Finestre sul confine e sostituzione infissi: quando basta la SCIA!

Quando una finestra si apre verso la proprietà confinante, non basta verificare la regolarità urbanistica dell’intervento, ma è necessario capire se si tratti di una semplice luce, utile a garantire aria e illuminazione senza consentire l’affaccio sul fondo vicino, oppure di una veduta, cioè di un’apertura che permette di guardare direttamente nella proprietà altrui. A tal proposito l’articolo tratta una sentenza del TAR Piemonte dove la questione riguardava la sostituzione degli infissi di un ex capannone destinato a diventare centro medico per il quale occorreva accertare se l’intervento avesse creato nuove vedute non consentite o se avesse riguardato finestre già esistenti e legittimate.

Finestre sul confine: l’eterno dubbio tra luce e veduta

Due fabbricati confinanti facevano in origine parte di un unico complesso industriale, costruito negli anni sessanta e poi diviso in due proprietà nel 1984. La società proprietaria di uno dei due immobili aveva avviato alcuni lavori di manutenzione straordinaria e, successivamente, ottenuto il permesso di costruire per trasformare un ex mobilificio in centro medico e tra le opere eseguite vi era anche la sostituzione dei vecchi serramenti.
I proprietari dell’immobile confinante hanno contestato la sostituzione di tali elementi in quanto a loro dire le finestre sui lati est e nord consentivano un affaccio diretto sulla loro proprietà e l’intervento avrebbe richiesto un permesso di costruire, PdC, anziché una SCIA.

A tal proposito il TAR ha verificato gli atti, nello specifico il condono edilizio del 1989 e altri precedenti licenze, oltre alla variante del 1991. Ciò ha consentito di:

• verificare che le aperture contestate esistevano già prima dei recenti lavori di manutenzione;
• ricostruire lo stato legittimo dell’edificio.

Le finestre non erano nuove: nessuna modifica

Il TAR precisa “L’attuale conformazione delle finestre corrisponde a quella rappresentata nell’autorizzazione edilizia del 27 settembre 1991, raffrontando agevolmente lo stato di progetto nelle tavole allegate alla predetta autorizzazione e lo stato di progetto nelle tavole allegate alla segnalazione d’inizio attività del 2024. Appare perciò corretta la tesi del Comune di Nichelino e delle società controinteressate, secondo cui la modifica realizzata con l’ultima manutenzione straordinaria è consistita esclusivamente nella sostituzione degli infissi (da alluminio a pvc, per rispettare gli standard energetici) e nella modifica delle porzioni vetrate apribili dei singoli vani delle finestre (per rispettare la normativa igienico-sanitaria), senza prevedere l’apertura di nuove vedute, né la modifica delle finestrature preesistenti. Sul piano urbanistico-edilizio, e cioè per i profili sindacabili dal giudice amministrativo in relazione agli atti ed ai comportamenti del Comune, ciò che rileva è il fatto che nessuna opera muraria è stata eseguita per modificare la posizione, la dimensione o l’allineamento dei fori finestrati: l’intervento manutentivo ha comportato la mera sostituzione di infissi obsoleti con nuovi infissi a taglio termico, lasciando invariati i vani finestrati delle pareti prospicienti sul confine.”
Confrontando i disegni del progetto nel 1991 con quelli allegati alla SCIA del 2024, le finestre risultano nella stessa posizione e con le stesse dimensioni di prima. L’intervento del 2024 non ha creato nuove aperture nei muri né ha trasformato quelle esistenti. Sono stati sostituiti soltanto gli infissi. Solo la parte della finestra che si può aprire è cambiata al fine di rispettare le regole igienico-sanitarie sull’aerazione dei locali. Ma i vani delle finestre nelle pareti sono rimasti invariati, perciò, sul piano edilizio, l’opera si configura come una manutenzione degli infissi e non come un intervento che modifica il prospetto (assoggettabile a PdC) o apre nuove vedute sul confine.

Cambio degli infissi: quando basta la SCIA

Secondo il giudice “L’intervento, (…), rientra a pieno titolo nella categoria della manutenzione straordinaria, come definita dall’art. 3, primo comma, del d.P.R. n. 380 del 2001 (“le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l'agibilità dell'edificio ovvero per l'accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell'edificio, purché l'intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela”).”

A tal proposito “La giurisprudenza ha ripetutamente affermato che la sostituzione od il rinnovamento di serramenti, di infissi, serrande, finestre ed abbaini rientra nel concetto di finiture di edifici, come tale configurabile in termini di intervento manutentivo, a prescindere dal fatto che vengano impiegati gli stessi materiali o che la sostituzione od il rinnovamento vengano effettuati con materiali diversi (…) Ultimati i lavori di manutenzione straordinaria sulla base della segnalazione d’inizio attività, la controinteressata si è limitata ad aggiornare gli elaborati grafici del permesso di costruire con la variazione delle specchiature degli infissi nel frattempo sostituiti, senza prevedere l’apertura di nuove luci o vedute, né la modifica di quelle preesistenti”.
Il giudice chiarisce che sostituire finestre, infissi, serrande o abbaini è considerato dalla giurisprudenza come un intervento di normale manutenzione e queste opere non richiedono di per sé un permesso di costruire, perché riguardano le finiture dell’edificio e non ne trasformano la struttura o il prospetto.
Nel caso in esame, dagli atti è emerso che non sono state create nuove finestre o nuovi affacci verso la proprietà vicina, né sono state alterate le aperture già esistenti.

Se le finestre risultano già legittimamente esistenti, documentate dai precedenti titoli edilizi, il loro semplice adeguamento tecnico può rientrare nella manutenzione straordinaria realizzabile mediante SCIA.

Scarica la sentenza in allegato

Keywords: finestre, confine, infissi, SCIA, manutenzione straordinaria, luci e vedute, stato legittimo dell’immobile.

FAQ Tecniche: Sostituzione infissi sul confine: quando basta la SCIA | Ingenio

La sostituzione degli infissi può creare una nuova veduta?
No, non quando restano invariati posizione, dimensioni e allineamento del vano finestrato e non vengono realizzate opere murarie. Nel caso esaminato, il cambio delle porzioni apribili del serramento non ha modificato le aperture preesistenti. La qualificazione civilistica di luce o veduta resta comunque distinta dalla verifica urbanistico-edilizia.

Quando la sostituzione degli infissi rientra nella manutenzione straordinaria?
Può rientrarvi quando l’intervento riguarda serramenti esistenti e risponde alle condizioni dell’art. 3, comma 1, lett. b), d.P.R. 380/2001. Occorre verificare che l’immobile sia legittimamente realizzato, che non siano introdotte nuove aperture e che l’intervento sia conforme alla disciplina vigente. 

Quali documenti servono per dimostrare che una finestra era già esistente?
Sono rilevanti licenze, autorizzazioni, condoni, varianti, elaborati grafici allegati ai titoli e documentazione fotografica storica, se coerente. Nel caso trattato, il raffronto tra il condono del 1989, la variante del 1991 e la SCIA del 2024 ha permesso di ricostruire lo stato legittimo.

La SCIA sostituisce sempre il permesso di costruire per gli infissi?
No. La SCIA può essere idonea per l’intervento manutentivo descritto, ma non per modifiche che incidano realmente su prospetti, volumi, sagoma o aperture secondo la disciplina edilizia applicabile. Vanno verificati vincoli, regolamento edilizio locale e caratteristiche dell’immobile. 

Quali verifiche deve svolgere il progettista prima della posa?
Il progettista dovrebbe confrontare lo stato di fatto con gli elaborati dei titoli abilitativi, rilevare geometricamente i vani, verificare l’assenza di demolizioni o ampliamenti murari e definire le caratteristiche prestazionali del nuovo serramento. Va inoltre verificata la compatibilità con requisiti igienico-sanitari, energetici e acustici applicabili.

Quali controlli sono utili per durabilità e corretta manutenzione?
La sostituzione deve considerare continuità di tenuta all’aria e all’acqua, fissaggi, giunti, drenaggi, regolazione della ferramenta e manutenzione programmata. La posa incide sulle prestazioni del serramento tanto quanto il prodotto. Per i requisiti di posa si rinvia alla serie UNI 11673. 

Quali errori vanno evitati nelle finestre sul confine?
L’errore principale è qualificare come semplice sostituzione un intervento che amplia o sposta il vano finestrato. È rischioso anche omettere il confronto con i titoli precedenti o confondere la regolarità edilizia con la tutela civilistica del confinante. Prima dell’intervento occorre verificare entrambi i piani.