Fiscalizzazione dell'abuso edilizio: solo per parziale difformità e mai in zona vincolata

Quando si può applicare la fiscalizzazione dell'abuso edilizio, ovvero la sostituzione della sanzione demolitoria con una semplice - ma anche molto salata - sanzione pecuniaria?

Ci sono delle regole precise, previste dal Testo Unico Edilizia, rinforzate dalla giurisprudenza amministrativa e ribadite nell'interessante sentenza 4974/2025 del Tar Napoli, chiamato ad esprimersi sul ricorso contro un'ordinanza di demolizione emanata dal comune per rla ealizzazione sul terreno di proprietà della ricorrente, in zona paesaggisticamente vincolata, di un manufatto abusivo, avente superficie di mq. 112,00 ed altezza di circa mt. 3,20 con struttura in muratura e copertura in latero-cemento.

I motivi della demolizione: assenza del permesso e costruzione in zona vincolata

E già qui dovrebbe scattare il primo 'allarme': il provvedimento impugnato si basa sul rilievo della mancanza di titolo abilitativo delle opere realizzate, classificate come “interventi di nuova costruzione”, in quanto ritenute riconducibili alla definizione di cui all'art. 3, lett. E) del T.U.E – D.P.R n. 380/01 e ss. mm. e ii., trattandosi di nuovi organismi edili, caratterizzati da un proprio impatto ambientale e, dunque, idonei a determinare una trasformazione del territorio, peraltro in area paesaggisticamente vincolata.

La richiesta di fiscalizzazione

Secondo la ricorrente, l'amministrazione non avrebbe correttamente valutato la possibilità di fare applicazione della sanzione pecuniaria di cui all’art. 34 del d.P.R. n. 380/2001 in relazione alle opere eseguite in parziale difformità dal titolo, atteso che la loro demolizione non potrebbe comunque avvenire senza pericolo per la restante struttura.

Fiscalizzazione degli abusi edilizi: regole e condizioni

Il Testo Unico edilizia e la giurisprudenza consolidata ci portano ad affermare che ci sono dei casi predefiniti nei quali è possibile 'trasformare' la demolizione in ammenda pecuniaria, cioè questi:

• si deve trattare di parziale difformità dal titolo abilitativo (art.34);
• si può trattare di ristrutturazione edilizia in totale difformità dal permesso di costruire o in assenza di permesso di costruire (art.33);
• deve sussistere l'oggettiva impossibilità di demolire l'abuso edilizio (ripristino dello stato dei luoghi, art.33) o, nel caso dell'art.34, l'impossibilità di demolire la parte non conforme senza pregiudizio della parte conforme (cioè deve sussistere il concreto rischio di danneggiare la parte realizzata in conformità).

Il caso: questa è una nuova costruzione in totale difformità (assenza del permesso)

E' evidente che questa opera non rientra nei casi di cui sopra: si tratta infatti di una nuova costruzione eseguita senza permesso di costruire (totale difformità) e peraltro in zona vincolata.

Il TAR evidenzia che l'ordine di demolizione oggetto d'impugnativa trova adeguata giustificazione nella indicazione puntuale delle opere abusive realizzate in assenza dei titoli abilitativi e nella normativa violata.

E "non coglie nel segno" l'ultima censura, con cui la ricorrente deduce l'illegittimità della sanzione demolitoria, invocando la possibilità di ricorso alla cd. procedura di "fiscalizzazione" dell'abuso di cui all'art. 34 comma 2 del TU Edilizia, per cui per le opere eseguite in parziale difformità e quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente dell'ufficio preposto dispone in luogo della demolizione una sanzione amministrativa più elevata.

Zone vincolate: in ogni caso la fiscalizzazione è impossibile

C'è una caratteristica dell'opera in questione, poi, che rafforza l'impossibilità di ottenere la fiscalizzazione, anche laddove - ma come abbiamo visto non è questo il caso - si rientrasse nel novero della parziale difformità ex art.34 TUE.

Infatti, a confutazione del motivo il Collegio ha richiamato la condivisa giurisprudenza con la quale si è chiarito che non è possibile fare applicazione di tale norma per le opere realizzate, come nella specie, in zona sottoposta a vincolo paesaggistico, perché queste non possono essere mai ritenute "in parziale difformità", atteso che tutti gli interventi realizzati in tale zona eseguiti in difformità dal titolo abilitativo si considerano in variazione essenziale e, quindi, in difformità totale rispetto all'intervento autorizzato (cfr. T.A.R. Campania, Salerno, sez. II, 21/10/2024, n.1930).

In tali casi, l'art. 27 comma 2 prevede sempre la demolizione, senza acconsentire a forme alternative di sanzione, come quella pecuniaria di cui all’art. 34 (cfr., in termini, Cons. St., Sez. VI, 30 giugno 2022, n. 5421). E ancora: “L’art. 32, comma terzo, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, prevede poi che tutti gli interventi realizzati in zona sottoposta a vincolo paesaggistico eseguiti in difformità del titolo abilitativo, inclusi quelli eseguiti in parziale difformità, si considerano come variazioni essenziali e, quindi, quali difformità totali” (così Cons. Stato, Sez. VI, 30 ottobre 2020, n. 6651).

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO