Da soffitta ad abitazione: quando basta la SCIA col Salva Casa

E' possibile trasformare una soffitta in abitazione e assentire questo mutamento d'uso con una semplice SCIA? Se non ci sono opere che richiedono il permesso di costruire e se non c'è aumento volumetrico cioè aumento della superficie abitabile, l'art.23-ter del dpr 380/2001 novellato dal Decreto Salva Casa lo consente, sempre che siamo nel periodo di vigenza del provvedimento.

Salva Casa: passare da soffitta a casa con la SCIA è fattibile!

E' chiaro che la questione è molto delicata e con le regole precedenti al DL 69/2024 ciò non era consentito; ma oggi, grazie alle semplificazioni del Salva Casa, la discriminante principale è costituita dal tipo di intervento che accompagna il cambio di destinazione d'uso e non più dal 'livello' del mutamento stesso (rilevante, non rilevante).

Se l'intervento è libero o assentibile con SCIA o CILA, allora anche un mutamento rilevante, cioè tra diverse categorie (ad. es. da produttivo a residenziale), si può effettuare con la SCIA, altrimenti è obbligatorio il permesso, come nel caso della trasformazione di un seminterrato adibito a deposito ad immobile per civile abitazione.

Quindi: il passaggio da soffitta ad abitazione è percorribile anche con la SCIA in vigenza di Salva Casa, sempre che si rispettino determinate condizioni e che i regolamenti locali non prevedano norme più restrittive

Il caso: soffitta trasformata in abitazione

La sentenza 18583/2025 del Tar Lazio tratta del caso inerente la realizzazione di cambio d'uso da soffitta ad abitazione della unità edilizia presente su una porzione del terrazzo condominiale del fabbricato.

Il comune aveva ingiunto la demolizione sostenendo che un tale intevento necessitasse di regolare permesso di costruire - in questo caso assente -, mentre per il ricorrente la realizzazione di un mero locale ad uso sanitario non sarebbe idonea a determinare la trasformazione di un locale da uso pertinenziale ad uso residenziale, stante anche la limitata altezza del manufatto stesso.

Inoltre, il cambio di destinazione d’uso senza opere all’interno della medesima categoria funzionale sarebbe sanzionabile al più mediante sanzione pecuniaria ai sensi del comma 1 dell’art. 23 ter del D.P.R. 380/2001.

Il TAR respinge il ricorso partendo dall'inquadramento del cambio d'uso: il mutamento di destinazione dell’immobile da mera soffitta a residenziale risulta infatti in tutta la sua evidenza (ed in parte ammesso dallo stesso ricorrente in ricorso allorquando discorre di locale ad uso sanitario) dalla lettura di una nota della Polizia di Roma Capitale e dalla visione delle fotografie allegate alla stessa.

Da tale documento emerge la presenza sul terrazzo condominiale del fabbricato (nell’ambito di una porzione ad uso esclusivo dello stesso) di tre ambienti: un primo costituito da un piccolo soggiorno in cui è presente un televisore, un frigorifero, un divano letto, mobilia varia con suppellettili, termosifoni e un impianto di condizionamento; un secondo costituito da un cucinino dotato di pensili, lavello e piano cottura ad induzione; un terzo costituito da un bagno provvisto di sanitari, box doccia e lavandino.

La soffitta, quindi, era di fatto stata trasformata in una 'mini-casa'.

Cambi d'uso rilevanti e non rilevanti: prima del Salva Casa

Chiaramente questo caso è 'normato' con le regole pre Salva Casa ma citare letteralmente le osservazioni del TAR è utile per capire cosa è cambiato tra 'prima' e 'dopo' del 28 luglio 2024 (data di entrata in vigore della legge 105/2024).

Il Tribunale osserva che "La disciplina urbanistica, tuttavia, si connota, o quanto meno dovrebbe connotarsi, per la necessaria commisurazione delle dotazioni territoriali all’impatto in termini di carico prodotto da una determinata destinazione, la cui ampiezza è evidentemente calcolata avuto riguardo alla assentita fruibilità funzionale. La fruibilità funzionale all’uso residenziale è data cioè dalla superficie e dalla volumetria abitabile, ovvero rispondente ai requisiti minimi di vivibilità contenuti, nel loro nucleo originario successivamente integrato anche da regolamenti comunali di settore, nel d.m. 5 luglio 1975. In altre parole, la volumetria assentibile su cui si basa il calcolo degli indici edificatori è quella “abitabile”, perché consente di individuare l’estensione anche potenziale dell’insediamento umano e la pressione che lo stesso è necessariamente destinato a produrre sul contesto inteso come necessità di fruire delle opere di urbanizzazione, primaria o secondaria; le volumetrie di servizio, pur latamente intese, in quanto strutturalmente inidonee a incrementare ridetta pressione da parte della popolazione residenziale, che rimane immutata, sono inserite al solo scopo di migliorare la qualità della vita della zona anche in relazione al singolo complesso immobiliare. Esse si connotano, cioè, per una compatibilità con la categoria generale di riferimento, pur ricevendo una finalizzazione “mirata” a servizio, non convertibile in una qualunque delle altre tipizzate dal legislatore, ivi compresa quella cui accede, senza che il mutamento venga considerato “rilevante”. In sintesi, l’art. 23-ter del T.u.e. non individua un’autonoma categoria “pertinenziale”, essendo la stessa, proprio in quanto tale, quella della zona in cui si inserisce, ma mantenendo una finalizzazione d’uso diversa e mirata. Da qui il condiviso orientamento giurisprudenziale che, non a caso senza soluzione di continuità rispetto all’introduzione della norma nel d.P.R. n. 380 del 2001, ha da sempre ricondotto il cambio di destinazione d’uso da cantina o garage a civile abitazione tra gli interventi edilizi per i quali è necessario il rilascio del permesso di costruire (cfr. ex multis Cons. Stato, sez. VI, 26 gennaio 2018, n. 551; sez. VII, 21 agosto 2023, n. 7835). Diversamente opinando, si addiverrebbe alla paradossale conclusione che l’introduzione delle categorie urbanistiche omogenee, necessariamente espressa in termini di macro organizzazione sistemica e non di disciplina di dettaglio, si sarebbe risolta in una sostanziale liberalizzazione delle trasformazioni di tutti i locali lato sensu di servizio in residenziali” (Consiglio di Stato, II Sez., 22 aprile 2024, n. 3645).

In definitiva, secondo il TAR, non corrisponde al vero quanto sostenuto dal ricorrente circa la possibilità di effettuare il cambio di destinazione da soffitta ad abitazione senza la necessità di qualsivoglia titolo.

Salva Casa: è cambiato 'il mondo'?

Effettivamente, sì.

In pratica oggi, in virtù delle modifiche apportate al Testo Unico Edilizia dal Salva Casa, i cambi d’uso sono sempre ammessi, anche tra diverse categorie funzionali (ad esempio, da non residenziale a residenziale, come nel caso di specie) e anche quando comportano opere edilizie, purché siano rispettate alcune condizioni.

In particolare, è possibile utilizzare la SCIA in luogo del permesso di costruire se gli interventi edilizi previsti sono realizzabili con semplice CILA (o con la SCIA).

Nel passaggio da soffitta pertinenziale, si potrebbe anche rientrare nel cambio d'uso con SCIA, considerando l'installazione di cucina e letto, mentre se si configurano interventi di ristrutturazione, come ampliamenti di volume e/o modifiche di prospetti e interventi su parti portanti (come ad esempio può essere l'installazione di un servizio igienico), rientranti nella ristrutturazione edilizia pesante, allora serve per forza il permesso di costruire.

Conta, quindi, il tipo di intervento che ci 'porta' al cambio d'uso. A seconda del suo inquadramento e del tipo di titolo abilitativo che serve, potremo capire se le semplificazioni del Salva Casa si possono davvero applicare.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO