Da soffitta a mansarda abitabile: senza aumento di volumi, per il Salva Casa basta la SCIA

L'articolo chiarisce quando la trasformazione di una soffitta in mansarda abitabile richiede il permesso di costruire e quando può invece essere assentita con SCIA. Il Consiglio di Stato ribadisce che il cambio di destinazione d’uso da volume tecnico a residenziale, se comporta aumento di superficie utile, volumetria e carico urbanistico, integra una ristrutturazione edilizia "pesante", soggetta a permesso. Tuttavia, alla luce delle modifiche introdotte dal DL 69/2024 (Salva Casa), il mutamento d’uso anche rilevante può oggi essere realizzato con SCIA se avviene senza incremento volumetrico e mediante opere riconducibili a edilizia libera, CILA o SCIA, ferma restando la disciplina comunale.

La trasformazione di un locale tecnico (soffitta) in residenziale con opere di manutenzione straordinaria interna funzionali alla destinazione d'uso residenziale può rientrare nella manutenzione straordinaria o configura una ristrutturazione edilizia vera e propria, con necessità di richiedere - e ottenere - il permesso di costruire?

Se ne occupa il Consiglio di Stato nella sentenza 2315/2026, dove vengono forniti interessanti chiarimenti in merito ad un tipo di intervento molto 'gettonato', e spesso sottovalutato da chi lo effettua, e anche delle potenziali novità introdotte in merito dal Decreto Salva Casa, che concede ai mutamenti d'uso rilevanti di essere assentiti con semplice SCIA al ricorrere di precise condizioni.

La chiave, come sempre, sta nel tipo di intervento che si va a realizzare.

La soffitta del contendere

Gli interventi contestati venivano così individuati: “all’interno di un fabbricato destinato a civili abitazioni, realizzazione di intervento edilizio con aumento di S.U.L. tramite trasformazione di un locale tecnico (soffitta) in residenziale con opere di manutenzione straordinaria interna funzionali alla destinazione d’uso residenziale. Lo stesso locale è stato contemporaneamente oggetto di accorpamento con il locale attiguo (originariamente anch’esso volume tecnico), ..."

L'appellante impugnava il provvedimento con cui Roma Capitale aveva ordinato la demolizione di opere edilizie abusive consistenti nella trasformazione di una soffitta, originariamente destinata a vano accessorio e volumi tecnici, in superficie residenziale, con accorpamento ad altro vano già oggetto di concessione in sanatoria, nonché contestualmente irrogato la sanzione pecuniaria di euro 15.000,00.

Il TAR respingeva i motivi di ricorso volti a contestare la qualificazione dell’intervento edilizio, escludendo che si trattasse di mera manutenzione straordinaria e ritenendo, invece, che la trasformazione della soffitta in unità abitativa avesse comportato un mutamento sostanziale di destinazione d’uso, con incremento della superficie utile e del carico urbanistico, legittimando pertanto l’adozione della sanzione demolitoria, specie in ragione della collocazione dell’immobile in zona A.

Qualificazione dell'intervento: ristrutturazione o manutenzione straordinaria?

Secondo Palazzo Spada, la questione è molto chiara.

Il TAR ha correttamente qualificato l’intervento come: ristrutturazione edilizia con mutamento di destinazione d’uso e ampliamento; soggetta a permesso di costruire e non come manutenzione straordinaria.

Infatti, le opere di ampliamento e accorpamento con cambio di destinazione d’uso, come quelle in esame, non possono farsi rientrare nella definizione di manutenzione straordinaria ex art. 3 lett. b) dpr 380/2001 ove è stabilito che "Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento di unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso".

Cambio d'uso rilevante: questa ristrutturazione richiede il permesso di costruire

Il cambio d’uso da soffitta (volume tecnico non residenziale) a locale abitativo oltre ad alterare l’assetto funzionale dell’immobile, costituisce intervento rilevante, ancor più in zona omogenea A. Le opere realizzate, pertanto, non sono “leggere”, ma integrano un uso stabile da parte di persone, con impatto urbanistico significativo.

Condivide il Collegio quanto affermato dalla memoria capitolina richiamando la giurisprudenza che si è andata consolidando in materia, tra cui il Cons. Stato, Sez. VII, n. 9416/2023 che ha stabilito che "In materia urbanistico-edilizia, premesso che gli standard urbanistici hanno una "funzione di equilibrio dell'assetto territoriale e di salvaguardia dell'ambiente e della qualità di vita", la destinazione del piano in questione (interrato, ma analogo discorso vale per il sottotetto) ad abitazione ha determinato un incremento delle volumetrie e delle superfici utili - ossia utilmente fruibili - con conseguente aggravio del carico urbanistico, secondo quanto previsto dall'art. 32, coma 1, lett. a), D.P.R. n. 380 del 2001, a norma del quale costituisce "variazione essenziale" ogni mutamento della destinazione d'uso che implichi standard previsti dal D.M. 2 aprile 1968".

Ne deriva ulteriormente che il titolo edilizio richiesto è quello previsto dall’art. 10 co. 1 lett. c), del d.P.R. 380/2001 secondo cui “costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire: (…) c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso (…)”. Deve evidenziarsi che, al di là di una possibile successiva legittimazione delle opere abusive, con il provvedimento qui impugnato si contesta alla ricorrente l’esecuzione di lavori soggetti a premesso di costruire in assenza di titolo edilizio, come incontestatamente avvenuto.

Ma il Salva Casa potrebbe consentire il cambio d'uso con la SCIA?

Facciamo un passo indietro e torniamo alla semplice 'abitabilità' della soffitta, che chiamiamo mansarda. Il DL 69/2024 - Salva Casa - ha apportato modificazioni sostanziali all'art.23-ter del dpr 380/2001.

Oggi, il permesso necessario per un cambio d'uso dipende dal tipo di intervento edilizio che dobbiamo effettuare per portare a compimento il cambio stesso.

Oggi, quindi, un cambio di destinazione d'uso - anche se rilevante - 'segue' il titolo edilizio collegato: l'art. 23 ter comma 1 quinquies del Testo Unico Edilizia richiede un titolo edilizio coerente con le opere attraverso le quali tale mutamento è stato realizzato.

Prima dell'entrata in vigore della legge 105/2024, di conversione del DL 69/2024 (28 luglio 2024), infatti, qualsiasi mutamento rilevante (cioè con opere all'interno della stessa categoria, o senza opere tra categorie diverse, ad.es. da magazzino a residenziale) richiedeva il permesso di costruire, mentre oggi, sempre tenendo presenti i regolamenti comunali che potrebbero disporre in modo più rigido, è possibile procedere con la SCIA allorquando il cambio d'uso viene effettuato senza opere edilizie, o con opere edilizie assentibili in edilizia libera o con la CILA/SCIA, anche se si tratta di passaggio da una categoria all'altra.

Nel nostro caso, ovviamente, essendoci un aumemto di volumetria, l'intervento edilizio si qualifica come ristrutturazione pesante che richiede il permesso. Ma se ci si limitasse alle "opere di manutenzione straordinaria interna funzionali alla destinazione d'uso residenziale", allora la nostra soffitta potrebbe diventare abitabile con una semplice SCIA.

Da soffitta a residenziale: FAQ tecniche

La trasformazione di una soffitta in abitazione richiede sempre il permesso di costruire?
No. Il permesso è necessario solo se l’intervento comporta aumento di volumetria, superficie utile o un aggravio significativo del carico urbanistico.

Quando la trasformazione della soffitta è considerata ristrutturazione edilizia?
Quando il cambio d’uso da volume tecnico a residenziale è accompagnato da ampliamenti, accorpamenti o incremento di SUL, configurando una modifica sostanziale dell’organismo edilizio.

Le opere di sola manutenzione straordinaria consentono il cambio d’uso?
Sì, se le opere sono interne, non incidono sulla volumetria complessiva e sono funzionali alla nuova destinazione residenziale, il cambio d’uso può seguire il titolo edilizio “minore”.

Cosa cambia con il Decreto Salva Casa per i cambi di destinazione d’uso?
Il cambio d’uso, anche rilevante, segue oggi il titolo edilizio necessario per le opere eseguite: se queste sono assentibili con SCIA o CILA, non è più automaticamente richiesto il permesso di costruire.

Nel caso esaminato perché la SCIA non era sufficiente?
Perché l’intervento ha comportato aumento di superficie utile e volumetria, con mutamento sostanziale di destinazione d’uso e incremento del carico urbanistico, richiedendo il permesso di costruire.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO