Gocciolatoio dei balconi aggettanti: chi paga davvero le spese di manutenzione negli interventi deliberati dal condominio?

Balconi aggettanti e gocciolatoi: chi paga i lavori

Generalmente quando si parla di balconi si intendono quegli elementi architettonici proiettati a sbalzo dalle pareti perimetrali di un edificio e che presentano una forma solitamente rettangolare.

Essi da un lato contribuiscono esteticamente al prospetto dell’edificio mentre dall’altro costituiscono un prolungamento funzionale dell’appartamento da cui vi si accede.

Ma....

quando si parla di manutenzione, chi deve pagare? Il condominio o il singolo proprietario?

La risposta dipende dalla natura degli elementi su cui intervenire, distinguendo tra componenti decorativi, i quali contribuiscono all'estetica architettonica complessiva della facciata, e componenti funzionali che servono principalmente al godimento della singola unità immobiliare.

Questa distinzione ha un suo perché soprattutto quando si affrontano lavori di ristrutturazione o manutenzione straordinaria, in quanto basta un errore nella qualificazione degli interventi perché si possano generare contenziosi costosi, con ripercussioni sui rapporti tra condomini e difficoltà gestionali per gli amministratori.

In linea di principio le spese per i lavori di manutenzione di elementi architettonicamente non rilevanti ma funzionali all'utilizzo/godimento del singolo bene (es. gocciolatoi, grate, canali, etc.) sono da attribuirsi al proprietario dell’unità servita (es. la canalizzazione e la regimentazione con allontanamento delle acque piovane permette di utilizzare al meglio e in sicurezza il balcone aggettante).

Ma tale principio vale anche se i lavori siano stati voluti e deliberati dall'Assemblea Condominiale?

Una recente pronuncia della Corte d’Appello di Napoli ha fornito importanti chiarimenti in merito, affrontando specificamente il caso dei gocciolatoi installati sui balconi aggettanti.

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La sentenza è molto interessante in quanto oltre a risolvere una controversia tra un’impresa edile e il committente, ha ribadito alcuni principi cardine, fondamentali per la corretta ripartizione delle spese condominiali in tali casistiche.

Gocciolatoi sui balconi: responsabilità del singolo o del condominio?

Il caso di specie vede un’impresa edile avanzare una richiesta di pagamento per lavori eseguiti nel 2009 presso gli appartamenti al settimo piano di un edificio condominiale, ma il proprietario dell'unità immobiliare contesta tale richiesta, negando di aver mai commissionato direttamente tali lavori. La situazione è stata complicata dal fatto che, nello stesso periodo, la medesima impresa eseguiva anche la manutenzione della facciata su incarico del condominio.

Varie sono le voci contestate dal condomino, tra cui particolare rilievo costituisce quella relativa alla sostituzione dei gocciolatoi sui balconi del settimo piano, ove occorre capire di chi sia la sfera di competenza: condominio o singolo proprietario dell'unità immobiliare?

Il Tribunale di Avellino aveva inizialmente respinto la richiesta dell’impresa evidenziando che “Con riguardo alla posa in opera del gocciolatoio, il convenuto ha fatto rilevare che tale attività rientra nell’ambito dei lavori “ordinari” attinenti al rifacimento delle balconate e terrazzi deliberati dal Condominio e che, pertanto, la posa in opera degli stessi è da considerarsi quale lavoro condominiale e non già opera svolta in favore del singolo condomino (…). In conclusione, il Giudice ha ritenuto non provato che i lavori, per i quali parte attrice richiedeva il pagamento, fossero stati effettivamente commissionati dal *** *** (proprietario dell'unità immobiliare, nda) al *** *** (ditta esecutrice, nda) e da quest’ultima effettivamente eseguiti presso l’immobile in proprietà del convenuto.”
II giudice ha quindi ritenuto non provato che i lavori, per i quali la parte attrice richiedeva il pagamento, fossero stati effettivamente commissionati dal convenuto all’impresa.

Il tutto assume una prospettiva diversa con la Corte d’Appello di Napoli che ribalta questa impostazione, accogliendo parzialmente le ragioni dell’impresa e condannando il condomino al pagamento richiesto.

Infatti la Corte ha sottolineato come “(…) la stessa giurisprudenza chiarisca che “In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole” (cfr. ex multis, Cass. civ. Sez. 2, Sentenza n. 6624 del 30/04/2012). Quindi, non essendo i gocciolatoi parti ornamentali della facciata, quanto, piuttosto, opere strutturali a beneficio del singolo balcone, tese a favorire il deflusso delle acque e ad evitarne il ristagno sul piano di calpestio, è coerente ritenere che il costo di tale intervento gravi (sul condomino, nda) in proprio.”
In pratica, i balconi aggettanti costituiscono un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare e appartengono in via esclusiva al proprietario e quindi sono da considerarsi beni comuni solo i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio contribuendo al decoro estetico complessivo. I gocciolatoi non sono parti ornamentali della facciata bensì opere a beneficio del singolo balcone, con la funzione specifica di favorire il deflusso delle acque piovane ed evitarne il ristagno sul piano di calpestio, migliorando la fruizione del bene.

A sostegno di ciò viene specificato che “del resto, tale circostanza è effettivamente confortata dalla lettura del computo metrico afferente all’appalto dei lavori condominiali, prodotto in giudizio da *** ***. Infatti, in tale documento, riportante l’elenco dei lavori eseguiti dall’attrice per conto del *** *** , non figura la sostituzione dei gocciolatoi del balcone del settimo piano.”
Quindi l’analisi del computo metrico dell’appalto condominiale, dimostra che la sostituzione dei gocciolatoi non era inclusa nei lavori deliberati dal condominio.

In conclusione non è sufficiente che un elemento sia visibile dall’esterno per qualificarlo come parte comune ma occorre valutare se la sua funzione principale sia estetico-decorativa oppure funzionale al godimento della singola unità immobiliare. Infatti, i gocciolatoi, pur essendo visibili e collocati sulla parte esterna dei balconi, assolvono primariamente una funzione di protezione del singolo balcone dall’acqua piovana, beneficiando quindi esclusivamente il proprietario dell’unità immobiliare cui il balcone accede.

Ecco perché il giudice della sentenza sottolinea che il costo della loro sostituzione gravi essenzialmente sul proprietario dell’unità immobiliare da cui si accede al balcone anche quando l'intervento manutentivo della struttura sia nel suo complesso stato deliberato dal condominio, se questi non lo abbiano riconosciuto come bene di interesse comune (es. nella delibera stessa o negli incartamenti progettuali della SCIA, quali elaborati grafici, computo, relazione tecnica).

La valenza quale bene comune va dimostrata dal singolo condomino,
in tali casi anche un semplice computo metrico dei lavori da eseguire può fare la differenza!

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