Decreto Salva Casa: la nuova istanza di sanatoria semplificata rimette in gioco tutto

Se si presenta un'istanza di sanatoria ex art.36-bis del Testo Unico Edilizia, ovverosia mirata ad ottenere una sanatoria semplificata con le nuove condizioni del Decreto Salva Casa, di fatto 'rientra in gioco tutto' nel senso che tale istanza impone al Comune l'avvio di un'autonoma istruttoria, con obbligo di adottare un nuovo provvedimento conclusivo in caso di rigetto, rendendo così superati gli atti precedentemente impugnati.

In base a questo assunto, il Tar Emilia Romagna con la sentenza 165/2025 ha dichiarato improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse il ricorso contro il diniego di sanatoria edilizia e l'ordinanza di demolizione, in seguito - appunto - della presentazione da parte dei ricorrenti di una nuova domanda di accertamento di conformità ex art. 36-bis TUE.

Il caso: CILA in sanatoria inefficace

Si dibatte sulla presentazione, da parte degli odierni ricorrenti, di una CILA in sanatoria per la realizzazione di tre abbaini su un edificio residenziale. A seguito del parere negativo della Commissione Qualità Architettonica e Paesaggio (CQAP), il Comune aveva dichiarato inefficace l'autorizzazione (il 30 agosto 2018).

Di consegunza, il comune aveva ingiunto la demolizione delle opere (1° luglio 2020) e poi ordinanza coattiva (18 marzo 2021), visto che i ricorrenti non avevano provveduto alla messa in pristino.

I proprietari avevano quindi impugnato tutti questi atti chiedendone l'annullamento.

L'avvento del Salva Casa e la richiesta di sanatoria semplificata

In corso di giudizio, è entrato in vigore il Decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito in legge 105/2024), che ha introdotto l'art. 36-bis nel dpr 380/2001. Tale norma ha previsto una nuova procedura di accertamento di conformità urbanistica ed edilizia per opere realizzate in assenza o difformità dal permesso di costruire.

Al volo: cosa cambia con la sanatoria semplificata

Il nuovo regime prevede che gli abusi edilizi corrispondenti a parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, assenza o difformità dalla SCIA e variazioni essenziali ex art.32 TUE, per ottenere la regolarizzazione, debbano essere conformi ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia (NTC, regolamenti edilizi, normativa antisismica) vigente al momento della realizzazione e alla disciplina urbanistica (strumenti urbanistici comunali) vigente al momento della presentazione della domanda.

Non è quindi più richiesta la 'doppia conformità piena', regola che vale comunque sempre per gli abusi cd. 'maggiori' (cioè in totale difformità o in assenza di permesso di costruire).

La nuova domanda di accertamento di conformità

Nel novembre del 2024, quindi, i ricorrenti hanno presentato al comune un'istanza di sanatoria ai sensi del nuovo art. 36-bis, commi 1, 3 e 5 del TUE, avvalendosi delle possibilità offerte dalla normativa sopravvenuta per tentare una nuova strada di regolarizzazione.

L'autonomia del nuovo procedimento e la seconda chance del Salva Casa

Tale domanda, secondo il TAR, come già affermato da condivisibile giurisprudenza (vedi Consiglio di Stato sentenza n. 7203/2024), rende improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse l’impugnazione avverso i precedenti atti riguardanti gli stessi manufatti, compreso il diniego dell’istanza di CILA in sanatoria ex art. 16-bis comma 4 della L.R. n. 21 ottobre 2004, n. 23, nonché l’ordinanza di demolizione e di attivazione del relativo procedimento per il ripristino d’ufficio dei luoghi, atteso che dopo la presentazione della domanda ex art. 36-bis citato il Comune ha l'obbligo di attivare una autonoma istruttoria in relazione alla nuova pratica di sanatoria, dovendo in caso di rigetto dell'istanza adottare un ulteriore provvedimento demolitorio conclusivo del procedimento, fissando in quella sede un altro termine per ottemperarvi (vedi, TAR Milano, sentenza n. 3091 del 2024, Consiglio di Stato, sentenza n. 7203 del 2024).

Invero, “è da ritenersi che – come inferibile da Cons. Stato, sez. II, 9 settembre 2024, n. 7486 – il ius superveniens costituito dalla disciplina “Salva Casa” (art. 1, comma 1, lett. h, del d.l. n. 69/2024, conv. in l. n. 105/2024) faccia premio, in omaggio al sotteso favor per la regolarizzazione degli illeciti edilizi, su tutti i procedimenti sanzionatori non ancora irreversibilmente conclusisi col ripristino dello stato dei luoghi” (vedi Tar Salerno, sentenza n. 1929 del 2024).

La normativa sopravvenuta prevale quindi sui procedimenti in corso, proprio perché finalizzata a favorire la sanatoria delle opere abusive ancora esistenti, introducendo criteri più favorevoli rispetto alle previgenti disposizioni.

Le conseguenze processuali e le future tutele

La declaratoria di improcedibilità non pregiudica le posizioni dei ricorrenti. Il TAR rileva infatti che il Comune, con nota del 16 gennaio 2025, ha già comunicato l'avvio del procedimento di valutazione della nuova istanza, anticipando un possibile diniego.

In caso di rigetto della domanda ex art. 36-bis, dovrà essere adottato un nuovo provvedimento di inefficacia e una conseguente ordinanza di demolizione, che i ricorrenti potranno impugnare articolando ogni difesa, "anche in punto di asserita formazione del silenzio assenso sul nuovo titolo edilizio abilitativo" ai sensi degli artt. 36-bis, comma 6 e 37, comma 6 del dpr 380/2001.

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