edificio che, pur praticabile e piana, resta un tetto, o quantomeno una copertura di ambienti sottostanti".

Il Salva Casa non si applica retroattivamente

Per il TAR, infine, è inconferente il richiamo alle disposizioni in materia di "cc.dd. opere minori" del c.d. del Decreto Salva Casa (DL n. 69/2024, convertito con modificazioni dalla legge 105/2024) atteso che nella fattispecie in esame, come evidenziato supra, viene in rilievo un mutamento di destinazione d’uso (cfr. sentenza 471/2024 di questo TAR, secondo cui “nel caso si realizzi un cambio di destinazione d'uso trasformando un solaio di copertura, per il quale non è prevista la praticabilità in terrazzo è sempre necessario il permesso di costruire, non essendo realizzabile detta trasformazione tramite semplice s.c.i.a. né tramite comunicazione di inizio lavori ex art. 6, d.P.R. n. 380/2001”) e, in ogni caso, deve escludersi l'applicabilità dello ius superveniens costituito dalle modifiche apportate al d.P.R. 380/2001 dal DL n. 69/2024, poichè la disposizione citata è entrata in vigore il 30 maggio 2024, ossia in data successiva a quella di presentazione della SCIA in sanatoria per cui è causa.

Ricordiamo, sul tema, che il Salva Casa ha anche liberalizzato e semplificato le regole sui cambi di destinazione d'uso.

Ma come osservato dalla giurisprudenza, non si rinviene nel testo del DL 69/2024 “alcuna disposizione transitoria intesa a consentire l'applicazione in via retroattiva della nuova disciplina alle istanze presentate prima della sua entrata in vigore, sicché, in difetto di un'espressa statuizione di retroattività, non può che trovare applicazione la regola generale sancita dall'art. 11 disp. prel. c.c.”.

Niente stato legittimo: ecco perché

La sentenza conferma quindi l'orientamento rigoroso sulla prova dello stato legittimo, escludendo il valore probatorio autonomo all'Anagrafe Edilizia e richiedendo elementi documentali certi per dimostrare la legittima destinazione d'uso.

Il caso, inoltre, evidenzia l'importanza di una corretta qualificazione urbanistica delle superfici e la necessità di titoli abilitativi adeguati per i mutamenti di destinazione d'uso.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO