Due Diligence immobiliare: checklist tecnica-operativa per una compravendita senza sorprese

La due diligence immobiliare tecnica è il processo strutturato con cui un tecnico ricostruisce la storia autorizzativa, lo stato dei luoghi e la posizione catastale di un immobile prima della compravendita. Risolve il problema della presunta "garanzia automatica" di regolarità per gli immobili ante '67, distinguendo tra commerciabilità del bene e stato legittimo urbanistico-edilizio ex art. 9-bis DPR 380/2001. Il processo integra rilievo digitale (laser scanner, point cloud), accesso agli atti comunali, verifica delle difformità e conformità catastale ex DL 78/2010, confluendo nella Relazione Tecnica Integrata.

Grazie al contributo di Francesco Piccinelli, INGENIO propone una lettura tecnica operativa rivolta a geometri, ingegneri e architetti che redigono asseverazioni, con riferimenti normativi puntuali e criteri applicativi verificabili per ridurre il rischio di nullità dell'atto e contenziosi post-rogito.

Perché planimetria e visura non bastano più per una compravendita consapevole

Nel mercato immobiliare attuale, la semplice acquisizione di una planimetria catastale o di una visura non è più sufficiente per comprendere realmente la situazione tecnica e documentale di un immobile.

Una compravendita consapevole nasce infatti da una Due Diligence immobiliare strutturata, ossia da un insieme coordinato di verifiche urbanistiche, catastali, documentali e tecniche finalizzate a ricostruire correttamente la storia e la regolarità del bene.

La documentazione inizialmente fornita dalla proprietà rappresenta sempre una base importante, ma non esaustiva. La verifica tecnica richiede infatti ulteriori approfondimenti, accessi agli atti ufficiali, rilievi sul posto e controlli documentali integrati.

La storia dell’immobile: provenienza, documenti iniziali, limiti dell’ante ’67 e dell’ante ‘42

L’attività di verifica parte normalmente dagli atti di provenienza, dalle planimetrie catastali e dalla documentazione disponibile, utili per iniziare a ricostruire la storia dell’immobile, la sua consistenza nel tempo, eventuali servitù, pertinenze o vincoli.

Tale documentazione costituisce però soltanto il punto di partenza della verifica tecnica.

Particolarmente delicato è il tema degli immobili costruiti in epoca antecedente al 1 settembre 1967. Ancora oggi è frequente ritenere, erroneamente, che la semplice dicitura “ante ’67” costituisca garanzia automatica di regolarità urbanistica.

In realtà, tale riferimento rappresenta principalmente un presupposto collegato alla commerciabilità del bene, ma non esclude la necessità di verificare lo stato legittimo urbanistico-edilizio e la coerenza dello stato dei luoghi rispetto alla storia autorizzativa dell’immobile.

Analoga attenzione deve essere posta anche agli immobili antecedenti al 1942: pur trattandosi di fabbricati spesso realizzati in epoca anteriore alla Legge Urbanistica n. 1150/1942, occorre comunque verificare l’eventuale presenza di regolamenti edilizi o piani di fabbricazione già vigenti a livello locale.

Il rilievo dello stato dei luoghi e le nuove tecnologie di verifica

Una fase centrale della Due Diligence immobiliare è rappresentata dal sopralluogo tecnico e dal rilievo dello stato dei luoghi.

Il controllo documentale non può infatti considerarsi sufficiente senza una verifica reale dell’immobile. È proprio dal confronto tra documentazione e stato effettivo dei luoghi che emergono spesso modifiche interne, ampliamenti o incongruenze dimensionali.

Oggi la tecnologia mette inoltre a disposizione dei tecnici, strumenti di rilievo estremamente avanzati, come laser scanner e droni, che consentono di acquisire una fotografia tridimensionale dell’immobile con livelli di precisione molto elevati e un riscontro planimetrico dello stato di fatto quasi immediato.

Accesso agli atti e ricostruzione dello stato legittimo

La fase più delicata della Due Diligence immobiliare è spesso rappresentata dall’accesso agli atti presso il Comune e dalla ricostruzione dello stato legittimo urbanistico-edilizio dell’immobile ai sensi dell’art. 9-bis del DPR 380/2001.

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Nella compravendita immobiliare la sola conformità catastale non garantisce la regolarità dell’immobile. Lo stato legittimo urbanistico-edilizio, disciplinato dall’art. 9-bis del DPR 380/2001, rappresenta il riferimento centrale per valutare coerenza tra titoli edilizi, stato dei luoghi e dati catastali. L’articolo chiarisce ambito normativo, criteri di rilevanza e ruolo del tecnico.

L’attività di verifica comprende normalmente la ricerca ed esame di:

• Licenze o concessioni edilizie;
• varianti;
• condoni;
• eventuali pratiche strutturali;
• Segnalazioni certificate o comunicazioni come SCIA o CILA;
• presenza o assenza di abitabilità/agibilità;

Proprio il tema dell’agibilità merita particolare attenzione. La sua presenza, assenza o incompletezza deve essere chiarita durante le verifiche preliminari, evitando che la questione emerga solamente in prossimità del rogito.

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La ricostruzione dello stato legittimo consente quindi di comprendere se lo stato dei luoghi sia coerente con quanto autorizzato nel tempo.

Difformità edilizie e possibili regolarizzazioni

Durante le verifiche può emergere la presenza di difformità edilizie di diversa natura ed entità.

Non tutte le difformità hanno però lo stesso peso tecnico o amministrativo: alcune possono rientrare nelle tolleranze previste dalla normativa vigente, oggi rese più generose, mentre altre possono richiedere specifiche procedure di regolarizzazione o ulteriori approfondimenti.

L’attività del tecnico consiste quindi non solo nell’individuare eventuali criticità, ma anche nel valutarne correttamente la rilevanza e le possibili modalità di gestione, anche alla luce delle recenti modifiche introdotte nel DPR 380/2001.

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Verifiche catastali e controlli documentali integrati

Accanto alle verifiche urbanistiche assumono rilievo le verifiche catastali, disciplinate anche dal DL 78/2010 e dalle successive circolari applicative dell’Agenzia delle Entrate.

L’attività comprende normalmente:

• visure catastali storiche;
• planimetrie;
• estratti di mappa;
• verifica della banca dati catastale;
• eventuali aggiornamenti catastali.

La conformità catastale rappresenta un requisito importante negli atti di trasferimento, ma non costituisce, da sola, garanzia assoluta di regolarità urbanistica dell’immobile.

In situazioni particolari può inoltre rendersi utile effettuare anche ispezioni ipotecarie per verificare eventuali gravami o formalità pregiudizievoli.

Le eventuali difformità riscontrate devono quindi essere correttamente valutate e, ove necessario, gestite attraverso gli opportuni aggiornamenti o procedure di regolarizzazione prima del rogito notarile.

Stato impiantistico e prestazione energetica

Nell’ambito della Due Diligence immobiliare assume importanza anche la verifica documentale relativa agli impianti e alla prestazione energetica dell’immobile.

Il tecnico non è normalmente chiamato a certificare il funzionamento degli impianti esistenti, ma svolge un’attività preliminare di analisi della documentazione disponibile e dell’eventuale presenza di certificazioni o dichiarazioni di conformità.

Tali verifiche possono risultare particolarmente utili per l’acquirente, poiché alcuni impianti datati o privi di adeguata documentazione potrebbero comportare successivi costi di adeguamento.

Analoga attenzione deve essere posta all’Attestato di Prestazione Energetica (APE), documento ormai centrale nelle operazioni di trasferimento immobiliare.

La Relazione Tecnica Integrata RTI come sintesi della Due Diligence

L’insieme delle verifiche svolte confluisce normalmente in una Relazione Tecnica Integrata, documento che sintetizza in modo organico gli esiti delle attività urbanistiche, catastali, documentali e tecniche effettuate sull’immobile.

La relazione rappresenta uno strumento operativo di supporto alle parti coinvolte nella compravendita e un importante affiancamento tecnico all’attività notarile.

In termini pratici, può essere considerata una sorta di “libretto di circolazione della casa”, capace di racchiudere e coordinare tutti gli aspetti analizzati nella Due Diligence immobiliare, compresi i tre livelli fondamentali di controllo:

• stato dei luoghi;
• stato legittimo urbanistico-edilizio;
• stato catastale.

Questo consente alle parti di affrontare il trasferimento immobiliare con un quadro tecnico maggiormente chiaro e consapevole prima del rogito notarile.

Perché la due diligence è oggi un'attività tecnica integrata, non un controllo documentale

La Due Diligence immobiliare non rappresenta un semplice controllo documentale, ma un’attività tecnica integrata che coinvolge rilievo, edilizia-urbanistica, catasto, documentazione notarile e verifiche preliminari coordinate tra loro.

In un mercato immobiliare sempre più complesso, il ruolo del Tecnico asseveratore diventa centrale nel ricostruire correttamente la storia e la regolarità degli immobili, consentendo a cittadini e operatori del settore di affrontare le compravendite con maggiore consapevolezza e minori rischi.

FAQ TECNICHE: Due diligence immobiliare: checklist tecnica per stato legittimo e catasto

Che cos'è la due diligence immobiliare tecnica?

È l'insieme coordinato di verifiche urbanistiche, catastali, documentali e di rilievo finalizzate a ricostruire la storia autorizzativa e la regolarità tecnico-giuridica di un immobile prima della compravendita. Non coincide con la semplice acquisizione di planimetria e visura, ma richiede accesso agli atti, sopralluogo e confronto tra stato dei luoghi e titoli abilitativi.

In quali contesti si applica?

Si applica in ogni compravendita, ma è particolarmente rilevante per immobili con storia edilizia complessa: ante '67, ante '42, edifici con più interventi successivi, unità con difformità sospette o prive di agibilità/agibilità documentata.

Qual è il riferimento normativo principale per lo stato legittimo?

L'art. 9-bis del DPR 380/2001, come modificato dal D.L. 69/2024 (Decreto Salva Casa) convertito in L. 105/2024, stabilisce che lo stato legittimo è quello risultante dal titolo abilitativo originario integrato con l'ultimo titolo che ha interessato l'intero immobile e con gli eventuali titoli parziali successivi.

Quali vantaggi offre una due diligence strutturata rispetto alla sola visura catastale?

Riduce il rischio di nullità dell'atto (ex art. 19, comma 14, DL 78/2010), anticipa la gestione di difformità e criticità sull'agibilità prima del rogito, e fornisce a notaio e parti un quadro tecnico verificato anziché una dichiarazione non supportata da riscontro documentale.

Come si conduce operativamente il rilievo dello stato dei luoghi?

Attraverso sopralluogo tecnico integrato da strumenti di rilievo digitale (laser scanner, droni), che restituiscono una point cloud confrontabile con la documentazione depositata, secondo i criteri di gestione digitale del processo informativo previsti dalla norma UNI 11337.

Come si gestisce la validità nel tempo delle verifiche svolte?

Le risultanze della due diligence confluiscono nella Relazione Tecnica Integrata, che va aggiornata in caso di interventi successivi, nuove pratiche edilizie o variazioni catastali; non costituisce un titolo abilitativo permanente ma una fotografia tecnica riferita al momento della verifica. 

Quali errori vanno evitati nella conduzione della due diligence?
Considerare la dicitura "ante '67" come garanzia automatica di regolarità urbanistica; limitarsi alla sola conformità catastale trascurando lo stato legittimo; rimandare la verifica dell'agibilità a ridosso del rogito; non distinguere tra difformità rientranti nelle tolleranze costruttive e difformità che richiedono regolarizzazione.