Decreto Salva Casa: alla scoperta del nuovo stato legittimo dell'immobile

Il Decreto Salva Casa è stato definitivamente approvato nella giornata del 24 luglio, con il DDL di conversione in legge del DL 69/2024 vidimato dal Senato e ora in corsa verso la Gazzetta Ufficiale, dove dovrebbe approdare nel weekend per l'entrata in vigore da lunedì prossimo.

Professionisti tecnici e operatori dei comuni dovranno quindi affrettarsi nella conoscenza delle novità apportate dal provvedimento al Testo Unico Edilizia, in particolare per quanto riguarda la sanatoria degli abusi edilizi e la dimostrazione dello stato legittimo dell'immobile.

Con l'aiuto del dossier ufficiale del Parlamento, vediamo come si dimostra lo stato legittimo dell'immobile e le modifiche intervenute sul tema durante la conversione in legge.

Lo stato legittimo immobile con il Decreto Salva Casa

Il DDL di conversione del DL 69/2024, con l'art.1 comma 1 lettera b), ha modificato il comma 1-bis dell’articolo 9-bis del TUE, che disciplina lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare, per prevedere che:

• lo stato legittimo è rappresentato non più dalla coesistenza di quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e di quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio, ma alternativamente da uno dei due titoli abilitativi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Nel corso dell’esame alla Camera è stato precisato, in relazione al titolo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio, che lo stesso può essere rilasciato o assentito;
• lo stato legittimo è determinato dall'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi.

Stato legittimo: quali titoli abilitativi lo possono stabilire. Ok ai pagamenti per la sanatoria

Tra i titoli idonei a stabilire lo stato legittimo sono ricompresi, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni, quelli rilasciati o formati in applicazione:

• delle disposizioni recate dall'art. 34-ter del TUE,
• delle norme sul permesso in sanatoria (articolo 36 TUE);
• delle norme che disciplinano l’accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità come previsto all’articolo 36-bis;
• 
della disciplina sulla sanzione pecuniaria conseguente ad annullamento del permesso di costruire che realizza gli effetti del permesso di costruire in sanatoria (articolo 38 TUE).

Ma attenzione: ai fini della determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare concorrono anche il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33 (per interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità), 34 (per interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire), 37, commi 1, 3, 5 e 6 (per interventi in assenza o in difformità dalla SCIA, purché su immobili non vincolati) e 38 (per interventi eseguiti in base a permesso annullato)

Ciò significa che il procedimento per la regolarizzazione delle varie difformità sanabili con il Decreto Salva Casa pagando un'ammenda, potrà contribuire - proprio tramite l'accertamento di conformità - a dimostrare lo stato legittimo dell'immobile.

Infine, può dimostrare lo stato legittimo anche la dichiarazione relativa a tolleranze costruttive (art.34-bis TUE).

Le prove per immobili realizzati in epoche datate

Nel corso dell'esame alla Camera, l'articolo 9-bis, comma 1-bis, è stato modificato nella parte in cui prevede che la disposizione di cui al quarto periodo del medesimo comma – che consente di fornire determinati altri elementi probanti nel caso in cui l’immobile sia stato realizzato in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio – è applicabile anche ai casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.

La modifica operata alla Camera è volta a precisare che la non disponibilità in questione fa riferimento alla copia o agli estremi.

Stato legittimo: separate le responsabilità del singolo e del condominio

In sede referente è stata aggiunta una precisazione che va a separare le responsabilità del condominio e del singolo: il nuovo comma 1-ter aggiunto all'art.9 bis del dpr 380/2001 dispone letteralmente che "Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell’edificio, di cui all’articolo 1117 del codice civile. Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo dell’edificio non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari dello stesso".

Quindi, di fatto, le irregolarità presenti sulle parti comuni oppure in un singolo appartamento non potranno bloccare i lavori in corso, rispettivamente, in un appartamento e sulle parti condivise.