Guida agli interventi edilizi ed energetici: dal Dpr 380/2001 al nuovo DM requisiti minimi

Quando si parla di lavori edili, le espressioni “intervento edilizio” e “intervento energetico” vengono spesso usate come sinonimi. In realtà, fanno riferimento a due ambiti distinti, con logiche e obiettivi diversi: il testo unico dell’edilizia (Dpr 380/2001) classifica le opere in base al loro impatto urbanistico‑edilizio, mentre il decreto requisiti minimi (Dm 26 giugno 2015 e bozza del 2025) e più in generale la norma sulle prestazioni energetiche (Dlgs 192/2005) considera gli interventi in funzione del miglioramento delle prestazioni energetiche dell’edificio.

Nella pratica queste due classificazioni sono autonome, ma hanno diversi punti di contatto e sovrapposizione: un cappotto termico può essere “manutenzione straordinaria” secondo il Dpr 380/2001, ma diventare “ristrutturazione importante” per il DM requisiti minimi; una demolizione e ricostruzione può essere “ristrutturazione edilizia” ma richiedere le prestazioni energetiche di una “nuova costruzione”.

Con l’approvazione della bozza del nuovo decreto requisiti minimi 2025, diventa ancora più importante saper interpretare e coordinare questi aspetti.

Le nuove definizioni della bozza approvata, più dettagliate rispetto al decreto del 2015, ripropongono regole puntuali per il calcolo delle superfici coinvolte, per la ristrutturazione degli impianti e per le eventuali deroghe.

Questo articolo cerca di offrire una guida pratica e ragionata per capire come inquadrare correttamente un intervento nei due sistemi normativi, quali sono le novità introdotte dal DM requisiti minimi 2025 e come si collocano i concetti europei di “ristrutturazione profonda” e “ristrutturazione importante” secondo la EPBD.

       

Il doppio binario degli interventi

In Italia, la qualificazione di un intervento su un edificio segue due percorsi paralleli, ciascuno con regole e finalità proprie.

Il Dpr 380/2001 – testo unico dell’edilizia – classifica le opere in base al loro impatto urbanistico‑edilizio.

Le categorie di intervento, definite dall’art. 3 (dalla manutenzione ordinaria alla nuova costruzione) determinano il titolo abilitativo necessario (CILA, SCIA o permesso di costruire), le procedure da seguire, la modulistica da adottare e gli ulteriori obblighi da rispettare.

Nell’ambito degli interventi di efficientamento energetico, il decreto requisiti minimi (DM 26 giugno 2015, oggi oggetto di revisione nella bozza 2025) classifica gli interventi in base al loro impatto sulla prestazione energetica, cioè alla quantità di involucro e/o impianti interessati e al conseguente miglioramento delle prestazioni energetiche richiesto.

Questi due sistemi non si sostituiscono né si sovrappongono automaticamente: ciascuno segue logiche indipendenti, ma in qualche modo correlate.

Un intervento qualificato in edilizia come manutenzione straordinaria può essere, per la normativa energetica, una “ristrutturazione importante” se coinvolge una quota significativa dell’involucro; viceversa, un intervento non rilevante a livello edilizio-urbanistico, può non comportare obblighi stringenti in termini di prestazioni energetiche.

Il progettista deve quindi operare un doppio inquadramento dell’intervento fin dalla fase preliminare:

• qualificazione urbanistico‑edilizia, per stabilire il titolo edilizio, il procedimento autorizzativo e le norme urbanistiche applicabili;
• qualificazione in ambito energetico, per definire i requisiti prestazionali minimi da rispettare, le verifiche da eseguire nella relazione tecnica prevista dal Dlgs 192/2005 art. 8 (relazione tecnica Legge 10/91): il progettista deve inserire i calcoli e le verifiche nella relazione tecnica di progetto attestante la rispondenza alle prescrizioni per il contenimento del consumo di energia degli edifici.

Questo doppio approccio è imprescindibile per evitare errori progettuali o procedurali.

 

Interventi edilizi secondo il Dpr 380/2001

Il Dpr 380/2001 definisce all’art. 3 le principali categorie di intervento edilizio.

Questa classificazione è fondamentale perché determina:

• il titolo abilitativo necessario (CILA, SCIA, permesso di costruire);
• l’iter autorizzativo, la modulistica da usare, gli elaborati da produrre, i controlli da parte dell’ente, ecc.;
• le possibilità e i limiti in relazione agli strumenti urbanistici vigenti.

Le tipologie di intervento sono:

1. manutenzione ordinaria: opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture, o interventi necessari a mantenere in efficienza gli impianti esistenti, senza modifiche strutturali né variazioni di volume o destinazione d’uso;
2. manutenzione straordinaria: opere su parti anche strutturali per rinnovare o sostituire elementi dell’edificio, integrare impianti o servizi igienico‑sanitari, senza aumenti di volumetria né cambi di destinazione d’uso urbanisticamente rilevanti. Include anche frazionamenti o accorpamenti di unità immobiliari e modifiche ai prospetti per garantire l’agibilità o l’accessibilità;
3. restauro e risanamento conservativo: interventi mirati a conservare e recuperare l’organismo edilizio, nel rispetto degli elementi tipologici e strutturali, consentendo anche cambi di destinazione d’uso compatibili;
4. ristrutturazione edilizia: trasformazione dell’edificio che può comportare il ripristino o la sostituzione di elementi costitutivi, l’inserimento di nuovi elementi o impianti, fino alla demolizione e ricostruzione, con eventuali modifiche a sagoma, sedime e caratteristiche planivolumetriche se consentite;
5. nuova costruzione: realizzazione ex‑novo di un edificio, ampliamenti fuori sagoma o altri interventi di trasformazione edilizia e urbanistica non riconducibili alle categorie precedenti;
6. ristrutturazione urbanistica: interventi su scala urbanistica per sostituire o modificare l’assetto dei lotti, degli isolati e della rete viaria.

In pratica, qualsiasi intervento edilizio deve essere necessariamente inquadrato in una di queste sei categorie. Tali categorie sono gerarchicamente e mutuamente esclusive: ogni intervento si colloca in una sola di esse e non può appartenere a più categorie contemporaneamente (anche se talvolta è difficile la corretta qualificazione), perché da essa dipendono tutte le altre condizioni, tra cui tipo di procedura amministrativa e il titolo abilitativo e la conseguente documentazione tecnico-amministrativa da produrre.

   

  

In particolare, in funzione del tipo di intervento sarà necessario un titolo abilitativo:

• edilizia libera (art. 6);
• CILA (art. 6-bis);
• SCIA (art. 22);
• SCIA alternativa al permesso di costruire (art. 23 co. 1);
• permesso di costruire (art. 10).

   

Considerazioni pratiche sui titoli abilitativi

Da notare che non esiste una perfetta corrispondenza biunivoca intervento edilizio – titolo abilitativo, ma è necessario far riferimento agli specifici articoli di ogni titolo abilitativo che definiscono le regole precise per il corretto inquadramento.

Quindi, individuata la tipologia di intervento e in base alle specificità dell’intervento stesso, si determina il titolo edilizio.

Ad esempio, una ristrutturazione edilizia potrebbe necessitare di una SCIA o un PdC, in funzione della tipologia (comunemente definita leggera o pesante); analogamente, la manutenzione straordinaria va assentita con CILA o SCIA a seconda dei tipi di interventi da realizzare.

Infine, si sottolinea che la CILA riveste un carattere residuale: se l’intervento non ricade negli articoli 22, 10, 6, ossia non richiede SCIA, SCIA alternativa, PdC e non può essere eseguito in edilizia libera, allora va autorizzato con CILA. In pratica racchiude tutto ciò che non è espressamente previsto per gli altri titoli.

  

Gli interventi “energetici”

Il Dm requisiti minimi (26 giugno 2015) – ora oggetto di revisione nella bozza 2025 – classifica gli interventi in base al loro impatto sull’involucro edilizio e sugli impianti. Questa classificazione non ha finalità urbanistiche, ma serve a stabilire:

• quali requisiti prestazionali minimi devono essere rispettati;
• quali verifiche termotecniche eseguire;
• se le prestazioni vanno valutate solo sulle parti oggetto di intervento o sull’intero edificio.

Facendo riferimento alla bozza approvata a luglio 2025, la prima distinzione è sull’edificio di nuova costruzione.

Il punto 1.3. definisce gli interventi di nuova costruzione, demolizione e ricostruzione, ampliamento e sopra elevazione.

In particolare, per edificio di nuova costruzione si intende l’edificio il cui titolo abilitativo sia stato richiesto dopo l’entrata in vigore del presente provvedimento.

 

Nuova costruzione

Gli interventi assimilabili a nuova costruzione sono, secondo il DM requisiti minimi, i seguenti:

• edifici sottoposti a demolizione e ricostruzione, qualunque sia il titolo abilitativo necessario;
• ampliamento di edifici esistenti: nuovi volumi edilizi climatizzati compresi i casi di recupero di volumi esistenti precedentemente non climatizzati o i casi di cambio di destinazione d'uso (es. recupero sottotetti, depositi, magazzini), con un incremento di volume lordo climatizzato superiore al 15% di quello esistente o comunque superiore a 500 m³.

Gli interventi di ristrutturazione e riqualificazione sono definiti al successivo punto 1.3.

 

Ristrutturazioni importanti

Le ristrutturazioni importanti si distinguono in:

• ristrutturazioni importanti di primo livello: l’intervento interessa l’involucro edilizio con un’incidenza > 50% della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio e comprende anche la ristrutturazione dell’impianto termico per il servizio di climatizzazione invernale e/o estiva;
• ristrutturazioni importanti di secondo livello: l’intervento interessa l’involucro edilizio con un’incidenza > 25% della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio e può interessare l’impianto termico per il servizio di climatizzazione invernale e/o estiva.

Per ristrutturazione di un impianto termico (ai sensi dell’Allegato A al decreto legislativo 192/2005 – punto 43) si intende

“un insieme di opere che comportano la modifica sostanziale sia dei sistemi di produzione che di distribuzione ed emissione del calore; rientrano in questa categoria anche la trasformazione di un impianto termico centralizzato in impianti termici individuali nonché la risistemazione impiantistica nelle singole unità immobiliari, o parti di edificio, in caso di installazione di un impianto termico individuale previo distacco dall'impianto termico centralizzato;”

Pertanto è necessario la modifica sostanziale:

• sia dei sistemi di produzione
• che dei sistemi di distribuzione e/o emissione del calore.

Per modifica sostanziale di un impianto termico si intende la sostituzione combinata della tipologia del sottosistema di generazione, con eventuale cambio di vettore energetico, e dei sottosistemi di distribuzione e/o emissione.

   

   

Considerazioni

Da notare che qualora l’intervento preveda la sostituzione del solo generatore, esso non si configura come ristrutturazione dell’impianto termico.
Anche nel caso in cui si cambi la rete di distribuzione, ma si mantengano gli stessi sistemi di emissione, non si rientra nel caso di ristrutturazione di impianto.

È importantissimo qualificare correttamente il tipo di intervento, perché da esso derivano differenti verifiche e il modello di relazione tecnica da adottare (definito dal decreto “relazione tecnica” del 26 giugno 2025).

Ogni categoria (nuova costruzione, ampliamento, ristrutturazione importante di primo o secondo livello, riqualificazione energetica) comporta obblighi diversi in termini di prestazioni dell’involucro, requisiti impiantistici, fonti rinnovabili, trasmittanze, indici energetici e modelli di relazione tecnica da utilizzare.

È quindi fondamentale inquadrare correttamente l’intervento al fine di applicare i corretti criteri normativi e le verifiche previste.

 

Ristrutturazione profonda e importante secondo la EPBD europea

A livello europeo, la direttiva EPBD (Energy Performance of Buildings Directive), recentemente aggiornata nel 2024, introduce due concetti chiave per guidare la transizione energetica del patrimonio edilizio:

• ristrutturazione importante (major renovation);
• ristrutturazione profonda (deep renovation).

  

Ristrutturazione importante (major renovation)

Secondo l’art. 2 della EPBD (Direttiva UE 2010/31/UE e sue successive modifiche), si definisce ristrutturazione importante l'intervento che:

• riguarda più del 25% della superficie dell'involucro dell’edificio, oppure
• comporta un costo superiore al 25% del valore dell'edificio (escluso il terreno).

Questa definizione è molto simile a quella adottata nel DM requisiti minimi italiano, ma aggiunge un parametro economico come possibile criterio di classificazione.

 

Ristrutturazione profonda (deep renovation)

Il concetto di deep renovation è stato formalizzato nella EPBD 2024 come leva per raggiungere gli obiettivi di decarbonizzazione al 2050.

Si tratta di interventi che garantiscono una drastica riduzione del consumo energetico, fino a portare l’edificio a un livello prestazionale elevato, compatibile con lo standard “zero emission building” (ZEB).

Le ristrutturazioni profonde sono quindi:

• interventi strategici, fortemente incentivati;
• richieste soprattutto negli edifici pubblici o nei casi di riqualificazione con fondi europei;
• collegate all’adozione di pacchetti di misure integrate, su involucro, impianti e fonti rinnovabili.

Quindi, la EPBD introduce un ulteriore gradino ambizioso, orientato alla neutralità climatica.

... CONTINUA LA LETTURA NELL'ARTICOLO INTEGRALE IN PDF