Fiscalizzazione abusi edilizi: è off limits per le nuove costruzioni?

Una recente sentenza del TAR Lazio chiarisce che la fiscalizzazione dell'abuso edilizio, prevista dagli artt. 33 e 34 del d.P.R. 380/2001, non è un principio generale ma un rimedio eccezionale e derogatorio rispetto alla regola della demolizione. Essa è ammessa solo per interventi di ristrutturazione in totale o parziale difformità dal titolo, o in caso di annullamento del titolo, quando la demolizione risulti oggettivamente impossibile senza pregiudicare le parti conformi. È invece radicalmente esclusa per le nuove costruzioni abusive ex art. 31 TUE, anche se la demolizione comporta rischi statici per manufatti contigui.

La fiscalizzazione dell'abuso edilizio è una procedura prevista dagli art.33 e 34 del Testo Unico Edilizia che consente, a determinate condizioni, di poter 'ottenere' una sanzione pecuniaria alternativa alla demolizione delle opere. Questa sorta di 'salvagente' è richiedibile solo dopo aver ricevuto l'ordinanza di messa in pristino e dipende dal tipo di intervento abusivo, oltre che dall'impossibilità 'tecnica' di eseguire la demolizione senza compromettere le parti conformi: non tutti i casi di abuso, insomma, possono beneficiare della fiscalizzazione.

Il box in muratura del contendere

Questo è rilevante nel caso della sentenza del 16 marzo 2026 del Tar Lazio, che si occupa di un ricorso contro un'ordinanza di demolizione impartita dal comune per un box in muratura delle dimensioni di mt. 7,20 x 4 ed altezza di mt. 3 circa realizzato a ridosso dell'edificio principale.

Il ricorso con la richiesta di fiscalizzazione

Per i ricorrenti, sussiste violazione degli artt. 15 l.r. n. 15/08 e 31 d.p.r. n. 380/01 nonché eccesso di potere sotto vari profili e difetto d’istruttoria in quanto “il box auto non è una struttura autonoma, ma un corpo edilizio strutturalmente integrato con l’edificio condominiale principale e con altre unità immobiliari adiacenti. Le sue travi di copertura sono innestate nella muratura portante dell’edificio di sei piani e la sua struttura funge da sostegno per altri locali. La demolizione, pertanto, non potrebbe avvenire senza arrecare un grave e irreparabile pregiudizio statico alle parti legittime degli immobili contigui, con evidenti rischi per la sicurezza di persone e cose”.

Inoltre, sempre secondo parte ricorrente, “la normativa urbanistica (cfr. artt. 33 e 34 del D.P.R. 380/2001) prevede che, qualora la demolizione non possa avvenire senza arrecare pregiudizio alla parte di immobile eseguita in conformità, si applichi una sanzione pecuniaria pari al doppio del valore venale della parte abusiva. Sebbene tali norme si riferiscano a specifici casi di interventi in parziale difformità o su immobili vincolati, il principio che ne discende ha una portata generale: la demolizione non è l’unica sanzione possibile e deve cedere il passo alla sanzione pecuniaria (c.d. fiscalizzazione) quando il ripristino dello stato dei luoghi è materialmente impossibile o eccessivamente pregiudizievole. In virtù di ciò, “l’Amministrazione, nel suo deficitario iter istruttorio, ha completamente omesso di valutare tale alternativa, violando i principi di proporzionalità e adeguatezza dell’azione amministrativa”.

Fiscalizzazione: ecco quando! Le regole

Prima di esaminare il veloce responso del TAR, ricordiamo che con il termine "fiscalizzazione" dell'abuso, si intende un rimedio alternativo eccezionalmente concesso in luogo della demolizione, del quale si può beneficiare:

• sia in caso di mancanza, totale difformità o variazione essenziale dal titolo riferito a ristrutturazione edilizia (art. 33, comma 2, del d.P.R. n. 380 del 2001);
• sia a fronte di accertata difformità solo parziale dal permesso di costruire (art. 34, comma 2, e 2-bis, che ne ha esteso l’applicabilità anche agli interventi soggetti a s.c.i.a. alternativa al permesso di costruire di cui all’art. 23, comma 1);
• sia infine all’esito di un annullamento, giudiziale o in autotutela, del titolo stesso (art. 38);
• ma non nell’ipotesi, più grave, di avvenuta realizzazione di una “nuova opera” in assenza di permesso di costruire o in totale difformità o variazione essenziale dallo stesso (art. 31)” (Cons. Stato, 25.1.2024, n. 806).

Importante: la sanzione pecuniaria prevista dall'art. 34, rappresenta, quindi, una misura del tutto eccezionale e derogatoria rispetto alla regola generale della demolizione degli illeciti edilizi, e può essere applicata, solo quando l’Ufficio comunale accerti l'oggettiva impossibilità di rimuovere l’abuso senza arrecare pregiudizio alla parte eseguita in conformità.

Nuove costruzioni: la fiscalizzazione è off limits

L'ultima delle condizioni viste sopra è sufficiente per determinare il respingimento di questo ricorso.

Infatti, spiega Palazzo Spada, il Comune ha qualificato l'abuso quale “nuova costruzione” come emerge dall'inequivoco richiamo, presente nel provvedimento impugnato, agli artt. 31 d.p.r. n. 380/01 e 15 l.r. n. 380/01. Tale qualificazione non è stata in alcun modo contestata dai ricorrenti.

Quindi, "ne consegue l’irrilevanza, ai fini dello scrutinio di fondatezza del gravame, del pericolo agli immobili adiacenti che, nella prospettazione di parte ricorrente (prima e terza censura), deriverebbe dalla demolizione del manufatto abusivo".

Infatti, gli artt. 31 d.p.r. n. 380/01 e 15 l.r. n. 15/08 non attribuiscono alcuna rilevanza, in senso ostativo alla demolizione, al possibile pericolo per i manufatti o parti di essi regolarmente assentiti, né è possibile ritenere che la c.d. “fiscalizzazione” dell’abuso, prevista dagli artt. 33 e 34 d.p.r. n. 380/01, costituisca un principio di ordine generale applicabile anche all’art. 31 d.p.r. n. 380/01 e ciò in quanto:

• a) le due fattispecie (art. 31, da una parte, e artt. 33 e 34 d.p.r. n. 380/01, dall’altra) hanno ad oggetto tipologie di abusi totalmente diversi di talchè non è irragionevole la previsione legislativa dell’art. 31 d.p.r. n. 380/01 di non prevedere alcun limite alla demolibilità degli abusi più gravi, oggetto della disposizione;
• b) non può ritenersi che la "fiscalizzazione" sia un principio generale trattandosi di ipotesi eccezionali di non demolibilità di immobili abusivi.

Fiscalizzazione abusi e nuove costruzioni: FAQ

Cos’è la fiscalizzazione dell’abuso edilizio?
È la sostituzione eccezionale della demolizione con una sanzione pecuniaria, prevista solo in specifiche ipotesi tassative dal Testo Unico Edilizia.

In quali casi è ammessa la fiscalizzazione?
È consentita per ristrutturazioni edilizie in totale difformità o per interventi in parziale difformità dal titolo, nonché in caso di annullamento del titolo, se la demolizione è tecnicamente impossibile senza danni alle parti legittime.

La fiscalizzazione si applica alle nuove costruzioni abusive?
No. Per le nuove costruzioni realizzate senza permesso o in totale difformità (art. 31 d.P.R. 380/2001) la fiscalizzazione è esclusa e la demolizione resta obbligatoria.

La fiscalizzazione è un principio generale dell’ordinamento edilizio?
No. La giurisprudenza ribadisce che si tratta di un’eccezione espressa e non estensibile analogicamente ai casi più gravi disciplinati dall’art. 31 del TUE.

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