Da tetto a terrazzo a tasca, occhio: in zona vincolata condono off limits

Una recente sentenza del Tar Toscana chiarisce i limiti del condono edilizio per gli interventi eseguiti su immobili sottoposti a vincolo paesaggistico. La trasformazione di un tetto in terrazzo a tasca, quando altera in modo permanente la continuità della copertura, modifica l'assetto architettonico dell'edificio e incide sulle visuali tutelate, non può ottenere l'accertamento di compatibilità paesaggistica e resta insanabile. La pronuncia affronta anche il ruolo della Soprintendenza, gli effetti del preavviso di rigetto e l'inapplicabilità del silenzio-assenso nelle procedure di condono disciplinate dalla legge n. 47/1985.

In zona vincolata è tutto diverso

Non tutti i tipi di interventi edilizi possono essere realizzati in zona vincolata, dove, come ben sappiamo, oltre all'obbligo del permesso di costruire (o della SCIA) c'è anche quello dell'autorizzazione paesaggistica o dell'accertamento di compatibilità (peraltro profondamente rivisto dal Decreto Salva Casa) nel caso si proceda 'in un secondo momento'.

Il caso della sentenza 1476/2026 del Tar Toscana in tal senso è emblematico: per i giudici, infatti, non è consentita la trasformazione del tetto in terrazza a tasca in area sottoposta a vincolo. Ma vediamo bene perché.

Il caso: realizzazione di terrazzo a tasca in zona vincolata

Tutto nasce dal ricorso presentato da alcuni privati contro un comune e la Soprintetendenza competente. In origine - correva l'anno 1992 - veniva acquistata un'abitazione su cui era pendente dal 1986 una istanza di condono (ai sensi della legge 47/1985 - Primo condono) con oggetto "la realizzazione di un terrazzo a tasca, tramite arretramento del preesistente tetto a falde e innalzamento del parapetto perimetrale".

In ragione del vincolo paesaggistico imposto con d.m. del 18 dicembre 1948, n. 294, con atto del 24 febbraio 2014, la competente Soprintendenza rendeva parere negativo al richiesto condono, “… in quanto l’intervento ha comportato una modifica della continuità della copertura, trasformando così in modo irreversibile uno degli elementi maggiormente caratterizzanti l’unitarietà compositiva del complesso”.

Con successiva D.D. del 5 maggio 2014, n. 2803, in conformità al prefato parere, il Comune denegava il rilascio della autorizzazione paesaggistica prodromica alla definizione della pratica condonistica.

Ricorsi e controricorsi: l'evolversi della vicenda

Seguiva ricorso al Tar con accoglimento del gravame in quanto l'amministrazione non aveva "comunicato alla ricorrente il preavviso di diniego e per non avere instaurato il conseguente contraddittorio procedimentale".

Nell’inerzia delle amministrazioni codecidenti, la ricorrente insorgeva nuovamente innanzi al Tar Toscana, proponendo domanda di accertamento dell’illegittimità del silenzio serbato dalle stesse e di conseguente declaratoria dell’obbligo di provvedere sull’istanza condonistica.

La Sezione accoglieva il ricorso, assegnando alle amministrazioni il termine di giorni 60 per provvedere.

Il parere negativo della Soprintendenza

Sennonché, a seguito delle interlocuzioni di rito, la Soprintendenza intimata rendeva nuovo parere negativo confermando quello già reso nel 2014 "… in quanto nella richiesta di riesame non emergono elementi significativi che conducano a rivalutare le motivazioni già espresse in relazione alla realizzazione dell’intervento e rispetto alle tipologie prevalenti che ha comportato una modifica sostanziale della continuità della copertura, trasformando in modo irreversibile uno degli elementi architettonici caratterizzanti l’unitarietà compositiva del complesso, incidendo sia sui caratteri architettonici del fabbricato che sulle visuali paesaggistiche da e verso il mare, richiamando altresì le schede del PIT/PPR di vestizione del vincolo di cui al d.m. n. 294/48 e le schede relative alla tutela della fascia costiera".

In conformità al prefato parere, il Comune denegava la richiesta di accertamento di compatibilità paesaggistica ai sensi dell'art. 32 della legge 47/1985.

Da qui scaturiva l'ennesimo ricorso al Tar.

I motivi del 'no' alla sanatoria paesaggisitica

Il Tar evidenzia che il preavviso di rigetto comunicato alla ricorrente reca 'expressis verbis' la ragione ostativa al rilascio dell’accertamento di compatibilità paesaggistica finalizzato all’ottenimento della concessione in sanatoria.

Invero, il prefato atto riporta sia il parere della Commissione Paesaggio che ha ritenuto che l’intervento non potesse essere assentito in quanto "… le opere oggetto di istanza alterano in modo sostanziale la copertura degli immobili di valore e si sovrappongono in modo incongruo nelle visuali percepibili dalla costa contrastando con le tutele imposte dal Piano Paesaggistico Regionale PIT/PPR", sia il parere della Soprintendenza che, da un lato, ha ritenuto di confermare la sostanza del parere del 2014 annullato dalla Sezione con la sentenza n. 1516/2019 e, dall’altro, ha ritenuto che le opere oggetto di valutazione comportassero una "… una modifica sostanziale della continuità della copertura, trasformando in modo irreversibile uno degli elementi architettonici caratterizzanti l’unitarietà compositiva del complesso, incidendo sia sui caratteri architettonici del fabbricato che sulle visuali paesaggistiche da e verso il mare".

Vi è, quindi, perfetta simmetria tra il contenuto del preavviso di rigetto e il provvedimento finale che denega l'accertamento di compatibilità paesaggistica, nel quale la Soprintendenza si limita a richiamare le schede di vincolo recate dagli atti regionali di pianificazione paesaggistica, quali atti di mera vestizione del vincolo stesso, siccome
imposto dal d.m. n. 294/48.

In altre parole, l’accertamento di compatibilità paesaggistica è stato denegato sulla base dell’unica ragione ostativa rappresentata nel preavviso di diniego ed essa è stata semplicemente sviluppata nel provvedimento finale con la precipua indicazione delle schede di vincolo che prevedono l’impossibilità di inquadrare il richiesto intervento nell’alveo di quelli assentibili.

E il silenzio-assenso? Le regole del Primo condono

Con il secondo mezzo, parte ricorrente ritiene l’inefficacia dei provvedimenti impugnati, perché adottati oltre i termini previsti dall’art. 32 della legge n. 47/85 e, quanto al parere soprintendizio, per effetto della formazione del silenzio assenso orizzontale in ragione dell’inutile decorso dei termini previsti dall’art. 17 bis della legge n. 241/90.

La condivisibile giurisprudenza amministrativa ha affermato che: “L’art. 32 della L. n. 47 del 1985 (legge su primo condono), applicabile anche al secondo condono ai sensi della L. n. 724 del 1994, prevede che per la sanatoria di 'opere eseguite su immobili sottoposti a vincolo’, il ‘parere favorevole delle amministrazioni preposte alla tutela del vincolo stesso', debba essere rilasciato 'entro centottanta giorni dalla data di ricevimento della richiesta di parere', decorsi i quali 'il richiedente può impugnare il silenzio rifiuto'.

La suindicata disposizione, diversamente da quanto sostenuto dall’appellante, oltre a rendere impraticabile l’opzione normativa opposta del silenzio assenso prevista in caso di inerzia dell’art. 17 bis della legge 7 agosto 1990, n. 241, osta anche all’assunto in relazione alla tardività del parere.

Inoltre, secondo la giurisprudenza prevalente, l’inosservanza del termine non impedisce, infatti, all’autorità comunale di adeguarsi integralmente ad esso.

FAQ TECNICHE: Condono per tetto trasformato in terrazzo a tasca | Ingenio

Quando un terrazzo a tasca non può essere sanato in area vincolata?
L'intervento non è sanabile quando comporta una modifica sostanziale e irreversibile della copertura dell'edificio, altera i caratteri architettonici del fabbricato o compromette i valori paesaggistici tutelati. In tali casi manca il presupposto per il rilascio dell'accertamento di compatibilità paesaggistica.

Perché il parere della Soprintendenza è determinante nel condono edilizio?
Per le opere realizzate su immobili vincolati il parere dell'autorità preposta alla tutela del paesaggio è un passaggio indispensabile. Se la Soprintendenza esprime un giudizio negativo sulla compatibilità paesaggistica, il Comune non può rilasciare la sanatoria richiesta.

Il silenzio-assenso si forma se la Soprintendenza non rispetta i termini?
No. Nelle procedure di condono previste dall'art. 32 della legge n. 47/1985 non opera il silenzio-assenso di cui all'art. 17-bis della legge n. 241/1990. Decorso il termine previsto, il richiedente può impugnare il silenzio, ma l'amministrazione conserva il potere di esprimere successivamente il proprio parere.

Il Comune può recepire un parere negativo espresso oltre il termine previsto dalla legge?
Sì. Secondo la giurisprudenza richiamata dal Tar Toscana, il superamento del termine non rende inefficace il parere della Soprintendenza. Il Comune può quindi conformarsi anche a un parere tardivo e utilizzarlo come base per il diniego della sanatoria.

Quali elementi devono motivare il diniego dell'accertamento di compatibilità paesaggistica?
Il provvedimento deve evidenziare le ragioni dell'incompatibilità dell'intervento con i valori paesaggistici tutelati. È sufficiente che il diniego sviluppi le motivazioni già illustrate nel preavviso di rigetto, richiamando, se necessario, le prescrizioni del piano paesaggistico e dei vincoli vigenti.

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