Decreto Salva Casa e sanatoria paesaggistica: “guida” alla Regolarizzazione degli abusi in aree vincolate

Decreto Salva Casa e TAR Sicilia: come regolarizzare abusi edilizi in aree vincolate

Negli ultimi anni sono stati introdotti degli strumenti finalizzati a conciliare la salvaguardia del patrimonio paesaggistico con la possibilità di regolarizzare abusi edilizi, attraverso procedure di sanatoria che consentano, in determinate casistiche, la regolarizzazione degli interventi non molto invasivi (quindi tollerabili) già realizzati.

La recente sentenza del TAR della Sicilia evidenzia come tali strumenti permettano di bilanciare la tutela del paesaggio e la regolarizzazione degli immobili, annullando addirittura i provvedimenti della Soprintendenza per i Beni Culturali e Ambientali volti a negare il rilascio del parere di compatibilità paesaggistica. Viene trattato il caso di un complesso alberghiero, situato in area sottoposta a vincolo paesaggistico e oggetto di interventi non autorizzati.

Nel caso in oggetto, la società ricorrente, operante nel settore alberghiero, aveva acquisito un immobile, rilevando alcune difformità rispetto ai titoli edilizi originari.

Al fine di regolarizzare la situazione, aveva presentato istanza di accertamento di conformità ai sensi:

• dell’art. 36 bis del D.P.R. 380/2001, come introdotto dal cd. “Decreto Salva Casa” (D.L. 69/2024, recepito in Sicilia con L.R. 27/2024);
• dell’art. 16 della L.R. Sicilia 27/2024, prevedendo demolizione dei manufatti non sanabili e interventi di mitigazione per le opere sanabili.

La Soprintendenza aveva richiesto la preventiva demolizione di tutti i volumi abusivi, ritenendo impossibile il rilascio dell’accertamento di compatibilità paesaggistica.

Di contro la società sottolineava come il “Decreto Salva Casa” consenta la sanatoria anche in presenza di ampliamenti o aumento di volumi, senza obbligo di ripristinare preventivamente lo stato dei luoghi per le opere sanabili.

Il TAR ha chiarito definitivamente la questione. 

Abusi edilizi e aumento di superfici: cosa cambia con il Decreto Salva Casa

Il TAR spiega come la motivazione della Soprintendenza non fosse “(…) coerente con quanto disposto dall’art. 36 bis del T.U. Edilizia, con cui va oggi coordinato l’art. 167 del Codice del paesaggio, che escludeva, in passato, la possibilità di accertare la compatibilità paesaggistica per gli interventi realizzati in assenza o in difformità dall’autorizzazione che avessero determinato la creazione o l’aumento di superfici o volumi utili. L’art. 36 bis, quarto comma, del D.P.R. 380/2001, come introdotto dal D.L. 69/2024 (…), prevede, alle condizioni di cui al primo comma, la possibilità di sanare gli interventi abusivamente realizzati “anche in caso di lavori che abbiano determinato la creazione di superfici utili o volumi ovvero l’aumento di quelli legittimamente realizzati”, purché si tratti di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività e purché l’autorità paesaggistica, nell’esercizio del potere ad essa attribuito, ritenga le opere compatibili con i valori paesaggistici.”
L’art. 167 del Codice del paesaggio impediva di sanare interventi che aumentassero superfici o volumi senza autorizzazione. Oggi, grazie all’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001 introdotto dal D.L. 69/2024 è possibile sanare lavori realizzati in parziale difformità, anche se essi vadano ad aumentare superfici o volumi, a condizione che l’autorità paesaggistica li ritenga compatibili con il paesaggio.

In pratica, la norma ora consente una maggiore flessibilità nella regolarizzazione degli abusi edilizi compatibili.

Così come viene precisato dai giudici che “Non può considerarsi conforme a legge, pertanto, la richiesta di preventivo ripristino dello stato dei luoghi, con eliminazione di tutti i volumi realizzati abusivamente, ..., posto che una tale preliminare attività non è più necessaria alla luce delle nuove disposizioni, che consentono di condizionare il rilascio del permesso in sanatoria alla rimozione delle sole opere che non possono essere sanate, in tal modo implicitamente ammettendo che il permesso possa essere rilasciato senza dover preventivamente rimuovere anche gli abusi sanabili.”
Il preventivo ripristino dello stato dei luoghi non è più richiesto, in quanto il permesso in sanatoria può essere concesso senza rimuovere gli abusi sanabili. Solo le opere che non possono essere sanate devono essere eliminate.

Il “Decreto Salva Casa” consente di regolarizzare abusi edilizi con aumento di superfici e volumi, senza obbligo di demolizione preventiva, purché le opere siano compatibili con i valori paesaggistici.

Scarica la sentenza in allegato

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FAQ

Che cosa prevede il Decreto Salva Casa in tema di abusi edilizi?
Il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024) aggiorna l’art. 36‑bis del D.P.R. 380/2001, consentendo la sanatoria di opere realizzate in parziale difformità, inclusi aumenti di superfici o volumi, se compatibili con il paesaggio e previo parere favorevole dell’autorità paesaggistica.

Quando si applica l’art. 36‑bis per la sanatoria?
Si applica quando gli interventi sono realizzati in parziale difformità dal permesso o dalla SCIA, purché rientrino nei casi ammissibili di conformazione edilizia e siano compatibili con i valori paesaggistici definiti dall’autorità paesaggistica competente.

Quali sono i requisiti di compatibilità paesaggistica?
La compatibilità paesaggistica si valuta in funzione dell’impatto visivo, forma, materiali e inserimento nel contesto vincolato. L’autorità paesaggistica esprime il proprio parere sulla base di tali criteri, bilanciando tutela del paesaggio e regolarizzazione.

Cosa cambia rispetto alla normativa precedente (art. 167 Codice del paesaggio)?
Prima l’art. 167 impediva la sanatoria di interventi con creazione o aumento di superfici/volumi non autorizzati. Con l’art. 36‑bis aggiornato, è possibile la sanatoria di tali interventi se compatibili con i valori paesaggistici, eliminando l’obbligo di ripristino preliminare dei luoghi.