È possibile l’annullamento del contratto di compravendita per vizi dell’immobile?

Difformità nella compravendita: quando è possibile annullare il contratto

Uno degli investimenti più importanti nella vita di una persona è senza dubbio l’acquisto di un immobile che tuttavia non deve essere scontato ma deve essere sempre analizzato in dettaglio verificando lo stato della struttura così come tutti i titoli abilitativi che deve possedere. Infatti non di rado, dopo la stipula del contratto, possono emergere discrepanze tra lo stato di fatto dell’edificio e la documentazione urbanistica, generando contenziosi tra acquirenti e venditori.

Ma quando queste difformità sono sufficientemente gravi da giustificare l’annullamento o la risoluzione del contratto?
E chi deve dimostrare l’esistenza e la rilevanza di tali irregolarità?

Questi interrogativi sono al centro di molte controversie e richiedono un’attenta valutazione caso per caso.

Tuttavia bisogna precisare che non tutte le difformità possono legittimare azioni tali da comportare l’annullamento del contratto in quanto bisogna distinguere tra:

• vizi sostanziali, che compromettono effettivamente l'utilizzo o il valore dell'immobile;
• irregolarità formali o difformità di scarsa rilevanza che non incidono sulla funzionalità del bene.

Inoltre in tali situazioni è importante l’onere della prova, che di fatto spetta all’acquirente, in quanto è quest'ultimo a lamentare la presenza dei vizi riscontrati successivamente all’acquisto e quindi deve essere lui a dover dimostrarne concretamente l’esistenza e la gravità dei vizi stessi.

Ma che tipo di prove occorrerebbero?

La parte lesa deve fornire prove tecniche e concrete che attestino la presenza di abusi edilizi o difformità tali da compromettere il godimento dell’immobile o il valore, ovvero da richiedere costose opere di regolarizzazione.

Una recente sentenza del Tribunale di Palermo ha affrontato tale problematica respingendo le richieste di annullamento di una compravendita basate su difformità urbanistiche ritenute poco rilevanti.

Annullamento contratto di vendita: le difformità lievi sono sufficienti?

Nel 2016 il ricorrente aveva comprato un’abitazione ma dopo tre anni, durante alcuni lavori di manutenzione, aveva riscontrato presunte difformità tra lo stato di fatto dell’immobile e la documentazione urbanistica allegata all’atto di vendita. Da qui la decisione di rivolgersi al tribunale sollevando la richiesta di annullamento del contratto per vizio del consenso (risoluzione per inadempimento del venditore) o in subordine risarcimento danni per i costi di regolarizzazione.
Il venditore, dal canto suo, contestava le accuse, proponendo a sua volta una domanda riconvenzionale per ottenere il saldo del prezzo di vendita.

Il giudice durante l'istruttoria richiede una consulenza tecnica d'ufficio (CTU) per verificare le condizioni dell’immobile. Dalla perizia emergono lievi differenze nella sagoma della costruzione, in particolare, l’assenza di una risega nel retro-prospetto del fabbricato.

Il giudice rigetta tutte le domande dell’acquirente, ritenendo che le lievi difformità riscontrate fossero inidonee a fondare sia l’azione di annullamento sia quella di risoluzione del contratto e precisando che “Secondo l’orientamento giurisprudenziale delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, la questione del riparto dell'onere della prova tra venditore e compratore, nelle azioni di risoluzione del contratto o di riduzione del prezzo, si presenta alla stregua del principio, fissato nell'articolo 2967 c.c., che chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento; il diritto alla risoluzione o alla modificazione (quanto al prezzo) del contratto di compravendita, che vuol far valere il compratore che esperisca le azioni di cui all'articolo 1492 c.c. per essere garantito dal venditore per i vizi della cosa venduta - … - si fonda sul fatto della esistenza dei vizi; la prova di tale esistenza grava pertanto sul compratore (…).
(…)
Pertanto, alla luce degli accertamenti peritali e tenuto conto dell’epoca di realizzazione dell’immobile e dell’assenza di vizi urbanistici, deve ritenersi che le lievi difformità riscontrate siano inidonee a fondare le azioni proposte che devono essere entrambe (domanda di annullamento e di risoluzione) rigettate.”
Quindi spetta all’acquirente provare l’esistenza dei vizi che lamenta, ma nel caso in esame, tale prova non è stata fornita, infatti gli accertamenti hanno dimostrato la sostanziale conformità dell'immobile al progetto originario e l’assenza di abusi urbanistici che richiedessero sanatoria.
Anche la domanda riconvenzionale del venditore è stata respinta, in quanto basata su presupposti contrastanti con la transazione stipulata tra le parti nel 2016.

Il principio che emerge è chiaro:

non tutte le difformità rispetto al progetto originario possono giustificare l’annullamento o la risoluzione del contratto ma occorre valutare la conformità urbanistica dell’immobile e l’effettiva incidenza delle irregolarità riscontrate.

Nel caso specifico, le difformità erano talmente lievi da non comportare alcun aumento di superficie o volume, risultando quindi irrilevanti sia sotto il profilo urbanistico sia sotto quello contrattuale.

Inoltre l’onere della prova è fondamentale, infatti chi acquista un immobile e ne contesta successivamente la conformità deve dimostrare in modo rigoroso l’esistenza dei vizi denunciati.

Scarica la sentenza in allegato

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