Gazebo e diritto di veduta: le distanze minime da rispettare

Condominio e spazi esterni: distanze minime

I contesti condominiali spesso presentano spazi esterni di proprietà esclusiva, come giardini, cortili e terrazzi. Tuttavia, la crescente tendenza a valorizzare queste aree private all’interno dei complessi condominiali ha portato a un incremento significativo delle controversie tra condomini, specialmente quando tali installazioni interferiscono con i diritti di veduta e con la privacy dei vicini.

Le dispute generalmente nascono per la realizzazione di strutture leggere spesso permanenti, come pergolati, tettoie e gazebo, che, pur essendo collocate all’interno di un’area privata, possono incidere ugualmente sui diritti altrui, in particolare come anticipato sul diritto di veduta.

Il diritto di veduta nel C.C.
Il diritto di veduta è disciplinato dall’art. 907 del c.c., secondo il quale “Quando si è acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri, misurata a norma dell’articolo 905. Se la veduta diretta forma anche veduta obliqua, la distanza di tre metri deve pure osservarsi dai lati della finestra da cui la veduta obliqua si esercita. Se si vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui sono le dette vedute dirette od oblique, essa deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia.”

L’articolo sancisce in pratica quali siano le distanze da rispettare nelle costruzioni quando sia stato acquisito un diritto di veduta, in particolare:

• nel caso di vedute dirette sul fondo confinante, il vicino non può costruire a meno di 3 metri, distanza misurata dal muro contenente la veduta;
• se la veduta diretta consente anche una veduta obliqua, la stessa distanza di 3 metri deve essere rispettata anche lateralmente rispetto all’apertura;
• se il vicino vuole costruire in aderenza al muro in cui vi sono queste vedute, egli deve fermarsi almeno 3 metri sotto la soglia della stessa.

Le distanze non possono essere calcolate non rispettando determinati requisiti, infatti l’art. 905 del c.c. stabilisce che “Non si possono aprire vedute dirette verso il fondo chiuso o non chiuso e neppure sopra il tetto del vicino, se tra il fondo di questo e la faccia esteriore del muro in cui si aprono le vedute dirette non vi è la distanza di un metro e mezzo. Non si possono parimenti costruire balconi o altri sporti, terrazze, lastrici solari e simili, muniti di parapetto che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino, se non vi è la distanza di un metro e mezzo tra questo fondo e la linea esteriore di dette opere. Il divieto cessa allorquando tra i due fondi vicini vi è una via pubblica.”

Non si possono aprire nuove vedute dirette verso il fondo altrui se non sussista almeno una distanza pari a 1,5 metri tra il punto più vicino del fondo e il muro dove si trova l’apertura. Anche balconi, terrazze, lastrici solari e simili, che permettano di affacciarsi, devono essere arretrati ad almeno 1,5 metri dal fondo limitrofo.

Tuttavia, il divieto non si applica qualora tra i due fondi ci sia una via pubblica.

Chiarito ciò bisogna precisare cosa sia il diritto di veduta per comprendere al meglio il perché è importante il rispetto di tali distanze.

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Quando la realizzazione di nuove costruzioni viola il diritto di veduta?
Il diritto di veduta è un aspetto fondamentale nel settore immobiliare, in quanto gli immobili con vedute panoramiche tendono ad avere quotazioni sul mercato più elevate. Tuttavia, non sempre la tutela del diritto di veduta è violata da nuove costruzioni o ampliamenti, come evidenziato dalla sentenza 7464/2024 emessa dal Consiglio di Stato.

Che cos’è il diritto di veduta?

Il diritto di veduta è la possibilità che permette ad un proprietario di affacciarsi e guardare oltre i confini della propria proprietà, godendo anche del panorama circostante.

Questo diritto può influire molto:

• sul valore di un immobile;
• sul benessere di chi ci vive.

Il diritto di veduta ha un’importanza particolare nelle città, dove lo spazio è sempre più esiguo, soprattutto quando nuove costruzioni rischiano di bloccare la visuale altrui. Se non si rispettano le distanze previste o si viola il diritto di veduta, si può rischiare di finire in tribunale, con il rischio di dover demolire l’opera e di dover elargire un cospicuo risarcimento.

Tale diritto dipende dalla modalità di fruizione, esso si articola infatti in:

• vedute dirette, ossia con affaccio frontale alla proprietà del vicino;
• vedute oblique, riguardano l’affaccio laterale ossia la possibilità di guardare sul fondo altrui mediante rotazione del corpo o della testa;
• vedute in appiombo, relative alla possibilità di guardare verso il basso sulla proprietà altrui.

La recente sentenza della Corte di Appello di Catania ha fornito importanti chiarimenti interpretativi in materia, stabilendo alcuni principi che meritano particolare attenzione.
La decisione affronta specificamente la questione della qualificazione giuridica dei gazebo metallici e dei criteri di misurazione delle distanze, fornendo una guida pratica per la risoluzione di conflitti analoghi. Dal punto di vista pratico, la decisione evidenzia l’importanza di una corretta pianificazione prima dell’installazione di qualsiasi struttura nei giardini condominiali.
In particolare, i proprietari devono necessariamente verificare il rispetto delle distanze previste per i diritti di veduta dei condomini, evitando così controversie e l’eventuale obbligo di demolizione o di arretramento delle strutture realizzate.

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Distanze legali tra gazebo e finestre: la sentenza che fa scuola in condominio

Con la sentenza n. 1123/2025, la Corte di Appello di Catania ha emesso un verdetto destinato a fare chiarezza su un tema molto presente nei rapporti di vicinato ossia: il posizionamento di gazebo e pergolati nel giardino privato di un condomino e il rispetto delle distanze minime dalle finestre dalle altre proprietà, ai sensi dell’art. 907 del c.c.

In un complesso condominiale, i proprietari di un appartamento al primo piano avevano citato in giudizio i vicini del piano terra. Essi si lamentavano del fatto che questi ultimi avevano installato nel loro giardino di proprietà esclusiva un pergolato in legno e un gazebo metallico.

Le due strutture erano state posizionate a distanza inferiore ai tre metri prescritti dalla legge rispetto alle loro finestre.

Il Tribunale di Catania aveva accolto solo parzialmente il ricorso presentato dai ricorrenti, ordinando un abbassamento del pergolato ma ritenendo il gazebo escluso dall’applicazione delle distanze previste dall’art. 907 c.c., considerandolo una struttura precaria e rimovibile.

La Corte di Appello ha corretto questa valutazione, ribadendo che “Secondo consolidata giurisprudenza della Corte di Cassazione, “ai fini dell'art. 907 cod. civ., inteso a preservare l'esercizio delle vedute da ogni eventuale ostacolo con carattere di stabilità, la nozione di costruzione è comprensiva non solo dei manufatti in calce e mattoni, ma di qualsiasi opera che, indipendentemente dalla forma e dal materiale con cui è stata realizzata, determini un ostacolo del genere” (…). Anche più di recente, la Corte di cassazione (…) ha ribadito che “spetta al giudice di merito stabilire, nell'ambito dei rapporti di vicinato, se tettoie, tendaggi fissi, estensibili o retraibili, con intelaiatura fissata stabilmente al muro, costituiscano costruzioni o possano a queste equipararsi”.

Per cui la nozione di costruzione ai fini dell’art. 907 del c.c. non riguarda solo i manufatti realizzati in modo stabile e permanente, ma comprende qualsiasi opera che, indipendentemente dalla forma e dal materiale utilizzato per la realizzazione, determini un ostacolo (intenzionalmente duraturo) all’esercizio delle vedute. Quindi spetterebbe al giudice stabilire caso per caso se tettoie, tendaggi fissi o altre strutture stabilmente ancorate, costituiscano costruzioni soggette alla disciplina delle distanze di cui al suddetto articolo.

Nel caso specifico “Il Giudice ha infatti ritenuto che il gazebo metallico, in quanto struttura precaria e rimovibile, non fosse soggetto alle distanze previste dall’art. 907 c.c. Tuttavia, non ha considerato che il manufatto risulta stabilmente collocato sull’area scoperta di proprietà esclusiva dei convenuti, non destinato a sopperire a esigenze temporanee e contingenti che ne comportino l’immediata rimozione subito dopo l’uso, e predisposto per essere ancorato al suolo mediante bulloni, come evidenziato anche dalla documentazione fotografica allegata alla c.t.u. (…). Non rileva, in senso contrario, che la struttura sia semplicemente appoggiata alla pavimentazione e priva di chiusure laterali e copertura. Come accertato dal CTU (...) è tecnicamente possibile installarvi una copertura in tessuto, il che conferma la natura del manufatto quale opera dotata di stabilità e consistenza, suscettibile di essere fissato al suolo mediante bullonatura, e tale - ove completata con la copertura sul lato superiore - da ostacolare stabilmente l'esercizio della veduta.”

In sintesi, un gazebo metallico, nonostante sia tecnicamente removibile, ma presentando caratteristiche di stabilità e permanenza, diventa automaticamente soggetto alla normativa sulle distanze delle costruzioni a garanzia del diritto di veduta.

Nel caso di specie la struttura infatti:

• risultava permanentemente collocata nell’area, non essendo destinata a sopperire a esigenze meramente temporanee;
• anche se priva di vincoli, era comunque predisposta per essere ancorata al suolo mediante bulloni ed essere terminata mediante coperture leggere o tendaggi, tali da ostacolare ogni visuale panoramica del vicino.

Il fatto che fosse semplicemente appoggiata alla pavimentazione e priva di copertura non escludeva la sua natura di costruzione, considerato che era tecnicamente possibile installarvi una copertura in tessuto, ostacolando appunto l’esercizio della veduta.

Un aspetto fondamentale della pronuncia riguarda la corretta metodologia per il calcolo delle distanze previste dall'art. 907 del c.c.

La Corte ha chiarito che deve essere adottato un criterio di misurazione radiale, che tenga conto di tutte le direzioni in cui può essere esercitata la veduta (orizzontale, verticale e eventualmente obliqua).

In particolare viene chiarito che:

“La distanza tra la nuova costruzione e la veduta, per come costantemente affermato dalla giurisprudenza di legittimità, va infatti calcolata adoperando un criterio di misurazione radiale (…), che tenga conto, cioè, di tutte le direzioni in cui può essere esercitata la veduta (in orizzontale, in verticale e, eventualmente, in obliquo). La distanza in orizzontale va misurata tra il confine del fondo del vicino e la faccia esteriore del muro nel quale si trova l’apertura; nel caso in cui la veduta si esercita da un balcone (...), la linea esterna è costituita dalla balaustra, dall’inferriata o dal parapetto. La Corte di cassazione (…) ha, inoltre, specificato che “se la nuova costruzione non raggiunge in altezza la costruzione in cui è praticata la veduta, la distanza in orizzontale deve computarsi dal lato esterno del muro nel quale è situata la finestra e il punto più prossimo di un piano ideale che si elevi perpendicolarmente sulla linea di confine del fondo del vicino”. Il rispetto della distanza in verticale impone, invece, che la nuova costruzione non superi, in altezza, il limite di tre metri rispetto alla soglia della soprastante veduta, da intendersi quale piano di calpestio del balcone (…).”

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Quindi come si computano le distanze costruzione-veduta?

1. La distanza orizzontale, nel caso di finestre, deve essere misurata tra il confine del fondo del vicino e la faccia esteriore del muro nel quale si trova l’apertura stessa.
2. Nel caso in cui la veduta si eserciti da un balcone la linea esterna è costituita dal perimetro dello stesso, ossia dalla balaustra, dall’inferriata o dal parapetto.
3. Se la nuova costruzione non raggiunge in altezza la veduta, la distanza orizzontale deve essere computata dal lato esterno del muro (nel caso di finestre) o dal parapetto/ringhiera (in caso di balconi) e il punto più prossimo di un piano ideale che si elevi perpendicolarmente sulla linea di confine del fondo del vicino. Tale distanza della veduta dal confine deve però soddisfare il vincolo di 1,50 m (e non di 3,00 m) dallo stesso.
4. Il rispetto della distanza verticale impone invece che la nuova costruzione non superi, in altezza, il limite di tre metri rispetto alla soglia della soprastante veduta, intesa quale piano di calpestio del balcone.

Per quanto riguarda il caso in esame la distanza di 1,5 metri dal confine (punto 3 precedente) deve essere valutata dall’apertura laterale del gazebo in quanto anch’essa una veduta.

La Corte ha rilevato che il consulente tecnico di ufficio aveva adottato una metodologia di misurazione non conforme ai criteri stabiliti dalla giurisprudenza. Il perito infatti “(…) dopo aver rilevato che i manufatti dei convenuti si trovano a una quota inferiore rispetto al punto da cui viene esercitata la veduta da parte degli attori, ha calcolato la “distanza sussistente lungo la direttrice congiungente la posizione della ringhiera da cui si esercita la veduta e quella del punto più vicino del pergolato e del gazebo”, come mostrato, rispettivamente, nella figura 23 e 24 della relazione tecnica. Tale misurazione non risulta pertanto conforme ai richiamati criteri, non essendo stata considerata né la distanza in verticale, tra la soglia del balcone e il punto più prossimo del pergolato e del gazebo, né la distanza in orizzontale, tra la ringhiera e la proiezione in verticale dei manufatti stessi.” Egli aveva calcolato semplicemente la distanza lungo la direttrice congiungente la posizione della ringhiera da cui si esercita la veduta e il punto più vicino del pergolato e del gazebo, senza considerare separatamente la distanza verticale tra la soglia del balcone e il punto più prossimo dei manufatti, né la distanza orizzontale tra la ringhiera e la proiezione verticale delle strutture.

La Corte ha disposto la rimessione della causa in istruttoria e sarà necessario un nuovo intervento del consulente tecnico d’ufficio per accertare, mediante l’applicazione dei corretti criteri di misurazione, la distanza effettiva delle due costruzioni dalla veduta per valutare l’eventuale arretramento necessario per ricostituire la distanza minima di tre metri.

La decisione della Corte di Appello di Catania offre importanti indicazioni per tutti coloro che intendano installare gazebo, pergolati o altre strutture nei propri giardini privati all’interno di complessi condominiali. Bisogna verificare attentamente che le strutture rispettino la distanza minima di tre metri dalle vedute dei vicini, calcolata secondo i criteri stabiliti dalla norma (allineamento verticale e orizzontale separatamente).
Inoltre, viene dichiarato come la natura removibile o precaria di una struttura non la sottragga automaticamente all’applicazione della disciplina delle distanze quando essa presenti caratteristiche di stabilità e permanenza tali da poter ostacolare l’esercizio delle vedute dei soggetti confinanti.

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