Distanze tra fabbricati per usucapione: il condono e documentazione datata può provare l’esistenza ultraventennale dei manufatti

Una domanda di condono edilizio, fotografie e planimetrie possono bastare a dimostrare l'usucapione del diritto a mantenere un fabbricato a distanza irregolare? A tale domanda risponde la Corte di Cassazione con la sentenza n. 19522/2026, confermando la decisione della Corte d’Appello che aveva riconosciuto l’usucapione del diritto a mantenere alcuni manufatti a distanza irregolare, ritenendo adeguatamente provata la loro esistenza ultraventennale. Nel caso esaminato, la prova è stata ricavata dalla domanda di condono edilizio, planimetrie, fotografie, aerofotogrammetrie e testimonianze, ritenute sufficienti a dimostrare che i manufatti esistevano già dal 1985-1986.

Ma vediamo questo caso molto interessante.

Il caso

La controversia tra due proprietari confinanti ha origine sulla base di una accertata violazione delle distanze legali tra fabbricati. Secondo i ricorrenti, la controparte “(…) aveva realizzato, in prossimità del detto confine, sette immobili, in violazione delle norme in tema di distanze di cui all’art. 873 c.c. ed al regolamento locale, che prescrivevano il limite minimo di 10 metri tra i fabbricati e di 5 dal confine tra i fondi. Chiedevano quindi la condanna del convenuto a rimuovere i detti manufatti e a risarcire il danno.”

Il Tribunale di Lucca aveva accolto la domanda, ordinando l'arretramento delle opere ma in appello è stato riconosciuto l'usucapione del diritto a mantenere cinque manufatti nella loro posizione, poiché ne è stata dimostrata l'esistenza almeno dagli anni Ottanta, mentre per altri due è stato confermato l'obbligo di arretramento. La Corte d'Appello ha inoltre imposto anche ai ricorrenti di arretrare il proprio edificio perché anch’esso non rispettava le distanze previste rispetto al fabbricato della controparte.
Quest’ultima decisione è stata impugnata in Cassazione dove viene contestato sia il riconoscimento dell'usucapione sia l'applicazione delle norme sulle distanze al proprio stabile.

Distanze tra edifici e usucapione: quando un manufatto può restare vicino al confine

In Cassazione sono state respinte tutte le contestazioni e i giudici spiegano che “la Corte di Appello di Firenze accoglieva parzialmente (...), accertando l’intervenuta usucapione del diritto degli appellanti di mantenere a distanza irregolare i manufatti di cui alle lettere A, B, C, D ed E dell’elaborato grafico allegato sub 4 alla relazione del C.T.U. e limitando quindi la condanna all’arretramento ai soli manufatti di cui alle lettere G ed F. Condannava inoltre gli odierni ricorrenti ad arretrare a loro volta la loro fabbrica fino al rispetto della distanza di 10 metri dal manufatto indicato come E nell’elaborato grafico suindicato.”
La Corte d'Appello ha riconosciuto che gli eredi della controparte avevano acquisito per usucapione il diritto di mantenere cinque manufatti (A, B, C, D ed E) a una distanza inferiore a quella legale, poiché esistenti da oltre vent'anni. Per questo motivo ne ha escluso l'arretramento, imponendolo solo ai manufatti F e G, e ha inoltre ordinato ai proprietari confinanti di arretrare, a loro volta, il proprio fabbricato, affinché si rispettasse la distanza di 10 metri tra i fabbricati.

Infatti “(…) il giudice del gravame ha evidenziato che il *** *** aveva presentato domanda di condono edilizio di dette opere il 24.3.1986 e che il *** *** aveva dichiarato di essersi interessato di redigere la planimetria catastale allegata alla domanda di sanatoria (…). Il giudice di appello ha aggiunto altresì che (…) è agevole constatare, sovrapponendo tale planimetria con il rilievo dello stato dei luoghi compiuto dal CTU (….), che già a quell’epoca esistevano in loco … nella stessa disposizione di oggi e con le stesse caratteristiche dimensionali (...)”.
La Corte ha ritenuto provato che i manufatti esistevano già nel 1985-1986 sulla base della domanda di condono, della planimetria catastale fornita dal tecnico di parte, le quali risultano concordi con i rilievi del consulente tecnico d'ufficio (CTU) dello stato attuale dei luoghi. Tale corrispondenza ha confermato che gli edifici fossero rimasti invariati nel tempo, consentendo di dimostrare la presenza e il possesso ultraventennale necessario per l'usucapione.

Quindi “È stato in tal modo formulato un giudizio di merito sulla base delle complessive risultanze dell’istruttoria, avvalorato, secondo la Corte di Appello, dall’ulteriore circostanza che l’ente locale aveva poi rilasciato la concessione in sanatoria n. *** del 1995, nonché dalla denuncia di variazione catastale n. **** presentata dal *** *** il **.10.1985, alla quale era allegata una planimetria analoga a quella allegata alla domanda di sanatoria, e da quanto emergente dalla aerofotogrammetria del 1985 allegata alla C.T.U. e dalle fotografie che corredavano la domanda di condono del *** ***, “… da cui si evince chiaramente la presenza di manufatti corrispondenti alle caratteristiche descritte in atti a confine con la proprietà *** ***…”(…)”.
La Cassazione avvalora l’operato della Corte d’Appello, in quanto quest'ultima non ha deciso basandosi solo sulla consulenza tecnica d’ufficio (CTU), ma ha valutato un insieme di prove. In particolare, ha considerato attendibile la testimonianza del tecnico, che aveva predisposto gli elaborati della domanda di condono del 1986, oltre alla concessione in sanatoria, alle planimetrie catastali di una variazione risalente al 1985, all’aerofotogrammetria del 1985 e a fotografie allegate a documentazioni aventi data certa. Dall’insieme di questi elementi è emerso che i manufatti esistevano già da tempo, che gli stessi fossero localizzati nella stessa posizione e con le stesse caratteristiche dimensionali e di forma, confermando il possesso ultraventennale necessario per l’usucapione.

Il principio è semplice: il tempo può consolidare una situazione edilizia irregolare avverso i diritti di terzi mediante usucapione, ma solo se le circostanze vengano adeguamento dimostrate.

Keywords: usucapione, distanza fabbricato, distanze legali, condono edilizio, distanza irregolare, planimetrie.

Scarica l'ordinanza in allegato

FAQ Tecniche: Usucapione distanze tra fabbricati: il condono prova il possesso ultraventennale | Ingenio

Che cos'è l'usucapione del diritto a mantenere una costruzione a distanza inferiore rispetto ai limiti di legge?
È l'acquisto, per effetto del possesso protratto nel tempo, del diritto reale di mantenere un manufatto a distanza inferiore rispetto a quella prevista dall'art. 873 c.c. La giurisprudenza richiede il possesso continuato per almeno vent'anni e la dimostrazione della permanenza della costruzione nella medesima posizione.

Una domanda di condono edilizio è sufficiente per dimostrare l'usucapione?
No. La Cassazione precisa che il condono edilizio costituisce uno degli elementi di prova. Il giudice deve valutare congiuntamente planimetrie, fotografie, aerofotogrammetrie, testimonianze e altri documenti aventi data certa, verificandone la coerenza complessiva.

Quali documenti sono risultati decisivi nella sentenza n. 19522/2026?
Sono stati ritenuti rilevanti la domanda di condono del 1986, la planimetria catastale allegata, la denuncia di variazione catastale del 1985, la concessione in sanatoria del 1995, le fotografie, l'aerofotogrammetria e la CTU, tutti elementi concordanti nel dimostrare l'esistenza dei manufatti.

Qual è la norma principale sulle distanze tra fabbricati?
Il riferimento fondamentale è l'art. 873 del Codice Civile, che disciplina le distanze tra costruzioni. Alla norma civilistica possono affiancarsi regolamenti edilizi comunali e altre disposizioni urbanistiche applicabili al caso concreto.

La consulenza tecnica d'ufficio è sufficiente da sola?
No. La Cassazione ribadisce che la CTU non sostituisce le prove ma costituisce uno strumento di valutazione tecnica. La decisione deve fondarsi sull'intero quadro istruttorio.

Quali errori devono evitare tecnici e professionisti nelle controversie sulle distanze?
L'errore più frequente consiste nel ritenere sufficiente un solo documento storico. È invece opportuno ricostruire cronologicamente la presenza del manufatto mediante documentazione catastale, titoli edilizi, fotografie, rilievi storici e altri elementi probatori coerenti.

Esistono norme UNI applicabili alla dimostrazione dell'usucapione?
No. La materia riguarda prevalentemente il diritto civile, il diritto urbanistico e la prova processuale. Non risultano norme UNI direttamente applicabili alla disciplina dell'usucapione delle distanze tra fabbricati.