Demolire e ricostruire in un’area diversa: è ancora ristrutturazione edilizia?

Sedime e lotto catastale nella ristrutturazione edilizia

La ristrutturazione edilizia riguarda tutti quegli interventi finalizzati a modificare, migliorare o ripristinare le caratteristiche di un edificio.
Secondo l’art. 3 comma 1 lett. d) DPR 380/01 gli interventi di ristrutturazione edilizia sono:

“(…) rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, per l'applicazione della normativa sull'accessibilità, per l'istallazione di impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico (…)”.

Quindi la ristrutturazione edilizia consiste in interventi volti a trasformare un edificio esistente, modificandone in tutto o in parte la struttura, i prospetti, il sedime e le caratteristiche planivolumetriche.
L’articolo precedente introduce anche il concetto di sedime, ma in che cosa consiste?
Quando si parla di area di sedime si intende la superficie occupata al suolo da un edificio, misurata al piano terra e comprendente lo spessore dei muri perimetrali.

In altre parole, è l’impronta che l’edificio lascia sul terreno vista dall’alto. Sono esclusi dall’area di sedime:

• balconi;
• scale;
• pensiline;
• cornicioni;
• spioventi;
• gronde;
• fasce di coronamento;
• ogni altro elemento aggettante;
• elementi decorativi e rampe esterne.

Chiarito cosa sia un’area di sedime, è opportuno ricordare che l’art. 10 DPR 380/2001 elenca invece quali siano gli interventi soggetti a permesso di costruire, in particolare:

“Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire:
a) gli interventi di nuova costruzione;
b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica;
c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, e, inoltre, gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino la demolizione e ricostruzione di edifici situati in aree tutelate ai sensi degli articoli 136, comma 1, lettere c) e d), e 142 del medesimo codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, o il ripristino di edifici, crollati o demoliti, situati nelle medesime aree, in entrambi i casi ove siano previste modifiche della sagoma o dei prospetti o del sedime o delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente oppure siano previsti incrementi di volumetria (…)”.

Entrambi gli articoli sono molto importanti in quanto includono nella ristrutturazione edilizia anche i casi di demolizione e ricostruzione con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, purché nel rispetto delle capacità edificatorie e con le innovazioni necessarie, modificando la definizione di ristrutturazione edilizia e ampliandola per più situazioni.

Chiariti questi aspetti, è lecito chiedersi, quando si intraprendono lavori di ristrutturazione:

1. l’area di sedime coincide o meno con l’intero lotto catastale?
2. La ricostruzione su un nuovo sedime comporta o non un consumo di nuovo suolo?

Questi nodi sono stati sciolti dalla sentenza del Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Siciliana n. 422/2025 che ha chiarito non solo che la ristrutturazione edilizia, secondo la nuova normativa, comprende anche la demolizione e ricostruzione con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche, ma ha anche precisato che:

• il concetto di sedime non coincide necessariamente con il lotto catastale, permettendo la ricostruzione su un’area diversa, purché nel rispetto delle capacità edificatorie del nuovo lotto;
• la ricostruzione su un nuovo sedime non comporta consumo di nuovo suolo, perché implica la demolizione di un edificio esistente, mantenendo un equilibrio tra costruito e demolito.

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Ristrutturazione edilizia e consumo di suolo: perché ricostruire altrove è possibile

Nel caso specifico i ricorrenti hanno richiesto al Comune il rilascio del permesso di costruire per un particolare tipo di intervento di ristrutturazione edilizia. L’operazione prevedeva la demolizione di un fabbricato esistente su una determinata area e la sua ricostruzione su un’area catastalmente e fisicamente distinta, con il trasferimento della volumetria dell’immobile demolito nella nuova localizzazione.
Il responsabile del procedimento comunale ha espresso inizialmente un parere negativo alla richiesta e i ricorrenti hanno impugnato tale decisione davanti al TAR per la Sicilia.
Tuttavia il tribunale ha dichiarato inammissibile il ricorso, ritenendo che l’intervento prospettato non rientrasse nella nozione di ristrutturazione edilizia, ampliata dall’art. 10, comma 1, lettera b) del DL n. 76/2020. Secondo il TAR, la finalità normativa era quella di consentire la rigenerazione urbana e il riuso di suoli già urbanizzati, senza prevedere la possibilità di demolire un edificio in un luogo e ricostruirlo in uno spazio completamente diverso.

È interessante il giudizio del Consiglio di Giustizia Amministrativa della Sicilia, il quale rimarca che “poiché il legislatore si è limitato soltanto ad ammettere la ristrutturazione anche in caso di ricostruzione di un manufatto preesistente su un diverso “sedime”, ossia su un’area diversa da quella originariamente occupata dal manufatto da demolire e ricostruire, deve ritenersi possibile, in assenza di specifiche indicazioni contrarie, siffatta attività edificatoria anche mediante l’utilizzo di un’area diversa, anche se appartenente ad un altro lotto. Il sedime è, infatti, la superficie di terreno sulla quale poggiano le fondazioni di un edificio o di un manufatto edile, essendo la proiezione longitudinale della costruzione sul terreno, e, quindi, non coincide con l’area di un intero terreno catastalmente censito. (…).”
La nozione di sedime è da intendersi quindi in senso ampio, riferendosi alla superficie di terreno sulla quale poggiano le fondazioni di un edificio, senza coincidere necessariamente con il lotto catastale. La normativa attuale non limita di fatto la ristrutturazione edilizia alla ricostruzione nello stesso lotto, ma consente di collocare l’edificio su un’area diversa, purché siano rispettate le capacità edificatorie del nuovo terreno. Tale interpretazione trova conferma anche in molti regolamenti comunali, che ammettono la cessione di cubatura entro determinati limiti di distanza tra area di origine e area di destinazione. Nel caso specifico, le aree coinvolte ricadevano entrambe in zona omogenea B/3 e distavano meno dei limiti stabiliti, rendendo l’appello fondato.

Il Consiglio ha respinto l’obiezione secondo cui questa interpretazione comporterebbe un inaccettabile consumo di nuovo suolo, chiarendo come possa “ritenersi che la nuova concezione della ristrutturazione edile implichi “consumo di nuovo suolo”, poiché la scelta di ricostruire altrove presuppone pur sempre la necessità di demolire da un’altra parte e, pertanto, postula un bilanciamento tra l’edificio da realizzare e quello da eliminare.”
La ricostruzione in area diversa presuppone infatti sempre la demolizione di un manufatto preesistente, determinando un sostanziale equilibrio tra l’edificazione realizzata e quella eliminata. Questo bilanciamento mantiene inalterato il rapporto complessivo tra territorio edificato e territorio libero, realizzando l’obiettivo di rigenerazione urbana perseguito dalla normativa senza incrementare il consumo netto di suolo.

In sintesi la sentenza conferma che la demolizione e ricostruzione di un edificio su un sedime diverso da quello originario rientra pienamente nella nozione di ristrutturazione edilizia, purché vengano rispettati i parametri urbanistici e le capacità edificatorie del nuovo terreno. Tale interpretazione valorizza la rigenerazione urbana senza comportare consumo di nuovo suolo, distinguendo chiaramente gli interventi di ristrutturazione dalle nuove costruzioni.

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