Fotovoltaico in condominio: cosa occorre verificare prima dell’installazione su lastrico solare?

Anche l’installazione di pannelli fotovoltaici può trasformarsi in una lunga battaglia giudiziaria quando si intrecciano interessi privati, regole condominiali e tutela della proprietà.
È questo il caso affrontato dall’ordinanza della Corte di Cassazione n. 4953/2026, nella quale si è esaminata una controversia relativa alla proprietà del lastrico solare di un edificio condominiale e al diritto di installarvi un impianto fotovoltaico. I proprietari di alcuni appartamenti sostenevano che il lastrico fosse divenuto condominiale dopo che una sentenza amministrativa aveva reso impossibile la sopraelevazione prevista dal costruttore originario. La Cassazione ha ritenuto che il lastrico solare resta di proprietà esclusiva degli eredi del costruttore, poiché i rogiti avevano attribuito loro la piena proprietà e non un semplice diritto di superficie.
In conclusione, il ricorso è stato rigettato e i ricorrenti sono stati condannati al pagamento delle spese processuali.

Lastrico solare e impianto fotovoltaico

Il lastrico solare può essere definito come quella superficie piana sub-orizzontale posizionata alla sommità di un edificio che svolge una funzione di copertura e protezione dell’edificio stesso. Spesso esso viene utilizzato per il posizionamento di impianti fotovoltaici poiché si sfrutta la porzione dell'edificio, normalmente destinata alla sola funzione di copertura, valorizzandola attraverso la produzione di energia da fonte rinnovabile. Tuttavia anche se gli impianti fotovoltaici sono ormai una presenza sempre più frequente sui lastrici solari condominiali la loro installazione continua a sollevare numerosi interrogativi:

il condomino può installare un impianto fotovoltaico sul lastrico solare
anche se ciò incide sui diritti di un altro proprietario?
Cosa occorre verificare prima di chiedere l'installazione di un impianto fotovoltaico?
Vi é differenza in termini di possibilità di impedire l'installazione di impianti
tra il diritto di superficie e quello di proprietà?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 4953/2026 ha affrontato tali problematiche, pronunciandosi in merito al diritto di proprietà, al diritto di superficie, a quello di sopraelevazione e ai limiti sull'utilizzo dello spazio per la realizzazione di impianti fotovoltaici.

Il caso

La controversia dell’ordinanza della Corte di Cassazione ha origine quando alcuni condomini di un edificio intendevano installare un impianto fotovoltaico sul lastrico solare. La vicenda è interessante perché il costruttore si era riservato nei vari rogiti di vendita la proprietà esclusiva del lastrico e il diritto di sopraelevare l'edificio. I condomini sostenevano che, divenuta impossibile la sopraelevazione per effetto di successive decisioni amministrative, il lastrico solare dovesse considerarsi bene comune. Il Tribunale di Matera e la Corte d'Appello di Potenza hanno però riconosciuto la proprietà esclusiva degli eredi del costruttore, escludendo anche l'acquisizione per usucapione da parte dei condomini. Per questo motivo la domanda di installazione dell’impianto fotovoltaico non è stata accolta nei precedenti gradi e il caso è approdato in Cassazione la quale ha rigettato il ricorso.

Lastrico solare e condominio: confermata la proprietà esclusiva

La Suprema Corte precisa che “La Corte territoriale ha sorretto il rigetto della domanda di proprietà condominiale del lastrico solare con due autonome rationes decidendi: da un lato, ha interpretato le clausole dei rogiti del 1969, nel senso che il *** *** fosse titolare della proprietà piena del lastrico — non di un diritto di superficie — e che il passaggio alla condominialità fosse subordinato all'effettiva realizzazione della sopraelevazione; dall'altro, e con argomentazione di per sé sufficiente a sorreggere la decisione, ha ritenuto che, quand'anche la sopraelevazione fosse divenuta definitivamente impossibile per effetto del giudicato amministrativo, la proprietà esclusiva sarebbe rimasta invariata, dovendosi la condizione risolutiva impossibile reputare come non apposta ai sensi dell'art. 1354 (...)".
I giudici precisano che La Corte d’Appello ha respinto la domanda del condominio sul lastrico solare basandosi su due motivazioni indipendenti:

• la prima riguarda l’interpretazione dei rogiti del 1969, secondo cui il lastrico restava di proprietà esclusiva fino a un’eventuale sopraelevazione;
• la seconda in base alla quale, anche se la sopraelevazione fosse impossibile, la proprietà non cambierebbe perché una condizione risolutiva del diritto di proprietà risulterebbe impossibile.

“Qualora la decisione impugnata si fondi su una pluralità di ragioni, tra loro distinte e autonome, ciascuna delle quali logicamente e giuridicamente sufficiente a sorreggerla, la mancata impugnazione di anche una sola di esse rende inammissibili le censure relative alle singole ragioni esplicitamente fatte oggetto di doglianza, poiché queste ultime, quand'anche fondate, non potrebbero comunque condurre — ... — all'annullamento della decisione stessa (…)”.

I ricorrenti hanno contestato solo una delle due motivazioni, e di conseguenza la Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso e confermato la decisione, perché sarebbe bastata una sola delle motivazioni a sostenere il diritto.

Infine “Il Tribunale aveva rigettato una domanda circoscritta e specifica: il diritto di installare l'impianto «nei modi progettati e secondo la CILA presentata», rigetto motivato dalla circostanza che quel progetto — e non un qualsiasi progetto — «richiede il taglio dei pilastri» di proprietà esclusiva altrui. La domanda riproposta in appello, volta all'accertamento di un diritto «generico» all'installazione di impianti fotovoltaici sul lastrico, prescinde dalle modalità esecutive che avevano determinato il rigetto e configura pertanto una pretesa diversa, con diverso petitum — l'accertamento di una facoltà in astratto, anziché del diritto all'esecuzione di un progetto determinato — e diversa causa petendi, non più ancorata alle specifiche modalità della CILA.”
Viene evidenziato che i ricorrenti hanno cambiato in appello le domande rispetto al primo grado, dove chiedevano la proprietà condominiale dei pilastri o il pagamento delle spese. Infatti, in appello hanno richiesto la demolizione per presunta illegalità urbanistica dei pilastrini, realizzati sul lastrico solare in previsione di un eventuale sopraelevazione e di proprietà esclusiva del costruttore e dei suoi eredi.

In altri termini, se il primo giudizio riguardava un progetto specifico che prevedeva il taglio dei pilastri, in appello è stato richiesto un diritto generico per l’installazione di impianti fotovoltaici, presumendo illegittime le opere presenti sul lastrico solare. Di conseguenza si trattava di una domanda diversa.
Ne consegue che entrambe le nuove richieste sono state dichiarate inammissibili perché diverse da quelle proposte in primo grado.

In conclusione:

1. nel caso esaminato, la realizzazione di un impianto fotovoltaico non può comportare interventi incidenti su elementi strutturali o su diritti di proprietà esclusiva quando questi risultino sottratti alla disponibilità dei singoli condomini;
2. i quesiti giudiziari non possono essere modificati o ampliati in appello senza incorrere nell'inammissibilità tecnica delle istanze.

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Keywords: lastrico solare, proprietà esclusiva, impianto fotovoltaico, condominio, parti comuni.

FAQ Tecniche: Fotovoltaico in condominio: verifica della proprietà del lastrico solare | Ingenio

Che cos'è il lastrico solare ai fini dell'installazione di un impianto fotovoltaico?
Il lastrico solare è la copertura piana dell'edificio che assolve alla funzione di protezione delle unità sottostanti. Può essere bene comune oppure bene in proprietà esclusiva. Prima della progettazione è necessario accertarne la titolarità mediante rogiti, regolamento condominiale e documentazione catastale.

Un condomino può installare liberamente un impianto fotovoltaico sul lastrico solare?
No. Occorre verificare se il lastrico sia comune o esclusivo e se l'intervento incida su diritti di altri soggetti. In ambito condominiale trovano applicazione le disposizioni dell'art. 1122-bis c.c. e le norme civilistiche sulla tutela della proprietà.

Qual è la differenza tra proprietà esclusiva e diritto di superficie?
La proprietà esclusiva attribuisce il pieno godimento del bene. Il diritto di superficie consente invece di mantenere o realizzare una costruzione su un bene altrui. La distinzione può incidere direttamente sulla possibilità di installare impianti e utilizzare la copertura.

Quale norma disciplina gli impianti da fonti rinnovabili negli edifici condominiali?
Il riferimento principale è l'art. 1122-bis del Codice Civile, che disciplina gli impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili al servizio delle unità immobiliari. Occorre inoltre verificare eventuali disposizioni edilizie e urbanistiche locali.

Quali verifiche progettuali devono essere effettuate prima della presentazione della CILA?
Devono essere verificati la proprietà dell'area, la presenza di diritti reali, la compatibilità strutturale della copertura, i vincoli urbanistici e l'eventuale interferenza con elementi esistenti. È inoltre necessario verificare che il progetto non comporti modifiche a beni di proprietà altrui.

La manutenzione dei pilastri o delle strutture di supporto può influire sul progetto fotovoltaico?
Sì. Se i supporti risultano appartenere a soggetti diversi dal richiedente, qualsiasi intervento che ne modifichi caratteristiche o funzionalità può generare contenzioso. È quindi necessario accertarne la titolarità e la funzione strutturale.

Quali errori devono essere evitati in un contenzioso relativo al fotovoltaico condominiale?
Occorre mantenere coerenza tra le domande formulate nei diversi gradi di giudizio. Come evidenziato dalla Cassazione, modificare petitum o causa petendi può comportare l'inammissibilità delle richieste. È inoltre fondamentale definire correttamente l'oggetto tecnico e giuridico dell'intervento.