Fiscalizzazione abusi tra tolleranze di cantiere e variazioni essenziali: multa o sanatoria?

La fiscalizzazione ex art. 34, comma 2, dpr 380/2001 è una sanzione alternativa alla demolizione, applicabile esclusivamente quando ricorrano tre presupposti cumulativi: la natura abusiva delle opere, la loro qualificazione come difformità parziale dal titolo (e non come variazione essenziale), e il rischio che la demolizione della parte difforme pregiudichi la stabilità della parte conforme. Le tolleranze costruttive ex art. 34-bis T.U.E. e le variazioni non essenziali ex art. 32 T.U.E. operano in una logica distinta e antecedente: se lo scostamento rientra in tali margini, le opere non integrano alcun abuso e non occorre né fiscalizzare né demolire, potendosi semmai procedere a regolarizzazione.

La fiscalizzazione degli abusi edilizi è figlia di un abuso parziale e per il quale il rischio è che l'eventuale demolizione arrechi danni anche alla parte conforme dell'immobile. Ma attenzione: se si rientra nelle tolleranze costruttive, non c'è abuso ma sanatoria, il che 'cancella' le possibilità che si debba ricorrere ad una sanzione alternativa come appunto avviene nelle pratiche di fiscalizzazione.

Questa linea sottile è tratteggiata e analizzata dal Consiglio di Stato nella sentenza 2246/2026, che tratta di un caso particolare: un comune aveva infatti irrogato una sanzione pecuniaria di fiscalizzazione nei confronti del proprietario di un immobile, ritenendo che le difformità riscontrate rispetto alla licenza edilizia del 1965 - variazioni prospettiche e un ampliamento del fronte prospiciente la via - integrassero una parziale difformità dal titolo ai sensi dell'art. 34 dpr 380/2001.

Il TAR aveva accolto il ricorso del privato, escludendo l'abusività delle opere sia perché realizzate prima del 1° settembre 1967 in zona esterna al centro abitato, sia perché gli scostamenti rientravano nelle tolleranze costruttive. Il Consiglio di Stato ha confermato la sentenza, respingendo l'appello comunale.

L'intervento (presunto) abusivo e le tolleranze costruttive come salvagente

Di fatto, quindi, il proprietario aveva ricevuto una multa dal Comune perché il suo edificio presentava alcune difformità rispetto alla licenza edilizia originaria: il fronte dell'immobile era leggermente più ampio del progetto approvato.

Il Comune, ritenendo impossibile demolire la parte in eccesso senza compromettere la stabilità del fabbricato, aveva applicato la "fiscalizzazione", ossia una sanzione in denaro in sostituzione della demolizione.

Il Consiglio di Stato ha confermato l'annullamento di quella multa: le differenze riscontrate erano così piccole da rientrare nelle tolleranze di legge e, per di più, l'edificio era stato costruito prima del 1967 in zona non soggetta a obbligo di licenza. Senza un abuso, non c'è nulla da fiscalizzare.

Fiscalizzazione degli abusi edilizi: quando, come, perché

In linea generale, spiega Palazzo Spada, la fiscalizzazione dell'abuso edilizio ai sensi dell'art.34, comma 2, d.P.R. n. 380 del 2001 rappresenta una sanzione alternativa rispetto a quella demolitivo-restitutoria, applicabile nel caso in cui la demolizione non possa avvenire senza incidere sulla stabilità dell'edificio nel suo complesso, così contemperando l'esigenza di ristabilire lo status quo ante con quella di assicurare la sicurezza pubblica.

Il presupposto indefettibile della fiscalizzazione è la natura abusiva delle opere cui essa è relativa, pertanto, una volta che il privato ne faccia richiesta, riconosce di fatto l'abuso edilizio contestato dall'amministrazione, prestando acquiescenza, in sostanza, al profilo della qualificazione delle opere nei termini suddetti.

Non è quindi possibile "ritirare" l'istanza di fiscalizzazione e rimettere in discussione la natura abusiva degli interventi contestati dall'amministrazione, una volta che, attraverso detta richiesta, siano stati a tutti gli effetti riconosciuti come tali; peraltro, ove non fosse disposta la sanzione alternativa della fiscalizzazione, la conseguenza dell'abuso non potrebbe che essere l'ordine di demolizione delle opere eseguite senza titolo edilizio o in difformità da questo.

Fiscalizzazione, tolleranze costruttive e variazioni ex art.32 TUE

L'art. 34, comma 3, D.P.R. n. 380/2001 consente la fiscalizzazione dell'abuso edilizio mediante il pagamento di una sanzione pecuniaria quando vi sia difformità parziale rispetto al titolo edilizio, e sussista il rischio che la demolizione della parte difforme possa arrecare pregiudizio alla parte conforme.

Uno dei presupposti dell'art. 34, comma 2, D.P.R. n. 380/2001 è che siano stati superati sia i margini di tolleranza costruttiva ex art. 34-bis, D.P.R. n. 380/2001 sia i limiti delle variazioni essenziali ex art. 32, D.P.R. n. 380/2001.

Nel caso delle variazioni non essenziali, infatti, la conformità urbanistica è normalmente implicita ed è quindi applicabile la regolarizzazione ex art. 36, comma 2, D.P.R. n. 380/2001 per le nuove edificazioni o la ristrutturazione pesante, oppure la regolarizzazione ex art. 37, comma 4, D.P.R. n. 380/2001 per gli interventi edilizi autorizzabili mediante SCIA.

Il rapporto tra fiscalizzazione e tolleranze costruttive

Le tolleranze costruttive ex art. 34-bis T.U.E. e le variazioni non essenziali ex art. 32 T.U.E. operano, quindi, su un piano logicamente anteriore rispetto alla fiscalizzazione.

Se lo scostamento tra il realizzato e il titolo rientra nella soglia del 2% delle misure progettuali - che costituisce il margine entro il quale la difformità non è giuridicamente rilevante, anche se in realtà, oggi, si può arrivare sino al 6% con le nuove regole del Salva Casa - le opere non sono abusive e non sono passibili né di demolizione né di fiscalizzazione.

In tale ipotesi, spiega Palazzo Spada, la conformità urbanistica è normalmente implicita e l'unica strada percorribile, ove necessario, è la regolarizzazione: ex art. 36, comma 2, T.U.E. per le nuove edificazioni o la ristrutturazione pesante; ex art. 37, comma 4, T.U.E. per gli interventi soggetti a SCIA.

La fiscalizzazione non è quindi uno strumento duttile applicabile a qualsiasi difformità: presuppone un abuso reale e qualificato, che superi sia la soglia delle tolleranze sia quella delle variazioni non essenziali.

Che poi, se vogliamo essere precisi, anche le variazioni essenziali, oggi, possono beneficiare di apposita sanatoria semplificata ex Salva Casa! (ma questa è un'altra storia...)

Fiscalizzazione inapplicabile! Ecco perché

Nel caso di specie sia l’esito dell’approfondimento istruttorio svolto in primo grado sia l’analisi degli atti di causa conferma l’assenza nella specie del presupposto della fiscalizzazione, cioè l‘abusività delle opere.

Peraltro, anche in ordine al contestato elemento della collocazione dell’immobile, è stato confermato come l’edificato in oggetto fosse stato realizzato in data antecedente all’1.9.1967 in zona esterna al centro abitato, e quindi realizzabile legittimamente in assenza di titolo abilitativo.

Infine, "anche in ordine alle tolleranze costruttive le deduzioni si scontrano con la correttezza delle risultanze istruttorie, emerse anche all’esito della verificazione, nella quale si dà atto – anche rispetto alla contestazione di non aver tenuto conto del secondo piano - che la superficie di piano, stimata per la pianta licenziata è pari a mq 62,38 mq e quindi il 2% è pari a 1,24 mq per cui l’incremento di superficie rientra perfettamente nella tolleranza costruttiva ammessa dall’art. 34 del DPR 380/01. Poiché le altezze di interpiano dell’immobile sono le medesime, anche l’incremento di volume rispetta la tolleranza prevista".

Fiscalizzazione abusi e tolleranze costruttive: FAQ

Quando è applicabile la fiscalizzazione dell’abuso edilizio?
La fiscalizzazione ex art. 34, comma 2, d.P.R. 380/2001 è applicabile solo in presenza di un abuso edilizio qualificabile come difformità parziale dal titolo e quando la demolizione della parte difforme comporterebbe un pregiudizio alla stabilità della parte conforme dell’edificio.

Qual è il rapporto tra fiscalizzazione e tolleranze costruttive?
Le tolleranze costruttive ex art. 34-bis T.U.E. operano su un piano logicamente antecedente: se lo scostamento rientra nelle tolleranze (oggi fino al 6%), l’opera non è abusiva e non può essere né demolita né fiscalizzata.

La fiscalizzazione presuppone sempre l’esistenza di un abuso?
Sì. La fiscalizzazione è una sanzione alternativa alla demolizione e presuppone necessariamente la natura abusiva delle opere; in assenza di abuso non vi è alcun presupposto giuridico per applicarla.

È possibile chiedere la fiscalizzazione e poi contestare l’abusività dell’opera?
No. La richiesta di fiscalizzazione comporta il riconoscimento dell’abuso edilizio contestato dall’amministrazione e non consente successivamente di rimettere in discussione la qualificazione dell’intervento.

Perché nel caso esaminato la fiscalizzazione è stata ritenuta illegittima?
Perché le opere non erano abusive: l’edificio era anteriore al 1967 e gli scostamenti rientravano pienamente nelle tolleranze costruttive, escludendo alla radice l’applicabilità della sanzione.

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