Decreto Salva Casa tra innovazioni normative e sfide applicative

Cosa si prospetta oltre le annunciate semplificazioni, tra autonomie locali, vincoli, tutele e le inevitabili interpretazioni inerenti diritto privato, pubblico e amministrativo.

Sarà possibile in futuro una reale semplificazione sostenibile nazionale che metta d’accordo Enti Locali, tutele e vincoli?

Il Decreto Salva Casa (Legge 24 luglio 2024, n. 105), convertito dal DL 69/2024, ha apportato modifiche permanenti al Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001), introducendo semplificazioni che stanno ridisegnando il panorama della regolarizzazione edilizia in Italia. Tuttavia, al di là delle novità più discusse, come l’ampliamento delle tolleranze costruttive e la semplificazione delle sanatorie, emergono aspetti tecnici e operativi cruciali per professionisti e Pubbliche Amministrazioni.

Ecco una sintesi delle ultime evoluzioni fino all’estate 2025.

Lo stato legittimo semplificato: fine della catena dei titoli, quali le possibilità reali

Uno degli aspetti più rivoluzionari del Salva Casa riguarda il tentativo si semplificazione dello stato legittimo degli immobili. Precedentemente, per attestare la conformità di un immobile, era necessario ricostruire l’intera cronologia dei titoli edilizi, dalla costruzione originaria a oggi. Ora, secondo la Legge SalvaCasa è sufficiente l’ultimo titolo valido (permesso di costruire, SCIA, sanatoria) per considerare l’immobile regolare, a patto che l’amministrazione abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi al momento del rilascio.

a. Implicazioni pratiche:

• Riduzione dei tempi per compravendite e accertamenti;
• Sblocco di immobili con documentazione storica parziale o incompleta;
• Maggiore responsabilità per i Comuni nella verifica istruttoria.

Tutto questo sarebbe ottimo se però l’ultimo titolo sia stato monitorato dal Comune ovvero abbia già ottenuto verifica dal T.A.R.

Qui sotto i titoli citati dalla norma e loro implicazioni per la reale semplificazione disegnata dal normatore.

b. Permesso di costruire – normalmente un Permesso di costruire è un processo che implica la verifica da parte dell’U.O.T. (Unità tecnica organizzativa) che attraverso un Responsabile del Procedimento è stata verificata ovvero che la procedura sia conforme a:

• N.T.A. (Norme Tecniche di Attuazione) ovvero al rispetto dei Piani Regolatori e Attuativi;
• Diritto civile – il progetto non inficia e non danneggia né i fruitori dello stabile né i cittadini;
• Diritto pubblico – il progetto non danneggia la “Res Pubblica”, comprendendo anche vincoli e tutele paesaggistiche, artistiche, ma anche idrogeologiche, etc;
• Diritto privato – il progetto non danneggia le proprietà o i diritti altrui.

c. S.C.I.A. (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) – questa procedura, così come era la vecchia D.I.A. (Dichiarazione Inizio Attività) non necessitano di ulteriori controlli da parte dell’Amministrazione, la quale può controllare o meno il progetto e la procedura a suo piacimento, peraltro senza avvertire il progettista, a meno che non evidenzi irregolarità dal controllo effettuato in genere a campione o da eventuale denuncia da parte di terzi. Quindi l’ultimo titolo non è sufficiente perché in genere non verificato.

d. Sanatoria - normalmente qualsiasi sanatoria viene verificata sia essa stata effettuata in forza dell’Art. 37 del D.P.R. 380/01 e ancor più se è stata presentata attraverso l’Art.36 del D.P.R. 380/01. Se la sanatoria è inerente ai condoni edilizi sia quello di cui la L. 47/85, sia gli altri riferiti alle Leggi 724/94 e 326/2003 è stata probabilmente ben controllata anche se ci sono stati casi di condono non accertati e che comunque andrebbero riverificati nella filiera delle preesistenze.

Opportunità:

• Nei rari casi in cui non sono state effettuate variazioni con procedure semplificate S.C.I.A. C.I.L.A. e quando si è certi che l’ultimo titolo validato risponde al precedente in modo inequivocabile, si potrà procedere evitando lungaggini negli archivi.

Criticità:

• Sono escluse da validazione certamente tutte le modifiche tra le quali S.C.I.A. e ex D.I.A. quasi sempre non validate. In questi casi, ovvero la maggioranza si dovrà tornare alla verifica del progetto di cui il P.d.C. o precedenti procedure di Concessione edilizia o ancora prima di Licenza Edilizia. La semplificazione delle ricerche storiche di fatto, così come concepita, non sarà quasi mai attuabile, almeno applicando le “regole” dettate dall’attuale Salva Casa.

Tolleranze costruttive differenziate: non solo percentuali

Le nuove tolleranze costruttive (fino al 6% per unità sotto i 60 m²) sono state ampiamente discusse, ma meno nota è la flessibilizzazione dei requisiti igienico-sanitari. Il Salva Casa consente ora di derogare, in alcune Regioni e in alcuni casi, all’altezza minima degli ambienti (da 2,70 m a 2,40 m) e di riconoscere come abitabili monolocali di 20 m² per una persona e 28 m² per due persone, purché si migliorino le condizioni preesistenti in merito alla qualità dell’aria e al confort.

Opportunità:

• Stando attenti a dove e quando si può applicare, questa procedura consente di derogare in ragione di tolleranze e di sfruttare ambienti con altezze interne di 2,40 metri.

Criticità:

• Le Regioni possono introdurre regole più restrittive, come ad esempio la Emilia-Romagna che con la Legge 5/2025 entrata in vigore il 26.07.2025, attraverso la relativa circolare illustrativa del 28.07.2025 e soprattutto in forza del suo allegato 1 del 05.08.2025, modifica e detta una serie di parametri abbastanza stringenti in merito alle tolleranze costruttive di cui a questo paragrafo 2, ma anche al recupero dei sottotetti di cui al successivo paragrafo 3.

• Il rischio è una disparità applicativa tra territori sia nei confronti di cambi d’uso, recupero di sottotetti e di tolleranze per quel che concerne gli standard urbanistici, ma anche per le norme igienico-sanitarie da rispettare e addirittura da controllare anche per immobili o porzioni di essi seppur privati e ad uso abitativo.

Recupero dei Sottotetti: Deroga alle distanze

Il nuovo art. 2-bis comma 1-quater del TUE permette il recupero abitativo dei sottotetti anche in assenza del rispetto delle distanze minime, purché siano mantenute le distanze originarie e non venga alterata la superficie o la forma del sottotetto. Questa deroga, applicabile solo se non si effettuano sopraelevazioni, favorisce il riuso del patrimonio esistente in contesti urbani consolidati.

Opportunità:

• Nei centri storici con edifici contigui, il recupero di sottotetti prima irrealizzabile diventa ora possibile, ma anche nei contesti in cui è stata rispettata all’epoca della costruzione la distanza minima di piano sia nella fase di progettazione (stato di diritto) sia nella fase esecutiva (stato di fatto) e l’altezza massima sempre in forza dello stato di diritto e di fatto.

Criticità:

• Particolare attenzione va posta ai carichi urbanistici, agli standard e quindi a quanto dettato come nel caso di cui al paragrafo 2 alla norma regionale e agli eventuali allegati tecnici di circolari e alle prescrizioni delle NTA in merito agli standard e ovviamente alla situazione igienico-sanitaria dei rispettivi sottotetti da recuperare.

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