Distanze in edilizia: chi costruisce per primo "comanda", ma solo per la prima volta

Assume notevole rilevanza l'ordinanza n.10738 del 4 maggio scorso della Cassazione, che ha accolto il ricorso proposto contro la sentenza con la quale la Corte di appello di Milano aveva condannato una società immobiliare a demolire, in corrispondenza del confine con il fondo di proprietà di due co-proprietari, il contromuro di recinzione e di contenimento eretto dalla convenuta società ed ad arretrare il terrapieno ivi realizzato fino alla distanza di cinque metri dal confine, ripristinando il precedente livello del piano di campagna.

Il muro era stato demolito da questi ultimi in corso di causa, allorché la società immobiliare, citata in giudizio per ripristinare l'originario piano di campagna, ne aveva chiesto la demolizione in via riconvenzionale perché realizzato in violazione dei limiti di distanza previsti dal piano regolatore (cinque metri dal confine).

Cosa dice la legge

In materia di distanze, il Codice Civile si ispira al principio della prevenzione temporale ex artt. 873, 874, 875 e 877. Di fatto, il proprietario che costruisce per primo determina le distanze da osservare per le altre costruzioni da erigersi sui fondi vicini e ha quindi la possibilità di:

• costruire sul confine, con la conseguenza che il vicino potrà costruire in aderenza o in appoggio pagando la metà del valore del muro;
• costruire con distacco dal confine alla distanza di un metro e mezzo dallo stesso o a quella minore stabilita dai regolamenti locali, con la conseguenza che il vicino sarà costretto a costruire alla distanza stabilita dal codice civile o dagli strumenti urbanistici;
• costruire con distacco dal confine ad una distanza inferiore alla metà di quella totale prescritta per le costruzioni su fondi finitimi, salvo il diritto del vicino di avanzare la propria fabbrica fino a quella preesistente, pagando il valore del suolo.
  

La decisione della Cassazione

Gli ermellini segnalano che la sentenza impugnata ha deciso la questione di diritto in maniera difforme dall'interpretazione prescelta costantemente dalla stessa Corte suprema, secondo cui il proprietario che abbia costruito per primo può modificare la scelta originariamente fatta, in ordine alla distanza della sua costruzione rispetto al confine, avvalendosi di una delle varie facoltà a lui spettanti in virtù del principio della prevenzione, sempre che, nel frattempo, il vicino non abbia, a sua volta, costruito, adeguandosi alla scelta già effettuata dal primo costruttore.

Se, invece, il vicino ha già costruito, come nella specie, la facoltà di scelta del primo costruttore deve considerarsi esaurita in relazione a tutte le ipotesi che comporterebbero una modifica del fabbricato eretto dallo stesso vicino, senza che perciò abbia rilievo che successivamente il prevenuto agisca in giudizio nei confronti del preveniente per il rispetto delle distanze legali o che il medesimo preveniente demolisca la costruzione originariamente realizzata per spontanea adesione alla domanda del vicino.

Né l'operatività del criterio della prevenzione, previsto dagli artt. 873 e 875 c.c., è impedita dal piano regolatore comunale, che, pur fissando la distanza non solo tra le costruzioni, ma anche delle stesse dal confine, consenta ugualmente le costruzioni in aderenza o in appoggio, così lasciando al primo costruttore la scelta tra l'edificare a distanza regolamentare e l'erigere la propria fabbrica fino ad occupare l'estremo limite del confine medesimo.

Se, viceversa, il regolamento edilizio stabilisce espressamente la necessità di rispettare determinate distanze dal confine, senza consentire la costruzione in aderenza o in appoggio, il proprietario che abbia edificato per primo, non osservando tale prescrizione, non può comunque poi invocare il criterio della prevenzione, né pretendere un maggior arretramento della costruzione successivamente realizzata dal vicino.

In virtù di ciò, il ricorso va accolto e la sentenza originale cassata.

L'ORDINANZA INTEGRALE E' DISPONIBILE IN FORMATO PDF