Immobiliare, boom dei fondi italiani: patrimonio a 144,5 miliardi e nuove crescite nel 2026

Il settore dei fondi immobiliari continua a confermarsi uno dei pilastri del mercato del real estate, nonostante le incertezze economiche e geopolitiche che caratterizzano lo scenario internazionale. Nel 2025 il comparto ha registrato una crescita diffusa sia a livello globale sia europeo, sostenuto dall'interesse degli investitori istituzionali e dalla ricerca di asset considerati più stabili e resilienti. In questo contesto, l'Italia si distingue per dinamismo e capacità di attrarre capitali, consolidando il proprio ruolo tra i principali mercati europei. A evidenziarlo è il 48° Rapporto 2026 di Scenari Immobiliari e Studio Casadei, che fotografa un settore in espansione e con prospettive positive anche per il prossimo anno.

Fondi immobiliari: globalmente raggiunti i 5.100 mld di euro

Il mercato dei fondi immobiliari continua a espandersi a livello globale ed europeo, confermando il ruolo dell'Italia tra i Paesi più dinamici del continente. Nel 2025 il patrimonio mondiale dei fondi immobiliari quotati, non quotati e dei Real Estate Investment Trust (REIT) ha raggiunto i 5.110 miliardi di euro, registrando una crescita del 6,2% rispetto all'anno precedente. I REIT si confermano il principale strumento di investimento del settore, rappresentando il 76,1% del patrimonio complessivo.

I dati emergono dal 48° Rapporto (2026) “I Fondi immobiliari in Italia e all'estero”, presentato a Milano da Scenari Immobiliari e realizzato in collaborazione con lo Studio Casadei, responsabile dell'analisi finanziaria.

Europa in espansione, Italia protagonista

Lo studio evidenzia come la fase di crescita del comparto prosegua in tutta Europa. Il monitoraggio, ampliato quest'anno anche alla Polonia per i fondi immobiliari e a Portogallo e Bulgaria per i REIT, fotografa un mercato composto da 2.478 fondi e 283 REIT operativi, per un patrimonio complessivo di 1.730 miliardi di euro, in aumento del 4,9%.

Nei cinque principali mercati europei – Italia, Germania, Francia, Spagna e Regno Unito – il fatturato del settore ha raggiunto nel 2025 quasi 986,5 miliardi di euro (+4,7%), con una previsione di superare i 1.138 miliardi nel 2026.

La Germania mantiene la leadership con oltre un terzo dei volumi complessivi, pari a 324 miliardi di euro, seguita dalla Francia con 220 miliardi. Tuttavia, è l'Italia a distinguersi per il ritmo di crescita più sostenuto: il fatturato ha raggiunto i 162,7 miliardi di euro nel 2025, in aumento del 7,1%, mentre per il 2026 è atteso un ulteriore incremento dell'8,7%, fino a 176,8 miliardi di euro.

Breglia: «L'immobiliare resta un porto sicuro»

Durante la presentazione del Rapporto, il presidente di Scenari Immobiliari, Mario Breglia, ha sottolineato la capacità del settore di affrontare un contesto internazionale caratterizzato da instabilità geopolitica, incertezza economica e nuove sfide energetiche e digitali.

Secondo Breglia, il mercato immobiliare italiano continua a dimostrare solidità e capacità di adattamento, sostenuto dall'interesse crescente degli investitori istituzionali, che oggi rappresentano circa il 60% dei volumi complessivi. A trainare la crescita sono soprattutto i comparti residenziale e turistico-ricettivo, mentre Lombardia e Milano consolidano il proprio ruolo di poli strategici per gli investimenti.

Il presidente di Scenari Immobiliari ha inoltre evidenziato come la diversificazione delle strategie di investimento, l'attenzione agli asset di qualità e la crescente centralità dei criteri di sostenibilità stiano rafforzando la competitività del settore in un mercato europeo sempre più selettivo.

Fondi immobiliari italiani: Nav a 125,7 miliardi

Il comparto italiano continua a rafforzare la propria presenza nel panorama europeo, rappresentando oltre il 13% dei veicoli attivi nel continente.

Al 31 dicembre 2025 il valore complessivo del Net Asset Value (Nav) dei fondi immobiliari italiani ha raggiunto i 125,7 miliardi di euro, con una crescita del 3,5% rispetto al 2024. Parallelamente, il patrimonio immobiliare detenuto direttamente dai circa 700 fondi operativi è salito a 144,5 miliardi di euro, registrando un incremento del 4%.

Le prospettive per il 2026 indicano un ulteriore rafforzamento del comparto. Le stime prevedono infatti un aumento del Nav del 5% e del patrimonio immobiliare del 5,5%, accompagnato da una crescita del numero dei fondi attivi, che dovrebbe raggiungere quota 720.

Stabilità finanziaria e rischio contenuto

Sul fronte finanziario, l'indebitamento del settore si mantiene stabile a circa 62 miliardi di euro, pari al 43% del patrimonio gestito. La redditività media, misurata attraverso il Return on Equity (ROE), si è attestata all'1,7%, evidenziando una lieve flessione rispetto all'anno precedente.

Nonostante ciò, il comparto continua a essere considerato solido. Secondo il Rapporto sulla stabilità finanziaria pubblicato dalla Banca d'Italia nell'aprile 2026, la struttura prevalentemente chiusa dei fondi immobiliari italiani li rende meno esposti ai rischi di liquidità rispetto a molte realtà internazionali. Questa caratteristica contribuisce a mantenere contenuto il livello di rischio finanziario e rafforza la resilienza del settore in uno scenario economico ancora caratterizzato da incertezza.

Le prospettive

Le previsioni per il 2026 confermano quindi un quadro favorevole per il mercato dei fondi immobiliari italiani. La combinazione tra crescita degli investimenti, interesse degli investitori istituzionali, sviluppo dei segmenti residenziale e hospitality e maggiore attenzione alla qualità degli asset lascia intravedere una nuova fase di consolidamento per il settore.

In un contesto internazionale complesso, l'immobiliare continua a essere percepito come un asset difensivo e capace di generare valore nel lungo periodo, confermando il ruolo strategico dell'Italia nel panorama europeo dei fondi immobiliari.

Fonte: Comunicato stampa scenari immobiliari