Fiscalizzazione abusi: l'impianto fotovoltaico non salva dalla demolizione

La sanzione pecuniaria alternativa alla demolizione prevista dall'art. 34, co. 2, d.P.R. n. 380/2001 presuppone inderogabilmente una situazione di parziale difformità rispetto al titolo abilitativo rilasciato, non già l'assenza totale di titolo. Un manufatto interamente abusivo non è quindi suscettibile di fiscalizzazione. Nella fattispecie, la presenza di un impianto fotovoltaico installato sulla tettoia abusiva - pur dotato di propria C.I.L. - non integra il presupposto del pregiudizio alla "parte eseguita in conformità", trattandosi di un impianto a servizio dell'edificio, smontabile, che non ne condiziona la stabilità. Ammettere il contrario trasformerebbe l'istituto in un condono mascherato.

Le condizioni per la fiscalizzazione e l'impianto fotovoltaico sopra la tettoia abusiva

Quando è ammessa la fiscalizzazione dell'abuso edilizio? Serve sempre la parziale difformità o si può derogare, in alcuni casi, anche alla mancanza del titolo ablitativo? La presenza di un pannello fotovoltaico installato sull'opera abusiva (tettoia) consente di procedere con la sanzione alternativa?

Il Consiglio di Stato, nella sentenza 3128/2026, cerca di dissipare un po' di dubbi in materia esaminando un caso particolare, attinente la questione della presunta indivisibilità di un impianto fotovoltaico rispetto ad un manufatto abusivo sottostante, e ribadendo la natura derogatoria e di stretta interpretazione della norma.

Fiscalizzazione abusi: breve riepilogo

Sappiamo che ad oggi, la possibilità di regolarizzare l'abuso pagando un'ammenda dipende da alcune condizioni imprescindibili, definite dal dpr 380/2001, e che appunto sono figlie:

• della parziale difformità dal titolo;
• dell'effettiva impossibilità di demolire l'abuso senza pregiudizio della parte conforme.

Quindi, la procedura consiste nella possibilità di sostituire la sanzione demolitoria con quella pecuniaria, in caso di parziale difformità dal permesso di costruire (art. 34, comma 2, d.P.R. 380/2001) o per interventi di ristrutturazione edilizia eseguiti in assenza di permesso o in totale difformità (art. 33 d.P.R. 380/2001).

L'art.34 comma 2 a cui si fa riferimento in questa sentenza, però, richiede espressamente la parziale difformità.

Il caso: tettoia abusiva con fotovoltaico annesso

Una società installava sul lastrico solare condominiale, senza titolo edilizio, una tettoia e successivamente la chiudeva con strutture in PVC e infissi. Entrambi gli interventi venivano colpiti da ordinanze di demolizione.

La società chiedeva la fiscalizzazione dell'abuso sostenendo che la demolizione avrebbe pregiudicato l'impianto fotovoltaico legittimamente installato sulla tettoia.

Comune, TAR e Consiglio di Stato sono tutti concordi: qui la fiscalizzazione non è ammessa. Vediamo perché.

Per la fiscalizzazione serve la parziale difformità. Ma cosa significa?

Palazzo Spada evidenzia che in base all’art. 34, co. 2, del d.P.R. n. 380 del 2001 “Quando la demolizione [degli interventi e delle opere realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire, di cui al primo comma] non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell’ufficio applica una sanzione pari al triplo del costo di produzione, stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392, della parte dell’opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale, e pari al triplo del valore venale, determinato a cura della agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale”.

La giurisprudenza di questo Consiglio in passato ha già chiarito che il concetto di parziale difformità presuppone che un determinato intervento costruttivo, pur se contemplato dal titolo autorizzatorio rilasciato dall’autorità amministrativa, venga realizzato secondo modalità diverse da quelle previste e autorizzate a livello progettuale, come si desume in negativo dall’art. 31 del d.P.R. n. 380 del 2001, per cui la difformità parziale si configura quando le modificazioni incidano su elementi particolari e non essenziali della costruzione e si concretizzino in divergenze qualitative e quantitative non incidenti sulle strutture essenziali dell’opera (cfr. Cons. Stato, sez. VI, 6 luglio 2022, n. 5620).

Pertanto, un manufatto interamente realizzato in mancanza del titolo abilitativo non rientra nell’ambito applicativo dell'art. 34 del dpr 380/2001 e non è fiscalizzabile.

La norma è derogatoria rispetto alla regola generale della demolizione e deve pertanto essere interpretata restrittivamente. Ne consegue che un manufatto realizzato integralmente in assenza di titolo abilitativo è sottratto ab origine all'ambito applicativo dell'istituto: mancando il titolo, non esiste alcuna «parte eseguita in conformità» rispetto alla quale misurare il pregiudizio.

Il fotovoltaico non salva dall'obbligo di demolizione

Perché operi la fiscalizzazione, tra l'altro, occorre dimostrare in modo inequivoco che la demolizione inciderebbe sulla stabilità strutturale dell'edificio nel suo complesso. Non basta che essa pregiudichi la funzionalità del manufatto o comporti spese elevate, né che nella parte da abbattere siano collocati impianti costosi.

Diversamente opinando e accordando rilevanza, invece, alla legittimità dell’impianto per sé solo considerato (ove mai ciò fosse possibile), la realizzazione di interventi di installazione di impianti solari fotovoltaici anche in attività libera o con procedura abilitativa semplificata (ai sensi del d.lgs. 25 novembre 2024 n. 190, che ne costituisce ora la sedes materiae) finirebbe per sottrarre le costruzioni sottostanti, quand’anche del tutto prive di titolo, all’adozione di misure ripristinatorie dell’assetto edilizio violato. Insomma, si trasformerebbe di fatto la fiscalizzazione in una sorta di condono 'mascherato'.

In definitiva: demolizione legittima, fiscalizzazione impossibile.

FAQ TECNICHE: Fiscalizzazione abusi e tettoia fotovoltaica | Ingenio

Quando è ammessa la fiscalizzazione dell’abuso edilizio ex art. 34 d.P.R. 380/2001?

La fiscalizzazione è ammessa solo in caso di parziale difformità dal permesso di costruire, cioè quando l’opera è stata realizzata sulla base di un titolo valido ma con modifiche non essenziali. È esclusa in presenza di assenza totale di titolo.

Un manufatto interamente abusivo può essere fiscalizzato?

No. Un’opera realizzata integralmente senza titolo edilizio non rientra nell’ambito applicativo dell’art. 34. In mancanza di una “parte eseguita in conformità”, la sanzione pecuniaria alternativa alla demolizione non è consentita.

La presenza di un impianto fotovoltaico legittimo impedisce la demolizione?

No. La presenza di un impianto fotovoltaico, anche se legittimamente installato e autorizzato, non impedisce la demolizione dell’opera abusiva sottostante, se questa è priva di titolo edilizio.

Il fotovoltaico può giustificare la fiscalizzazione per evitare il pregiudizio alla parte conforme?

No. L’impianto fotovoltaico è considerato elemento accessorio e smontabile, non strutturale. Il suo eventuale pregiudizio non integra il requisito richiesto dall’art. 34, che riguarda la stabilità della parte edilizia legittima.

Perché la fiscalizzazione deve essere interpretata in modo restrittivo?

Perché costituisce una deroga alla regola generale della demolizione degli abusi edilizi. Un’interpretazione estensiva trasformerebbe l’istituto in un condono mascherato, in contrasto con la ratio della disciplina repressiva.

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