Decreto Salva Casa e doppia conformità: niente sanatoria per opere totalmente abusive in zona sismica

Opere in zona sismica senza autorizzazione: niente sanatoria possibile

Le norme antisismiche hanno un fine bene delineato, ossia mirano a garantire che ogni intervento edilizio sia progettato e realizzato nel rispetto delle condizioni geologiche e del rischio sismico del territorio. Quindi l’impossibilità di sanare opere realizzate in zona sismica senza la preventiva autorizzazione sismica costituisce uno dei fondamenti della disciplina urbanistico-edilizia, più volte ribadito nel corso degli anni dalla giurisprudenza.

L’articolo 36 del d.P.R. n. 380 del 2001 prevede la necessità della doppia conformità per le opere realizzate in assenza di permesso di costruire o in totale difformità, sancendo l’assoluta impossibilità di regolarizzare opere realizzate in zona sismica prive dell’autorizzazione preventiva.

Infatti il comma 1 dell’articolo sottolinea che “in caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire o in totale difformità nelle ipotesi di cui all’articolo 31, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 23, comma 01, o in totale difformità da essa, fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 31, comma 3, 33, comma 1, e comunque fino all'irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell'abuso, o l'attuale proprietario dell'immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.”
Il “Salva Casa”, dunque, non ha eliminato la condizione della “doppia conformità” per gli interventi in totale difformità o assenza di titolo: la sanatoria resta subordinata alla doppia conformità urbanistica ed edilizia al momento della realizzazione e al momento della domanda.

Cosa accade in caso di assenza di autorizzazione sismica?

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 16084/2025, ha risposto a tale quesito:
è possibile ottenere una sanatoria edilizia per un’opera realizzata in zona sismica senza la preventiva autorizzazione sismica?

Demolizione confermata per opere abusive in zona sismica

La proprietaria di un immobile abusivo aveva chiesto la revoca dell’ordine di demolizione, a seguito di condanna per reati edilizi ex art. 44 d.P.R. 380/2001.
Veniva sostenuto che un permesso di costruire in sanatoria rilasciato dal Comune nel 2022, poi annullato in autotutela nel 2023, avesse potuto legittimare la situazione immobiliare della cittadina.

Per quanto concerne l’autotutela, motivo dell’annullamento riguardava i seguenti tre aspetti:

• l’errata rappresentazione grafica dello stato dei luoghi;
• la collocazione dell’edificio in zona a elevato rischio idrogeologico e sismico;
• l’assenza dell’autorizzazione sismica preventiva.

Nel ricorso in Cassazione la proprietaria ha presentato varie argomentazioni, invocando la proporzionalità della demolizione rispetto alle modeste dimensioni del manufatto e alle condizioni personali degli occupanti.
Ma la Cassazione si è pronunciata in modo chiaro:

non è possibile ottenere la sanatoria edilizia per un’opera realizzata in zona sismica senza la preventiva autorizzazione sismica.

Sanatoria edilizia impossibile in zona sismica: la Corte afferma l’inammissibilità del ricorso

La Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, ritenendolo non solo generico e privo di interesse concreto ma soprattutto precisando che “(…) il tecnico comunale aveva spiegato che: a) era stata riscontrata un’errata rappresentazione grafica dello stato dei luoghi; b) il fabbricato ricadeva in una zona ad elevato rischio idraulico e da frana che comportavano un vincolo di inedificabilità assoluta preesistente alla realizzazione del fabbricato; c) l’immobile non era stato completato nel 2009, come dichiarato dalla ricorrente, perché nel 2010 erano ancora in corso i lavori della sua realizzazione; d) la proprietaria non aveva ottemperato all’ordine di demolizione emesso dal Comune e l’inottemperanza era stata anche ufficialmente constatata senza che l’ente avesse provveduto alla formale acquisizione dell’immobile al proprio patrimonio; e) il fabbricato ricadeva in zona sismica e alcuna rilevanza aveva l’autorizzazione sismica in sanatoria; (…) Orbene, costituisce principio già affermato e che deve essere ulteriormente ribadito quello secondo il quale il rispetto del requisito della conformità delle opere sia alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione che a quella vigente al momento della presentazione della domanda di regolarizzazione (cd. "doppia conformità"), richiesto ai fini del rilascio del permesso di costruire in sanatoria ex artt. 36 e 45 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, è da ritenersi escluso nel caso di edificazioni eseguite in assenza del preventivo ottenimento dell'autorizzazione sismica (…).
Ed è dato, quello posto dal Giudice dell’esecuzione a fondamento della propria decisione, che sancisce l’assoluta impossibilità di sanare l’opera realizzata in zona sismica, prevedendo ancor oggi l’art. 36 d.P.R. n. 380 del 2001, pur a seguito delle modifiche apportate dall’art. 1, comma 1, lett. g), n. 1, d.l. n. 69 del 2024, convertito con modificazioni dalla legge n. 105 del 2024 (cd. “decreto salva casa”), la necessità che l’opera realizzata in assenza di permesso di costruire o in totale difformità sia doppiamente conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’abuso che a quello della domanda.”

Il permesso in sanatoria non poteva essere rilasciato per delle motivazioni più che concrete in quanto l’opera:

• era ubicata in zona sismica;
• era stata realizzata senza preventiva autorizzazione sismica;
• ricadeva in area soggetta a vincolo di inedificabilità assoluta.

In mancanza di autorizzazione sismica in caso di opere realizzate in assenza di permesso di costruire o SCIA alternativa oppure opere in totale difformità, non può sussistere la doppia conformità semplificata richiesta dall’art. 36-bis del d.P.R. 380/2001, ma occorre la doppia conformità rigida di cui all’art. 36 e di conseguenza il ricorso è inammissibile perché manifestamente infondato.
Inoltre in caso di inottemperanza all’ordine di demolizione, l’immobile abusivo è acquisito di diritto al patrimonio comunale decorso il termine di 90 giorni dall’ingiunzione, indipendentemente dalla notifica dell’accertamento di inottemperanza.

In definitiva, i giudici rimarcano con forza che gli abusi gravi e rilevanti (assenza PdC o totalmente difformi) occorra la doppia conformità rigida (alla realizzazione e all’istanza) e in zona sismica tali abusi non possono essere sanati, neppure a seguito delle recenti riforme in materia di semplificazione edilizia, promulgate con il Decreto Salva Casa. Tali riforme hanno modificato l'impostazione sulla sanatoria degli abusi, ma non hanno variato i principi fondati sulla tutela della sicurezza pubblica e dell’integrità strutturale degli edifici.

Scarica la sentenza in allegato

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