Demolizione, come evitarla? Solo il privato può provare che l'abuso non si può eliminare

Il Tar Campania ribadisce che la demolizione rappresenta la sanzione ordinaria per gli abusi edilizi e che la fiscalizzazione costituisce un rimedio eccezionale. Il Comune, prima di emanare l'ordine di ripristino, non è tenuto ad accertare d'ufficio l'eventuale impossibilità tecnica della demolizione. Spetta invece al privato dimostrare, nella fase esecutiva e con adeguata documentazione tecnica, che la rimozione dell'opera arrecherebbe un pregiudizio alla parte realizzata legittimamente, nei soli casi previsti dal d.P.R. 380/2001.

Ordine di demolizione e impossibilità tecnica di eliminare l'abuso

In caso di abuso edilizio pieno e conclamato, il comune ha comunque l'obbligo di verificare se la demolizione sia effettuabile o l'impossibilità tecnica - per gravi rischi sulla parte conforme - spetta comunque al privato? Come funziona la fiscalizzazione dell'abuso e quali sono le prerogative?

La breve - ma interessante - sentenza 4202/2026 del Tar Campania fornisce alcuni 'paletti' sul tema che è sempre bene tenere a mente per evitare di ritrovarsi, dopo aver ricevuto un ordine di demolizione, senza alcuna difesa possibile.

Il caso: ricorso contro la demolizione degli abusi

Un privato ricorre contro l'ordine di demolizione di un comune, riguardante l'ampliamento del fabbricato mediante la realizzazione di murature e solaio piano di copertura adibito stanza da bagno, mentre la copertura è utilizzata a terrazzo ed è annesso all’unità abitativa posta al primo livello.

Gli abusi contestati sono descritti, nell’ordinanza impugnata, nel modo che segue:

• “Lato sud ovest, ampliamento del fabbricato mediante la realizzazione di murature e solaio piano di copertura adibito stanza da bagno, mentre la copertura è utilizzata a terrazzo ed è annesso all’unità abitativa posta al primo livello. L’ampliamento ha uno sviluppo in pianta di circa mq 13.50 ed un volume di circa mc 40.00, il terrazzo di copertura sviluppa una superficie di circa mq 14.00;
• Mutamento della destinazione d’uso del locale deposito oggetto di condono edilizio ex legge n. 47/85 e n. 724/94, il vano cucina annesso all’unità abitativa posta al piano terra, nonché piccolo aumento volumetrico di circa mq 2.00 ed un volume di circa mc 6.00 inglobando ed ampliando il locale caldaia esistente. Anche tale ampliamento è adibito a cucina e forma parte integrante dell’unità abitativa;
• Realizzazione di un locale ripostiglio lungo il corridoio di collegamento tra garage ed abitazione avente una superficie di circa mq 4.00 e un volume di circa mc 12.00.”.

Fiscalizzazione abusi: breve riepilogo

Sappiamo che ad oggi, la possibilità di regolarizzare l'abuso pagando un'ammenda dipende da alcune condizioni imprescindibili, definite dal dpr 380/2001, e che appunto sono figlie:

• della parziale difformità dal titolo;
• dell'effettiva impossibilità di demolire l'abuso senza pregiudizio della parte conforme.

Quindi, la procedura consiste nella possibilità di sostituire la sanzione demolitoria con quella pecuniaria, in caso di parziale difformità dal permesso di costruire (art. 34, comma 2, d.P.R. 380/2001) o per interventi di ristrutturazione edilizia eseguiti in assenza di permesso o in totale difformità (art. 33 d.P.R. 380/2001).

Il comune ha agito correttamente: ecco perché

Il ricorso, secondo i giudici campani, è infondato in quanto l'(unica) censura di parte ricorrente si focalizza sul cattivo esercizio della funzione amministrativa da parte dell’UTC del Comune di Sant’Agnello, il cui responsabile ha inteso utilizzare la sanzione demolitoria di cui all’art. 31 del DPR 380/’01, senza ponderare la, pur sussistente, opzione sanzionatoria prevista all’art. 33 […]”. In tal senso, pertanto, “proprio questa mancata ponderazione dello strumento sanzionatorio adeguato alla tipologia dell’intervento contestato si traduce in un fattore inficiante la legittimità dell’impugnato provvedimento”.

Ma l'ordnanza richiama espressamente, tra le norme di riferimento, l’art. 33 del D.P.R. n. 380/2001 (ristrutturazione in assenza di permesso): l’Amministrazione ha quindi correttamente inquadrato gli interventi abusivi nell'alveo delle opere di ristrutturazione edilizia eseguite in assenza del necessario titolo abilitativo, applicando la sanzione demolitoria che tale articolo prevede come misura ordinaria e principale al comma 1.

L'impossibilità tecnica di demolire va provata dal privato

Il passaggio fondamentale è il seguente: diversamente da quanto dedotto, il Comune non ha l'obbligo di verificare d'ufficio se l’abuso sia demolibile o meno prima di emettere l'ordine di rimozione. Grava interamente sul privato l'onere di dimostrare l'impossibilità tecnica.

Le condizioni per la fiscalizzazione

La condivisibile giurisprudenza amministrativa ha affermato, infatti, che “[L]a disciplina prevista dall'art. 33 del D.P.R. n. 380 del 2001 sugli interventi di ristrutturazione edilizia effettuati in assenza di permesso di costruire o in totale difformità, individua come prima opzione sanzionatoria la sanzione ripristinatoria, a conferma della gravità dell'abuso e della previa necessità del titolo autorizzatorio al quale gli interventi sono subordinati, prevedendo una mera possibilità, soltanto nel caso in cui emergano difficoltà tecniche in sede di esecuzione della demolizione, di irrogare la sanzione pecuniaria. La facoltà d'irrogare una sanzione pecuniaria in luogo di quella della demolizione è poi prevista unicamente per gli interventi e le opere realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire, non nel caso quindi caratterizzato, rispetto ad una sopraelevazione illegittima o un ampliamento abusivo, dalla mancanza di qualsivoglia titolo abilitante all'edificazione".

La sanzione pecuniaria è, dunque, un'eccezione alla regola generale della demolizione e può essere applicata in sede di esecuzione solo qualora, sulla base di un motivato accertamento tecnico, il ripristino dello stato dei luoghi non sia oggettivamente possibile senza arrecare pregiudizio alla parte di edificio eseguita in conformità.

L'onere di dimostrare tale impossibilità tecnica grava sul privato interessato, il quale deve attivarsi in fase esecutiva, e non sull'Amministrazione in sede di adozione dell'ordinanza ripristinatoria.

FAQ TECNICHE: Fiscalizzazione per impossibilità tecnica di demolire | Ingenio

1. Il Comune deve verificare d'ufficio se un abuso è tecnicamente demolibile prima di emettere l'ordinanza?

No. L'Amministrazione non è tenuta a svolgere una verifica preventiva sull'eventuale impossibilità tecnica della demolizione. L'ordine di ripristino può essere adottato sulla base dell'accertamento dell'abuso, mentre l'eventuale impossibilità di eseguire la demolizione dovrà essere dimostrata dal proprietario nella successiva fase esecutiva.

2. Quando è possibile sostituire la demolizione con una sanzione pecuniaria?

La fiscalizzazione è ammessa solo nei casi espressamente previsti dal d.P.R. 380/2001. Occorre che ricorrano i presupposti di legge, tra cui la parziale difformità dal titolo edilizio oppure, per gli interventi di ristrutturazione, l'oggettiva impossibilità di demolire senza compromettere le parti legittimamente realizzate. Si tratta di un'eccezione e non della regola.

3. Chi deve dimostrare l'impossibilità tecnica della demolizione?

L'onere probatorio grava esclusivamente sul privato interessato. Il proprietario deve produrre una documentazione tecnica idonea a dimostrare che la demolizione causerebbe un danno strutturale o funzionale alle porzioni dell'edificio conformi alla normativa edilizia. Tale prova non può essere richiesta al Comune.

4. La fiscalizzazione può essere applicata anche in presenza di opere totalmente abusive?

In linea generale, no. La giurisprudenza conferma che la sanzione pecuniaria non rappresenta un'alternativa alla demolizione per interventi eseguiti in assenza di qualsiasi titolo edilizio, come ampliamenti o sopraelevazioni abusive. In queste ipotesi resta prevalente la misura ripristinatoria prevista dal Testo Unico dell'edilizia.

5. In quale fase può essere richiesta la fiscalizzazione dell'abuso edilizio?

La richiesta non incide sulla legittimità dell'ordinanza di demolizione, ma riguarda la fase della sua esecuzione. Solo in quel momento il privato può chiedere l'applicazione della sanzione pecuniaria, dimostrando con un motivato accertamento tecnico che la demolizione non è materialmente eseguibile senza arrecare pregiudizio alle parti conformi dell'immobile.

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